คอนโดจับนักลงทุนต่างชาติชี้เทรนด์อสังหาฯ ที่เลี่ยงไม่ได้

!!!... เป็นที่ทราบกันดีว่า ณ ปัจจุบัน คอนโดมิเนียมได้ก้าวเข้ามาครองสัดส่วนตลาดที่อยู่อาศัยมากที่สุด และยังเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีอัตราการขยายตัวด้านการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ที่ร้อนแรงมากที่สุดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การขยายตัวอย่างรวดเร็วของคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากความนิยมของกลุ่มลูกค้าระดับกลาง และการขยายการลงทุนด้านระบบขนส่งระบบราง หรือรถไฟฟ้าในเมือง ทำให้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนจากความนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบสู่ที่อยู่อาศัยแนวสูง

ด้วยปัจจัยด้านสิ่งอำนวยความสะดวก การเดินทางที่รวดเร็ว ใกล้แหล่งงาน แหล่งชอปปิ้ง แหล่งกินแหล่งเที่ยว และสอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป ของคนทำงานรุ่นใหม่ ซึ่งนิยมความสะดวกสบายในเมือง หนุนส่งให้ตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ความต้องการคอนโดมิเนียมไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะในกลุ่มของกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อระดับกลาง แต่ยังรวมไปถึงดีมานด์ในกลุ่มผู้มีกำลังซื้อระดับล่างด้วย

จากการขยายตัวของดีมานด์คอนโดที่รวดเร็วทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มองเห็นโอกาสและตลาดที่สดใสของคอนโด ทำให้กระแสการพัฒนาโครงการคอนโดขยายตัวสูง ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มเห็นถึงสัญญาณการเก็งกำไรในตลาดคอนโด ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของการเกิดภาวะฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจ จึงออกมาตรการสกัดการเก็งกำไร ขณะที่ธนาคารพาณิชย์เองเริ่มเข้มงวดในการสกรีนลูกค้าที่อยู่อาศัยรายย่อย ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือน และทิศทางของเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น กระทบกับกำลังซื้อที่ลดลง กลายมาเป็นปัจจัยลบที่ทำให้ห้องชุดในตลาดมียอดขายลดลง และกลายมาเป็นสต๊อกที่ติดมือผู้ประกอบการคอนโดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

ปัญหาและสัญญาณดังกล่าวทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหม่ทั้งรายเล็ก และรายกลาง เริ่มชะลอการพัฒนาโครงการออกไป ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งยังมีการพัฒนาโครงการออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ได้หันไปพัฒนาโปรดักต์ที่มีราคาสูงขึ้น และขยับไปจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงระดับกลาง-บน เพื่อแก้ปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าระดับล่าง

อย่างไรก็ตาม ด้วยทำเลที่ตั้งของประเทศไทยที่ถูกวางตัวให้เป็นศูนย์กลางภูมิภาคอาเซียน ประกอบกับประเทศไทยเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูง นอกจากนี้ ราคาขายของคอนโดในเมืองของประเทศไทยยังมีราคาต่ำ และอัตราผลตอบแทนสูง เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่อย่าง ฮ่องกง หรือสิงคโปร์ ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมและสนใจเข้ามาซื้อลงทุนอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจากประเทศจีน ซึ่งเข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทย เพื่อลงทุนปล่อยเช่าทั้งในพื้นที่ กทม. และเมืองท่องเที่ยวจำนวนมาก

“ชนินทร์ วานิชวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดคอนโดเพื่อการลงทุนจากลูกค้าต่างชาติ เป็นทิศทางที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะนับจากที่ตลาดคอนโดไทยขยายตัวอย่างรวดเร็วตั้งแต่อดีตมาจนถึงปัจจุบัน โดยเฉพาะเมื่อได้รับปัจจัยหนุนจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระบบคมนาคม และโครงการรถไฟฟ้าที่มีการลงทุนโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นจำนวนมาก ต้องยอมรับว่ามีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง และเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี ขณะที่ราคาที่ดินในเมืองโดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าได้ขยับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้โครงการห้องชุดใหม่ๆ ที่ออกสู่ตลาดมีราคาขายขยับสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดิน

แต่ดีมานด์ใหม่กลับขยายตัวไม่ทันซับพลาย แถมดีมานด์บางส่วนยังลดลง จากผลกระทบเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือน ที่ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินก็เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้น้อยลง เมื่อซัปพลายมีมากกว่าดีมานด์ในประเทศทางรอดของผู้ประกอบการอสังหาฯ คือ การขยายกลุ่มลูกค้าไปในตลาดใหม่ๆ ทำให้ตลาดซื้อเพื่อลงทุนจากลูกค้าต่างชาติ กลายเป็นทางออกของผู้ประกอบการคอนโด โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ที่พัฒนาห้องชุดใหม่ๆ ออกมาอย่างต่อเนื่อง

“ปัจจัยดังกล่าวทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดนักลงทุน และลูกค้าต่างชาติ มีอัตราการขยายตัวสูงทั้งจำนวนยูนิต และด้านมูลค่าการซื้อขาย ซึ่งจากข้อมูลตลาดรวมห้องชุดในประเทศของปี 60 ที่ผ่านมา คาดว่า มูลค่าการซื้อขายห้องชุดในตลาดรวมมีมูลค่าอยู่ที่ 200,000 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้เป็นยอดขายจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติแชร์อยู่ 20-30% หรือประมาณ 20,000-30,000 ล้านบาท และยังมีแนวโน้มจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก” นายชนินทร์ กล่าว

… ทิศทางดังกล่าวสอดคล้องกับแนวคิด และทิศทางการทำตลาดของผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาดโดยเฉพาะบริษัทที่พัฒนาโครงการห้องชุดออกมาจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีนโยบายการทำตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติอย่างชัดเจน และยังเป็นผู้ริเริ่มการขยายตลาดไปสู่กลุ่มลูกค่าต่างชาติเป็นรายแรกๆ

ทั้งนี้ แสนสิริประสบความสำเร็จในการทำตลาดลูกค้าต่างชาติในช่วง 4 ปี (2557-2560) ที่ผ่านมา โดยตลาดที่โดดเด่น คือ ลูกค้าฮ่องกง, จีน, สิงคโปร์ และไต้หวัน และผลจากการตอบรับที่ดีจากตลาดต่างชาติ ทำให้ในเดือนตุลาคมปี 60 แสนสิริ เปิดตัวสำนักงานขายในนครเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน เป็นสาขาที่ 4 หลังจากที่เปิดสำนักงานขายในกรุงปักกิ่ง กว่างโจว และเสิ่นเจิ้น ไปก่อนหน้าแล้ว สำหรับสำนักงานขายทั้ง 4 สาขา จะเป็นศูนย์กลางในการประสานงานกับตัวแทนอสังหาฯ แต่ละเมือง รวมถึงรองรับกิจกรรมโรดโชว์ที่มีโปรแกรมจัดขึ้นทุกเดือน สำหรับนำเสนอโครงการที่พัฒนาในกรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ ให้กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยในช่วง 9 เดือนแรกปี 61 แสนสิริ มียอดขายคอนโด 26,000 ล้านบาท โดยเป็นยอดขายตลาดต่างชาติถึง 12,000 ล้านบาท จากเป้ายอดขายตลาดต่างชาติ 13,000 ล้านบาท

ขณะที่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็เป็นอีกหนึ่งรายใหญ่ที่มียอดขายจากลูกค้าต่างชาติตามติด แสนสิริ โดยในปี 61 อนันดาฯ คาดว่า ยอดขายจากลูกค้าต่างชาติจะขยายตัวจากปี 60 กว่า 200% หรือมียอดขายจากลูกค้าต่างชาติแตะ 10,000 ล้านบาท โดยจำนวนลูกค้าชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดของ “อนันดา” ในปี 60 อยู่ที่ 8,000 ล้านบาท โดยลูกค้าชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อมากเป็นอันดับหนึ่ง คือ ฮ่องกง ตามด้วยสิงคโปร์ และจีน

“บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” เป็นอีกรายที่ให้นำหนักในการบุกตลาดต่างประเทศอย่างมาก โดย “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารออริจิ้นฯ กล่าวว่า ได้ขยายตลาดชาวต่างชาติมากขึ้น หลังจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยจำนวนเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปี 60 ที่ผ่านมา มียอดซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติถึง 80,000 ล้านบาท และในปี 61 นี้คาดว่า ตลาดชาวต่างชาติจะเติบโตประมาณ 20% หรือมีมูลค่าตลาด 1 แสนล้านบาท

โดยในปี 60 ออริจิ้นมียอดขายจากชาวต่างชาติ 2,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นชาวฮ่องกง-มาเก๊า ถึง 40% รองลงมา เป็นชาวจีน 30% ไต้หวัน 10% และอื่นๆ 10% ได้แก่ ญี่ปุ่น, มาเลเซีย, สิงคโปร์ และยุโรป และจากแนวโน้มดังกล่าว ออริจิ้นฯ ได้หันมารุกตลาดตางประเทศอย่างจริงจัง โดยได้เปิดสำนักงานที่ฮ่องกง เพื่อใช้เป็นที่ติดต่อประสานงาน รวมถึงโปรโมตสินค้าของบริษัท รวมถึงสร้างการรับรู้และสร้างความเชื่อมั่นถึงสินค้าของบริษัทในต่างประเทศ

ขณะเดียวกัน ก็ได้จับมือกับพันธมิตรบริษัท ฟัลครัม โกลบอล จำกัด ผู้ดำเนินธุกิจด้านการลงทุนอสังหาฯฮ่องกง เป็นตัวแทนจำหน่ายคอนโดใน 3 ประเทศ ได้แก่ ฮ่องกง-มาเก๊า จีน และไต้หวัน ทั้งนี้ บริษัทตั้งเป้ายอดขายชาวต่างชาติจะแตะระดับ 15,000 ล้านบาทต่อปีในอีก 3 ปีข้างหน้า และตั้งเป้ายอดขายชาวต่างชาติในปี 61 ที่ 4,000 ล้านบาท

“พีระพงษ์” กล่าวอีกว่า ปัจจุบัน การซื้อขายคอนโดของชาวต่างชาติใน กทม. ยังได้ผลตอบรับที่ดี ถึงแม้มีมาตรการ LTV ออกมา แต่ผลกระทบที่เกิดขึ้นมีน้อยมาก เนื่องจากลูกค้าต่างชาติจะมีการวางเงินดาวน์ที่ค่อนข้างสูง เช่น โครงการ Park 24 ที่มีต่างชาติเข้ามาซื้อเพื่อลงทุนจำนวนมาก ก็ยังไม่มีผลกระทบใดๆ สังเกตุได้จาก ยอดขายคอนโดในพื้นที่ของระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งยังมีการตอบรับที่ค่อนข้างดีจากลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพื่อการลงทุน และเช่าเพื่ออยู่อาศัย เนื่องจากทำงานภายในนิคมอุตสาหกรรม โดยตัดสินใจจากเศรษฐกิจที่มีการเติบโต และพัฒนาการด้านคมนาคมต่างๆ ที่ทางภาครัฐเข้ามาให้การสนับสนุน โดยปัจจุบัน ออริจิ้นฯ มีโครงการที่ไปลงทุน EEC ทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 4,830 ล้านบาท

“ชนินทร์” บอสใหญ่ค่าย ฮาบิแททฯ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาส 3-4 ของปี 61 เริ่มชะลอตัวชัดเจนมากขึ้น หลังจากกลุ่มลูกค้าจีน ชะลอการตัดสินใจซื้อ และลงทุนในตลาดคอนโดออกไป เพราะได้รับผลกระทบจากปัญหา สงครามการค้า หรือ Trade war และการอ่อนตัวของค่าเงินหยวน ซึ่งผลกระทบดังกล่าวส่งผลให้ยอดขายจากลูกค้าต่างชาติในตลาดรวมคอนโหดตัวลงกว่า 50% จากปัจจัยดังกล่าว ทำให้ในช่วงปลายปีนี้ บริษัทต้องเลื่อนแผนการนำโครงการคอนโดในพอร์ตไปโรดโชว์ที่ประเทศจีน ออกไป เป็นช่วงไตรมาสแรกของปี 62 เพื่อรอดูความชัดเจนผลกระทบจาก Trade War ระหว่างจีน กับสหรัฐอเมริกา

“เชื่อปัญหาสงคารมการค้าระหว่างจีน และสหรัฐอเมริกา จะเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นในช่วงสั้นๆ เพราะระหว่างนี้จีน กับสหรัฐอเมริกา ได้มีการเจรจากัน เพื่อแก้ปัญหาดังกล่าวที่เกิดขึ้นแล้ว และเมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย จะทำให้ลูกค้าจีนที่ชะลอการซื้อออกไปกลับเข้ามาซื้อ และลงทุนคอนโดในประเทศไทยอีกครั้ง”

!!! ...แม้ว่าตลาดซื้อเพื่อการลงทุนจากชาวต่างชาติจะขยายตัวได้ดีในช่วงที่ผ่านมา แต่ปัจจัยที่พึงระวังในปี 62 ที่จะเข้ามากระทบ คือ การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และปัญหาสงครามการค้าระหว่างจีน และสหรัฐอเมริกา โดยเฉพาะปัญหาสงครามการค้านั้น หากจีนยังแก้ไขไม่ได้ สิ่งที่จะตามมา คือ ปัญหาการส่งออกของจีน และแน่นอนว่า หากเกิดปัญหาขึ้น โอกาสที่จีนจะออกมาตรการควบคุมประชาชนให้ใช้เงินในประเทศออกมาได้ ซึ่งอาจกระทบกับการรับโอนห้องชุดที่ลูกค้าจีนซื้อเพื่อลงทุนไปก่อนหน้านี้ และแน่นอนว่า ผลกระทบคงนี้ได้พ้นตลาดคอนโดไทย