เอเยนต์อสังหาชั้นนำเมืองไทยจับมือวอนรัฐบาลใหม่ ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ หลังโดนมรสุมกระหน่ำ ทั้ง LTV กำลังซื้อถดถอย แถมแบงก์เล่นบทโหดคุมเข้มสินเชื่อรายย่อยกระดิกไม่ออก หวั่นปล่อยยืดเยื้อกระทบทั้งระบบ แนะผ่อนปรนการพิจารณาเครคิต เพื่อกระตุ้นให้คนมีบ้านเหมือนต่างชาติ
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท มีพอร์ตบริหารการขาย จำนวน 30,000 ล้านบาท เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังการเลือกตั้งว่า ภาคเอกชนถือว่าเรื่องการเมืองเป็นสิ่งสำคัญต่อภาพรวมเศรษฐกิจ โดยหากรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศ และสานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์ (Mega Project) เช่น โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor หรือ EEC) หรือรถไฟฟ้า จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น และรัฐบาลใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศ จะทำให้ต่างประเทศเกิดความมั่นใจ และพร้อมเข้ามาลงทุนในไทย ซึ่งจะมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
สิ่งที่คาดหวังให้รัฐบาลใหม่ปรับปรุงนโยบายเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ มีหลายส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจ กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยกลุ่มลูกค้าชาวไทย ควรส่งเสริมให้คนซื้อบ้าน เพื่อเป็นทรัพย์สินเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนที่เช่าที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นการสร้างระบบเศรษฐกิจให้เติบโต เช่น การนำดอกเบี้ยบ้าน มาหักลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน เนื่องจากดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จากเดิมที่ลดหย่อนได้เพียง 100,000 บาท
“มาตรการนี้ช่วยกระตุ้นคนซื้อบ้าน จะทำให้คนเช่าบ้านหันมาพิจารณาซื้ออยู่ดีกว่า เป็นการเพิ่มสินทรัพย์ ซึ่งที่สหรัฐฯ ระบบนี้แอ็กทีฟมาก การทำให้คนมีบ้านอยู่เป็นการเพิ่มความสุขให้กับชาวไทย มีความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น เป็นการให้ประชาชนหลุดจากความยากจน ส่วนที่กังวลว่า รัฐบาลอาจจะเสียเรื่องภาษีนั้น ต้องมองเรื่องรายรับที่จะเกิดขึ้นทั้งเรื่องค่าโอน ค่าจดจำนอง ธุรกรรมที่เกิดขึ้น น่าจะเป็นผลดีต่อท้องถิ่น และสถาบันการเงินด้วย” นายวิทย์ กล่าว
การกำหนดอัตราการผ่อนชำระกับธนาคารให้เป็นแบบบอลลูน เพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้กับลูกค้า โดยในต่างประเทศ เช่น ที่ฮ่อกง และสิงคโปร์ ให้ชำระ (โป๊ะ) ในงวดสุดท้าย รูปแบบนี้จะช่วยให้ 1.ลูกค้าได้ผ่อนน้อยลง ทำให้มีกำลังที่มากขึ้น และมีโอกาสในการเก็บเงินระหว่างทาง เพื่อไปจ่ายก้อนโตในงวดสุดท้ายเช่น 10-20% เป็นต้น ขณะที่สถาบันการเงินจะได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้น และลดความเสี่ยงให้กับธนาคาร
2.ช่วยลดปัญหาเรื่องการปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) เนื่องจากอัตราการผ่อนไม่สูง ต่างจากปัจจุบันที่รีเจกต์เรตสูง เพราะมาจากกำลังผ่อนไม่พอ อีกทั้งยังช่วยขยายฐานกลุ่มราคารซื้อบ้านที่กว้างขึ้น
ยกระดับเครดิตบูโร
นายวิทย์ กล่าวว่า ปัจจุบัน การประเมินลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านค่อนข้างประสบปัญหา เนื่องจากระบบในการตรวจสอบฐานะของผู้กู้ จะต้องผ่านบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (National Credit Bureau) หรือ เครดิตบูโร และในการตรวจเช็กประวัติลูกค้าแต่ละสถาบันการเงินก็แตกต่าง ทั้งนี้ เครดิตบูโร ก็เปรียบเสมือนหน่วยงานกลางที่มีบทบาทในการให้เครดิตผู้กู้ แทนที่จะเป็นหน้าที่ของธนาคารพาณิชย์ในการตรวจผล โดยใช้เครดิตสกอริงของธนาคารในการประเมิน
“ต่างประเทศใช้ระบบเครดิตสกอริง แต่ของไทยไปมองเรื่องของเครดิตบูโร ขณะที่ของสหรัฐฯ ไม่ได้ให้ความสำคัญกับเรื่องสลิปเงินเดือนมากกว่าเครดิตสกอริง ระบบเครดิตบูโรบ้านเราต้องถูกยกระดับให้มีมาตรฐานที่ดีขึ้น ไม่ใช่เป็นแค่โชว์ให้รู้ว่า ใครเป็นหนี้ แล้วทำงัยต่อ”
เพิ่มความยืดหยุ่นธุรกรรมต่างชาติ
สำหรับลูกค้าต่างชาตินั้น ในช่วงที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งไปโรดโชว์ยังต่างประเทศ โดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชียทั้งฮ่องกง, จีน, ไต้หวัน และสิงคโปร์ ซึ่งโครงการคอนโดฯ ในไทยได้รับความนิยมจากต่างประเทศ แต่กระนั้น ตนมองว่า รัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรแก้ไขกฎระเบียบการซื้อของชาวต่างชาติ สำหรับคอนโดมิเนียมเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงิน หรือ ธ.ต.3 ใหม่ เนื่องจากได้ใช้ระเบียบนี้มาตั้งแต่ได้มีพระราชบัญญัติอาคารชุด 2534 ซึ่งปัจจุบัน รูปแบบการซื้อขายเปลี่ยนแปลงไปมาก มีการโอนเงินหลากหลายผ่านเงินสกุลดิจิทัล ยกตัวอย่างเช่น การซื้อของชาวต่างชาติ ต้องเป็นเงินที่โอนมาจากต่างประเทศเท่านั้น โดยต้องเป็นการโอนเงินใช้สกุลเงินต่างชาติโอนเข้ามา ปัญหาที่เกิดขึ้น คือ การออกระเบียบ ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งผู้นำไปปฏิบัติ คือ สำนักงานที่ดินแต่ละเขต ทำให้มีความเข้าใจไม่เข้าใจ เรียกว่า คนปฏิบัติไม่ได้ออกกฎ และไม่มีมาตรฐานเดียวกันในแต่ละสำนักงานที่ดิน การตีความระหว่าง ธปท. และกรมที่ดิน ก็ต่างกัน
ปัญหาที่พบบ่อยครั้ง คือ ในกรณีที่ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของกิจการในประเทศไทย ได้รับผลกำไรจากบริษัท แต่ไม่มี Work Permit (ใบอนุญาตทำงาน) จะไม่สามารถนำเงินที่อยู่ในประเทศมาซื้ออสังหาฯ ได้ ต้องโอนเงินไปต่างประเทศ และโอนเงินกลับเข้ามาใหม่ ทำให้มีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอัตราแลกเปลี่ยนเพิ่มสูงขึ้น
“ปัจจุบัน ทุกประเทศในภูมิภาคเอเชีย รวมทั้งฮ่องกง ไต้หวัน ไม่มีกฎระเบียบดังกล่าว ทำให้เกิดความล้าสมัยในทางปฏิบัติต่อลูกค้าชาวต่างชาติ ซึ่งประเทศไทยจะเปิดอีอีซีแล้ว ก็ควรปรับระเบียบต่างๆ ไม่ให้รุงรัง โดยในเรื่องของกลุ่มลูกค้าจีนนั้น หลังจากสงครามการค้าเริ่มลดลง ก็เริ่มมีสัญญาณการกลับมาของลูกค้าชาวจีน คาดช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ จะเริ่มเห็น” นายวิทย์ กล่าว
ผงะ! แบงก์เลือกปล่อยบริษัทอสังหาฯ-เข้มเรดโซน
นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวว่า ปีนี้จะเห็นภาพผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ทุกราย ระบายสต๊อกสินค้าเพื่อเร่งยอดขาย แต่สภาพตลาดในช่วงที่ผ่านมา ยังซบเซา เพราะความเข้มเรื่องนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาพาณิชย์ ทำให้ลูกค้าจำนวนมากไม่ได้รับการอนุมัติ
“เรื่องนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ มาก บางธนาคารประกาศนโยบาย ไม่รับพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่างจังหวัด แม้กระทั่งโซนจังหวัดนนทบุรี และปทุมธานี หากไม่ใช่ Developer ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ก็งดรับพิจารณา ซึ่งนโยบายนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมาก”
โดยสิ่งที่ตนอยากเสนอรัฐบาลใหม่ ให้มีการปรับปรุงนโยบายเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ ในการสนับสนุนลูกค้าผู้ซื้อคนไทย ควรมีนโยบายลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่ออยู่อาศัย และผ่อนปรนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย และมาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้ออสังหาฯ โดยปี 62 ยอดขายภาคอสังหาฯ อาจจะลดลง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม แต่จะมียอดขายจากกลุ่มเรียลดีมานด์ เพิ่มมากขึ้น เพราะภาวะเศรษฐกิจทำให้กลุ่มซื้อลงทุน ชะลอการลงทุนออกไป.
