ถอดสูตร “นิรัตน์ อยู่ภักดี” ผู้นำทำคอนโดฯ “ราคาถูก” “อย่าเอามาร์จินเยอะ”

หลังจากที่รัฐบาลโดยกระทรวงการคลัง ได้มอบหมายให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นแกนหลักในการสนับสนุนจัดทำ “โครงการบ้านล้านหลัง” ภายใต้กรอบวงเงินรวม 60,000 ล้านบาท เพื่อสนับสนุนนโยบายรัฐบาล ที่ต้องการช่วยเหลือให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยมุ่งเน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย กลุ่มคนวัยทำงานหรือผู้ที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว รวมถึงกลุ่มผู้สูงอายุ โดยได้มีการเปิดจองสิทธิครั้งแรกเมื่อวันที่ 23 ธ.ค.2561 ซึ่งภายในวันเดียว มียอดเกินกว่ากรอบวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 3% ต่อปี คงที่นานสูงสุดถึง 5 ปีแรก ให้กู้รายละไม่เกิน 1 ล้านบาท และขณะนี้ทาง ธอส.กำลังให้ผู้จองสิทธิมาแสดงความประสงค์ในเรื่องขอเงินกู้

เรียกว่า การเปิดโครงการบ้านล้านหลัง ได้สร้างปรากฏการณ์ถึง “ดีมานด์” ถึงความต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะทั้งในรูปแบบเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจ หรือการมีที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ “ผู้กู้” มีความสามารถในการผ่อน

คำถาม คือ การจะทำโครงการบ้านราคาถูกในระดับ “ไพรซ์ซิ่ง” ต่ำกว่าล้านบาท ในภาวะที่ต้นทุนทั้งราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้างที่ขยับสูงขึ้นเกินโอกาสที่จะทำราคาได้ แต่สำหรับ “เจ้าตลาด” คอนโดมิเนียมราคาถูก “นิรัตน์ อยู่ภักดี” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ผู้พัฒนาโครงการรีเจ้นท์ โฮม ที่อยู่ในวงการพัฒนาคอนโดฯ มาตลอดกว่า 20 ปี กลับมีมุมมองที่ต่างไป

ดีมานด์บ้านต่ำกว่าล้านมีเยอะ

นายนิรัตน์ เปิดเผยกับ “ผู้จัดการรายวัน360” ถึงนโยบายโครงการบ้านล้านหลังว่า เป็นเรื่องที่ดี ที่รัฐบาลได้ส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อย ได้มีโอกาสเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยตลาดคอนโดมิเนียมที่เราเล่นจะเป็นกลุ่มราคา 1.3-1.5 ล้านบาท ตลาดใหญ่ และเติบโตมาก และมองว่า ตลาดต่ำล้านบาท ยังโอเค ไปได้ ไม่เหมือนอย่างที่หลายคนคิด ขณะที่ตลาดคอนโดฯ ระหว่าง 1-3 ล้านบาท ค่อนข้างแย่ ทางบริษัทฯ ได้นำโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง มาเข้าโครงการในช่วงแรก ได้แก่ โครงการ รีเจ้นท์โฮม บางซ่อน 27 ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยนำคอนโดมิเนียมคอนโดไฮไลต์ อาคารที่ 4 มาเข้าร่วม จำนวนยูนิตเหลือไม่มาก และคาดว่าจะปิดการขายได้หมด โครงการอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าบางซ่อน 200 เมตร ขนาด 28 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคา 999,900 บาททั้งโครงการ

โครงการ รีเจ้นท์โฮม บางซ่อน 28 รูปแบบคอนโดฯคอนโดไฮไลต์ ขนาด 28 ตร.ม. ราคา 999,900 บาท จำนวน 4,900 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 4,900 ล้านบาท คาดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2563 โดยโครงการดังกล่าวจะกำหนดเงินดาวน์ 20% เนื่องจากให้เข้ากับหลักเกณฑ์ของมาตรการรัฐ และให้ลูกค้ามีเวลาเตรียมความพร้อมทางด้านการเงิน

“ผมทำ 20 กว่าปี ก็อยู่ได้ เรามองเห็นว่า ดีมานด์บ้านราคาต่ำกว่าล้านบาทยังมีอยู่ต่อเนื่อง โครงการที่เราเข้าร่วมกับ ธอส. ก็ตอบรับดี แสดงว่า ความต้องการบ้านต่ำกว่าล้านมีเยอะ เท่าที่ดูซัปพลายไม่พอกับยอดสินเชื่อที่ขอ แน่นอน เอกชนบางรายมองว่า มาร์จินน้อย แต่เรามองเรื่องปริมาณ”

เปิดแผนปั๊ม “บ้านล้านหลัง” กว่า 20,000 หน่วย

สำหรับแผนรองรับการสร้างโครงการบ้านล้านหลังนั้น คิดว่าไม่น่าจะมีปัญหา เนื่องจากในแต่ละปี บริษัทรีเจ้นท์ฯ ผลิตคอนโดฯ ในกลุ่มราคาต่ำล้านกว่า 10,000 ยูนิตนั้น แปลว่าในปีนี้ และปี 63 จะมีซัปพลายออกสู่ตลาดกว่า 20,000 หน่วย ซึ่งผมมีโอกาสเข้าหารือกับท่านดร. สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี และยืนยันกับท่านว่า 20,000 หน่วย ทำได้ รองรับความต้องการถึงปีหน้า รวมถึงนโยบายเรื่องการส่งเสริมการลงทุนของ BOI ที่ให้การส่งเสริมกับโครงการคอนโดฯ พร้อมอยู่ ขนาด 28 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท

ทั้งนี้ ทางบริษัทฯได้เตรียมความพร้อมในการพัฒนาโครงการที่จะเกิดขึ้นในปีนี้ โดยแนวทางแรกจะมีการดำเนินการเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 2,000 ล้านบาท เป็น 4,000 ล้านบาท การวางเป้าเบื้องต้นลงทุน และพัฒนาโครงการคอนโดฯ ทั้งในรูปแบบแนวสูง (ไฮไลต์) และโลว์ไรส์ จำนวน 3 โครงการ มูลค่ากว่า 12,000-13,000 ล้านบาท แต่ละโครงการจะอยู่ในรัศมีใกล้กับโครงข่ายรถไฟฟ้าตั้งแต่ 200-500 เมตร เพื่อเพิ่มทางเลือกให้แก่ลูกค้าในการเดินทาง ได้แก่

โครงการรีเจ้นท์โฮม เพชรเกษม 500 เมตรจากรถไฟฟ้าบางไผ่ เป็นโครงการขนาดใหญ่ จำนวน 8,000 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 8,000 ล้านบาท เปิดขายทีละเฟส เช่น เฟสแรก และเฟสสอง อย่างละ 3,000 ยูนิต ขนาด 28 ตร.ม. ราคาขาย 999,900 บาทต่อยูนิต, โครงการรีเจ้นท์โฮม บางนา 500 เมตร จากรถไฟฟ้าบางนา จำนวน 4,300 ยูนิต ขนาด 28 ตร.ม. ราคา 999,900 บาท ซึ่งได้รับสินเชื่อพัฒนาโครงการจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) คาดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2564 และโครงการ ริช สุขุมวิท 93/22 (อยู่ใกล้กับโครงการเดิม) รูปแบบคอนโดฯ โลว์ไรส์ จำนวน 1,000 ยูนิต ขนาด 29 ตร.ม. ราคา 999,900 บาท ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2564 เจาะกลุ่มมนุษย์เงินเดือน และกลุ่มอาชีพอิสระ

นอกจากนี้ ทางรีเจ้นท์ฯ กำลังเจรจาซื้อที่ดินประมาณ 10 แปลง มีทั้งแปลงที่อยู่รัศมีธอส. ประมาณ 1 กิโลเมตร สามารถพัฒนาโครงการได้ 8,000 ยูนิต และอีก 2 แปลงประมาณ 20 ไร่ รองรับการพัฒนาได้ 3,000 ยูนิต รวมถึงแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น โซนบางนา และสะพานใหม่ เป็นต้น

“เรื่องธุรกิจการปล่อยเช่า หรือ การสร้างโอกาสจากรายได้ค่าเช่านั้น เราคงไม่คิดจะไปแข่งกับลูกค้า เราอยากให้ผู้มีรายได้ มีช่องทางสร้างรายได้ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเราจะเป็นคนรุ่นใหม่ กลุ่มผู้ลงทุนเช่น หากนำห้องชุดของโครงการไปปล่อยเช่า ก็ประมาณ 5,000-6,000 บาทต่อเดือน อัตราผลตอบแทน 7-8% หรือหากลูกค้าใช้เงินออมในการขายต่อโครงการ อาจได้ยูนิตละ 2 ล้านบาท เป็นต้น”

เคล็ดลับทำคอนโดฯ ราคาถูก “อย่าเอามาร์จินเยอะ”

สำหรับประเด็นที่สามารถทำให้ บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ฯ ยังสามารถทำโครงการคอนโดฯ ต่ำกว่าล้านบาท ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่น หันไปทำโครงการระดับราคาสูง ให้ผลตอบแทนที่สูงนั้น นายนิรัตน์ กล่าว ประเด็นแรก นโยบายของเราไม่เอากำไร (Profit) เยอะ เราอยากให้ลูกค้าได้บ้านในทำเลที่ดี จะเห็นได้ว่า การก่อสร้างของเราใช้ระบบพรีแฟบจากผลิตภัณฑ์ของ SCG เราต้องการให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจ และแม้ว่า การทำโครงการลักษณะนี้จะเหนื่อย แต่เห็นลูกค้ามีความสุข มีบ้าน ก็แฮปปี ที่ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่เป็นของตนเอง

ทั้งนี้ ในเรื่องการบริหารต้นทุนนั้น การที่เราทำคอนโดฯ ต่ำล้านได้ มาจากค่าโฆษณาเราไม่มี ผู้บริโภคบอกต่อ ได้รับการส่งเสริมจากบีโอไอ เรื่องภาษีลดลงในระยะที่การส่งเสริมระบุไว้ การมีบริษัทรับเหมาก่อสร้างเป็นของตนเอง ทำให้แชร์ต้นทุนได้ ซึ่งค่าก่อสร้างจะคิดเป็น 45-50% ของงบลงทุน ค่าที่ดิน 25% ค่าดำเนินการ 10-15% และการที่เราพึ่งพาเงินกู้จากสถาบันการเงินไม่มากสัดส่วน 30% ที่เหลือ ใช้กระแสเงินสดของบริษัท และจากลูกค้าที่วางเงินดาวน์ประมาณ 15-18% เข้ามาใช้ในการพัฒนาโครงการ ทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยน้อยมาก

“การพัฒนาคอนโดที่ราคาถูกได้ ผู้ประกอบการต้องไม่คิดถึงกำไร 20-30% ก็สามารถที่จะทำให้ราคาถูกได้ อย่างโครงการของบริษัท ใช้วิธีการบวกกำไรเพิ่มห้องละ 1 แสนบาท จากต้นทุนทั้งหมด คือ ค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าดำเนินการ ก็สามารถอยู่ได้”

อสังหาฯ ปี 62 ปัจจัยเสี่ยงดอกเบี้ย-เศรษฐกิจ

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 มองว่ามีปัจจัยเสี่ยง ทั้งเรื่องแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งการปรับขึ้นดอกเบี้ยกระทบกำลังซื้อแน่นอน จะเห็นได้ว่า เวลาปรับขึ้นดอกเบี้ย ลูกค้าประจำของกลุ่มราคาต่ำกว่าล้านบาท จะหายไปประมาณ 30% และกลุ่มนี้จะหันไปเช่าห้องพักแทน เนื่องจากความสามารถไม่ถึง แต่เราก็จะมีกลุ่มลูกค้าระดับราคา 1.2-1.5 ล้านบาท เข้ามาเสริม โดยขณะนี้ทางบริษัทฯ กำลังเจรจากับสถาบันการเงิน ได้แก่ บมจ. กรุงศรีอยุธยา และ บมจ. กสิกรไทย ในการสนับสนุนสินเชื่อให้กับลูกค้า

ในเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ในปี 2563 นั้น จะเป็นการทำให้คนไทยยอมรับในการเสียภาษีมากขึ้น ขณะเดียวกัน จะเกิดธุรกิจลงทุนซื้อที่ดินแล้ว (เก็งกำไร) แล้วไปเสนอให้กับนักลงทุน ส่วนนี้จะช่วยให้รัฐมีภาษีเพิ่มขึ้น.