เข้าสู่ปีใหม่ ปีกุน ปี 2562 ปีที่ทุกคนเฝ้ารอ หลังรัฐบาล คสช. ที่บริหารประเทศมา ได้ประกาศที่จะให้เกิดการเลือกตั้งขึ้นมา แน่นอน น่าจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในประเทศ และต่างประเทศ ขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มั่นใจถึงบรรยากาศทางการเมืองที่มีความชัดเจน อย่างไรก็ตาม ในปี 2561 และต่อเนื่องมาถึงปี 2562 สภาพตลาดอสังหาฯ จะแตกต่างกัน โดยเฉพาะผลจากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ออกประกาศเรื่องอัตราส่วนการให้สินเชื่อ เพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน หรือ LTV บังคับใช้ไป 1 เม.ย.2562 คาดว่า ปริมาณการโอนจะมีความผิดปกติ ผ่านการออกแคมเปญของบริษัทอสังหาฯ ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาต่อเนื่องอย่างหนักถึงก่อนบังคับใช้
ทั้งนี้ ด้วยปัจจัยราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ต้องปรับเพดานเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ มากขึ้น ทั้งนี้ จากข้อมูลตลาดรวมห้องชุดในประเทศของปี 60 คาดว่า มูลค่าการซื้อขายห้องชุดมีมูลค่า 2 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นยอดขายจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ แชร์อยู่ 20-30% หรือ 20,000-30,000 ล้านบาท และมีแนวโน้มจะขยายตัวเพิ่มขึ้น แม้ว่าในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีนี้ จะมีการชะลอการตัดสินใจซื้อจากกลุ่มลูกค้าจีน ทำให้ยอดขายลดลงไปกว่า 50%
สีม่วง “สต๊อกคอนโดฯ บวม”
หวั่นสายสีเขียวเหนือซ้ำรอย
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในเมืองไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในปี 62 จะมีการชะลอการเติบโตของตลาดคนไทย ซึ่งหมายความว่า การซื้ออสังหาฯ ในปี 62 ตลาดจะมียอดขายใกล้เคียงกับปี 61 ซึ่งจะต้องดูในรายละเอียดว่าจะมีซัปพลาย (Supply) มาเพิ่มขึ้นในปี 62 มากน้อยแคไหน
สำหรับลูกค้าชาวต่างชาติในกลุ่มชาวจีน คาดว่าจะมีการชะลอตัวลง เนื่องจากผลกระทบอัตราแลกเปลี่ยน และความไม่แน่นอนของการค้าระหว่างประเทศ ทำให้ลูกค้ายังไม่มั่นใจในการลงทุนต่างประเทศ แต่คาดว่า ภายใน 6 เดือน สถานการณ์จะกลับมาสู่ปกติในกรณีที่สงครามทางการค้าไม่บานปลาย
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯ ในปีนี้ มีหลายทำเลที่ต้องเฝ้าติดตาม ได้แก่ คอนโดฯ สายสีม่วงที่ยังน่าห่วง ซึ่งหากมาพิจารณาเฉพาะโซนตั้งแต่สถานีเตาปูน จนถึงสถานีกระทรวงสาธารณสุข ก่อนเลี้ยวซ้ายแยกแคราย โซนนี้มีจำนวนทั้งสิ้น 5 สถานี บรรดาขาใหญ่อสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ขึ้นโครงการกันถ้วนหน้า นับตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา สถานีหนึ่งไม่ต่ำกว่า 6 โครงการ รวมแล้ว 30 โครงการ จำนวนยูนิตประมาณ 50,000 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 110,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โซนนี้จะมีอัตราการดูดซับ หรือยอดขายที่ดีกว่าโซนอื่น สามารถระบายสินค้าไปแล้วประมาณ 80% คาดว่าน่าจะเหลือประมาณ 10,000 ยูนิต เวลาผ่านไป 7 ปี สามารถระบายได้ 40,000 ยูนิต เฉลี่ยยอดขาย 15 ยูนิตต่อเดือนของแต่ละโครงการ แต่ตัวเลขนี้เป็นค่าเฉลี่ยเท่านั้น ความจริงแล้วยอดขายของแต่ละบริษัทฯ จะไม่เท่ากันบางโครงการสามารถขายได้เพียง 2-3 ยูนิตเท่านั้น ลองประมาณการจำนวนที่เหลือ 10,000 ยูนิตใน 30 โครงการ กับยอดขาย 15 ยูนิตต่อเดือน ก็จะขายหมดภายใน 2 ปี
โซนที่ 2 เริ่มตั้งแต่แยกแครายสถานีศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี ไปจนถึงสะพานพระนั่งเกล้า รวม 4 สถานี โซนนี้เดือดระอุเป็น RED ZONE อย่างแท้จริง แต่ละรายที่ขึ้นคอนโดฯ จะป็นขนาดใหญ่ทั้งหมด แต่ละตึกประมาณ 1,000 ยูนิต ผสมกับคอนโดฯ โลว์ไรส์ขนาด 8 ชั้น ที่แห่มาผสมโรงเป็นจำนวนมาก ส่วนใหญ่จะเข้าอยู่ในซอย รวมเบ็ดเสร็จโซนนี้จะมีคอนโดรวมราวๆ 40,000 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 90,000 บาทต่อตร.ม. ว่ากันว่าโซนนี้ทรัพย์เหลือเป็นจำนวนมากประมาณ 40% หรือ 16,000 ยูนิต ที่สำคัญโซนนี้เปิดการขายมาตั้งแต่ปี 2555 แต่อัตรา (SPEED) การขายจะช้า เฉลี่ยจะขายได้เดือนละ 9 ยูนิต และด้วย SPEED เช่นนี้คงต้องใช้เวลาการขายอีกประมาณ 5 ปี
และโซนที่ 3 ข้ามสะพานพระนั่งเกล้าไปแล้ว มีจำนวนทั้งสิ้น 7 สถานี คือ สถานีไทรม้า ถึงสถานีปลายทางคลองบางไผ่ โซนนี้จำนวนโครงการที่เป็นอาคารสูงจะมีอยู่ 6 โครงการ ประมาณ 6,000 ยูนิต แต่จะมีคอนโดโลว์ไรส์จำนวนมาก รวมแล้วกว่า 10,000 ยูนิต อัตราเร่งารขายจะช้าสุดเฉลี่ยเดือนหนึ่งประมาณ 4-5 ยูนิต อัตราการดูดซับน้อยมาก สามารถขายได้ประมาณ 50% เท่านั้น สาเหตุหนึ่งก็คือ มีสินค้าทดแทนที่เป็นทาวน์เฮาส์ และพฤติกรรมผู้บริโภคยังไม่คุ้นเคยคอนโด จากยอดขายที่เหลือคงต้องใช้เวลาระบายสินค้าอีกหลายปี
“หากรวมอสังหาฯบนเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเหลือทรัพย์รอการขายถึง 30,000 ยูนิต ตั้งแต่ต้นทางยันปลายทาง นับ SPEED ที่ขายเฉลี่ยทั้งสาย นำมารวมกันจะสามารถขายได้เดือนละ 9.6 ยูนิตต่อเดือน จาก 60 โครงการ คงต้องใช้เวลาระบายสต๊อก 4 ปี” นายวิทย์ กล่าว
ขณะที่ทำเลในเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ก็ต้องเฝ้าติดตาม เนื่องจากมีผู้ประกอบการไปพัฒนาโครงการคอนโดฯ เป็นจำนวนมาก ซึ่งคาดว่าจะมีกำลังซื้อเกิดขึ้น แต่เป็นทำเลที่ต้องระวัง และอาจจะมีประวัติศาสตร์ซ้ำรอยสายสีม่วง และตัวเลขบางอย่างของรถไฟฟ้าสายสีม่วง กับสายสีเขียวเหนือส่วนต่อขยาย เหมือนกัน คือ มีจำนวน 16 สถานีเท่ากัน เชื่อมต่อชานเมืองเช่นกัน จำนวนโครงการคอนโดฯ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากเช่นกัน ที่สำคัญกลุ่มผู้ซื้อ หรือ STP (SEGMENTTATION TARGET POSITIONING) อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน
“เรามองว่าด้วยความเป็นห่วง เนื่องจากซัปพลายไซส์เข้ามาเยอะ ยักษ์ใหญ่และรายเล็กแห่เข้ามา แต่ดีมานด์ไซส์ไม่เติบโตเท่า เนื่องจากราคาต่อ ตร.ม. ที่สูง เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ขณะที่หากเลยสะพานใหม่ไป ก็มีสินค้าทาวน์เฮาส์มาทดแทนอยู่”
ปล่อยทรัพย์กำเงินสดดีกว่า “สต๊อกบวม”
ด้วยสภาพตลาดในโซนสายสีม่วงที่ยังไม่เอื้ออำนวย และเชื่อว่า โซนอื่นอาจจะเริ่มมีสภาพที่คล้ายๆ สีม่วง ดังนั้น ทำให้บรรดาผู้ประกอบการอสังหาต่างๆ ต้องพลิกตำราเพื่อปั๊มยอดขายทุกรูปแบบ บางรายยอมถอยกำไรเอาทุนคืน เพื่อนำเงินไปลงทุนโปรเจกต์อื่น ทำรอบดีกว่ายืนขาแข็ง แต่บางรายทำใจไม่ได้ ยอมเก็บสินค้าเป็นสต๊อก หวังตายดาบหน้า แต่สุดท้ายก็หนีไม่พ้นสงครามการลดราคาที่ทวีความรุนแรงชนิด ทุกสัปดาห์จะมีโปรโมชันดีๆ ออกมาเสมอ เพราะผู้เล่นรายใหญ่ยอมสู้ใน RED ZONE ดีกว่ายอมให้เป็น DEAD ZONE เรื่องนี้ส่งผลดีให้กับผู้บริโภคที่ราคาสมเหตุสมผล
ทำเลเด่น “พระราม 4-สาทร”
นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวว่า กลยุทธ์ในการทำตลาดของผู้ประกอบการอาจจะอาศัยช่องว่าง และพัฒนาสินค้าตอบความต้องการของลูกค้า เช่น ผังเมืองนนทบุรี ที่เตรียมจะออกมา แม้จะกลายเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการคอนโดฯ แต่ก็เปิดโอกาส เช่น สถานีท่าอิฐ พบว่า บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ ใช้กลยุทธ์เข้าไปพัฒนาโครงการแนวราบในซอย ทำราคาตีโครงการคอนโดฯ ซึ่งจริงๆแล้ว โซนนั้นอาจจะเป็น “พื้นที่สีแดง” หรือ Red Zone ของโครงการคอนโดฯ แต่พอโกลเด้นแลนด์ เอาโปรดักต์ทาวน์เฮาส์ไปลงใกล้เคียงกับสินค้าคอนโดฯ ทำให้สินค้าทาวน์เฮาส์ลงในตำแหน่งที่เป็นบลูโอเชียน (Blue Ocean) ขึ้นมา
สำหรับทำเลที่มีศักยภาพและแนวโน้มเติบโตของตลาดคอนโดฯ จะเป็นทำเลในเมือง ที่ยังดีสม่ำเสมอ เช่น โซนพระราม 4, เส้นสาทร เนื่องจากเป็นที่ตั้งของสำนักงานชั้นนำ กลุ่มคนที่จบ และมีงานทำในศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) จะมีรายได้และมีกำลังซื้อสูงตามมา มีโอกาสหางานเพิ่ม หาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ใกล้แหล่งงาน ขณะที่รอบนอกเมือง เช่น บริเวณสถานีพัฒนาการ เป็นทำเลที่เหมาะสม สามารถเชื่อมการเดินทางจากรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ หรือ แอร์พอร์ต เรล ลิงก์ เข้ามาถึงเมืองได้ และสามารถเชื่อมไปถึงเส้นพระราม 9 ซึ่งเราจะเห็นกลุ่มลูกค้าคนจีน มาอยู่อาศัยในโซนพัฒนาการมากขึ้น
ส่วนทำเลที่ต้องเฝ้ามอง เช่น สายสีเขียวเหนือ ตั้งแต่บริเวณมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ไปถึงคูคต พบโครงการของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ ลงทุนพัฒนาโครงการ โดยต้องพิจารณาเรื่องกำลังซื้อกับราคาที่เหมาะสม ขณะที่ทำเลรัชโยธิน ยังไปได้ ได้รับผลบุญจากรถไฟฟ้าเข้ามาช่วย ส่วนโซนทองหล่อ และเอกมัย เริ่มเป็นทำเลที่ราคาไม่เป็นเหตุเป็นผล ราคาถูกปั่นเกินจริง อัตราผลตอบแทน (Yield) ระดับ 4% ยังไม่หักค่าบริหารจัดการ.
