EEC ยังเนื้อหอมอสังหาฯ จ่อลงทุนเพียบรอเลือกตั้ง-นโยบายลงทุนรัฐบาลใหม่ชัด

- โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC เป็นหนึ่งโครงการขนาดใหญ่ที่รัฐบาลให้ความสำคัญ และเร่งเดินหน้าให้เกิดเป็นรูปธรรมมากที่สุด พร้อมๆ กับการออกมาตรการหลากหลาย เพื่อกระตุ้นการลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะมาตรการพิเศษที่จะเปิดให้นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่เป็นโครงการแนวสูง และโครงการแนวราบ ตลอดจนที่ดินใน 3 จังหวัด EEC กลายเป็นการจุดประกายความหวังของบรรดาบริษัทอสังหาฯ เพราะด้วยมาตรการกระตุ้นการลงทุนที่หลั่งไหลออกมา จะส่งผลให้ 3 จังหวัดในพื้นที่ EEC กลายเป็นอีกหนึ่งเขตเศรษฐกิจพิเศษที่น่าจับตา ว่าจะกลายเป็นเมืองแห่งการลงทุนเช่นในหลายๆ ประเทศที่ได้รับความสนใจเข้าไปลงทุนจากต่างประเทศอย่างล้นหลาม

ดร.สืบวงศ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท วิจิตรากรุ๊ป กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัด EEC ในปัจจุบัน การลงทุนโครงการใหม่ยังมีอัตราการขยายตัวคงที่ และต่อเนื่อง เพราะจากได้รับการโปรโมตจากรัฐบาลอย่างมาก ทำให้บริษัทอสังหาฯ จากส่วนกลางเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการจำนวนมาก เพื่อรองรับดีมานด์ในอนาคต อย่างไรก็ตาม มาตรการ LTV ที่จะเริ่มใช้ในเดือนมกราคม 2562 จะส่งผลให้ความร้อนแรงของการลงทุนในพื้นที่ EEC ลดลง และส่งผลให้แนวโน้มการขยายตัวของตลาดในปี 2562 จะยังทรงตัวต่อจากปี 2561

นอกจากนี้ ความต่อเนื่องของมาตรการและการลงทุนในโครงการ EEC ยังเป็นตัวแปรสำคัญต่อการขยายตัวของตลาดในอนาคต ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงต้องจับตาดูปัจจัยด้านการเมือง และความชัดเจนในนโยบายการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ รวมถึงมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาลใหม่ก่อนการลงทุน ประกอบกับการตัดสินใจลงทุน เนื่องจากนโยบายรัฐมีความสำคัญต่อการดึงดูดการลงทุนในพื้นที่ และยังมีผลต่อความเชื่อมั่นต่อนักลงทุนต่างชาติ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอการลงทุน เพื่อรอดูความชัดเจนจากรัฐบาลชุดใหม่

สำหรับมาตรการกระตุ้นการลงทุนใน 3 จังหวัด EEC ที่มีการประกาศออกมาแล้ว และที่เตรียมประกาศออกมาใหม่ จะมีผลต่อการลงทุนและการขยายตัวในตลาดอสังหาฯ หรือไม่นั้น ต้องพิจารณาเป็นมาตรการไป เพราะต้องดูว่า มาตรการที่ออกมาจะส่งเสริมการลงทุนในธุรกิจใด เนื่องจากในพื้นที่ EEC มีการส่งเสริมการลงทุนในหลายๆ ธุรกิจทั้งด้านการบิน ท่าเรือ รถไฟ ฯลฯ

ส่วนมาตรการที่จะเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองที่ดิน และอสังหาฯ ใน 3 จังหวัดได้ 100% นั้น มีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการลงทุนจากนักลงทุนต่างประเทศนั้นมีผลทั้งดี และลบ โดยในด้านลบ คือ ความกังวลของประชาชนไทยที่กลัวว่าจะทำให้ชาวต่างชาติเข้ามายึดครองที่ดินแทนคนไทย ดังนั้น รัฐบาลควรมีการควบคุม โดยมีการจำกัดจำนวนการถือครองทั้งในแบบการกำหนดมูลค่าในการถือครอง และจำกัดจำนวนที่ดินในการถือครอง เช่น ชาวต่างชาติสามารถถือที่ดินได้ไม่เกิน 10 ไร่ หรือมีมูลค่าการถือครองไม่เกิน 100 ล้านบาท เป็นต้น อีกอย่าง คือ มาตรการทางภาษีเพื่อเปิดช่องว่าง และคลายความกังวลของประชาชน

ในทางด้านดี หรือด้านบวก คือ การเข้ามาลงทุนของต่างประเทศนั้น จะนำบุคลากรเข้ามาด้วย จะทำให้มีดีมานด์ด้านที่อยู่อาศัยขยายตัวขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อด้านยอดขายในตลาดอสังหาฯ ในอนาคต ขณะเดียวกัน ก็เป็นการโปรโมตตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไปด้วยในตัว ทั้งนี้ โดยมากบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาลงทุนจะนิยมการซื้อห้องชุดแบบยกชั้น หรือล็อตใหญ่ อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่ต้องระวัง คือ การเข้ามาลงทุนพัฒนาและขายเองของนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งจะทำให้เกิดการแข่งขันกับผู้ประกอบการไทย

“แม้ว่าในด้านการแข่งขันนั้น ผู้ประกอบการไทยจะมีขีดความสามารถในการแข่งขันสูง แต่หากผู้ประกอบการต่างชาติพัฒนาและขายให้กลุ่มคนต่างชาติด้วยกันเอง ก็จะก่อให้เกิดปัญหาด้านการแข่งขันได้ ดังนั้น รัฐควรมีมาตรการควบคุมในส่วนนี้ไว้ด้วย เพื่อให้ตลาดเกิดกว้าง และแข่งขันได้อย่างเป็นธรรม”

ดร.สืบวงศ์ กล่าวว่า สำหรับการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ใน 3 จังหวัด EEC นั้น จะใช้ “มารวย” บริษัทในเครือเป็นหัวหอกในการบุกตลาด โดยในช่วงแรกจะยังจำกัดพื้นที่อยู่ในจังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งที่ผ่านมา มีการพัฒนาโครงการไปแล้วหลายโครงการ ส่วนในพื้นที่จังหวัดชลบุรี และจังหวัดระยอง ต้องรอดูความชัดเจนจากนโยบายรัฐบาลใหม่ว่าจะสานต่อโครงการ EEC ไปในทิศทางใด ภาวะเศรษฐกิจ และที่สำคัญที่สุด คือการขยายตัวองดีมานด์ เพราะในปัจจุบัน ในพื้นที่มีซัปพลายจากการเข้าไปพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนกลางค่อนข้างมาก

“สำหรับ 2 จังหวัดที่เหลือบริษัทเริ่มทยอยซื้อที่ดินสะสมเข้ามา เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต เมื่อ EEC ขยายตัวมาขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้เกิดดีมานด์การอยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นด้วย”

แนวโน้มราคาที่ดินในอีอีซี เพิ่ม 200-300%

นางวันเพ็ญ ธนธรรมสิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เวลธ์ ดีเวลลอปเปอร์ กล่าวว่า แผนการพัฒนาพื้นที่อีอีซี ทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นตลอด ซึ่งที่ผ่านมา มีการปรับขึ้นมากกว่า 100% คาดว่าอีก 2-3 ปีข้างหน้า อาจปรับขึ้นถึง 200-300% โดยเฉพาะแปลงที่ติดทะเล เพราะความต้องการที่จะพัฒนาอสังหาฯ ประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านที่อยู่อาศัยเกือบทุกเซกเมนต์รองรับแรงงานที่จะเข้ามาในพื้นที่ ซึ่งมีตั้งแต่ระดับพนักงานไปถึงหัวหน้างาน

ขณะที่แนวโน้มจะมีการเติบโตจากการเข้ามาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมของชาวต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น และจีน เป็นต้น และเชื่อว่า การแข่งขันด้านอสังหาฯ จะรุนแรงอีก 1-2 ปีจากนี้ เนื่องจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่รุกเข้าลงทุนในพื้นที่เป็นจำนวนมาก เพราะได้มีการกว้านซื้อสะสมที่ดินรอการพัฒนาไปเป็นจำนวนมาก

สำหรับบริษัทซึ่งเดิมดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้างอยู่แล้ว ได้ขยายไลน์ธุรกิจโดยพัฒนาโครงการ เดอะซี ศรีราชา คอนโดติดถนนสุขุมวิท มูลค่าโครงการ 2,700 ล้านบาท เป็นอาคารชุดพักอาคารสูง 39 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่โครงการกว่า 3 ไร่ ห้องพักอาศัยรวม 585 ยูนิต ขนาดเริ่มต้น 31.70 -400 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคาเริ่มต้น 3-60 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ที่ 1.29 แสนบาท ปัจจุบันมียอดขายประมาณ 80% แล้ว ล่าสุด ได้เปิดขายห้องเพนท์เฮ้าส์บนชั้น 38 มีเพียง 6 ยูนิตเท่านั้น

ทั้งนี้ กลุ่มลูกค้าหลักเป็นคนไทย 90% และลูกค้าต่างชาติ 10% เป็นนักธุรกิจในนิคมฯ กว่า 20 แห่งทั้งชลบุรีและระยอง กลุ่มเป้าหมายหลักทั้ง 2 กลุ่ม คือ กลุ่มนักธุรกิจที่ต้องการบ้านพักตากอากาศสำหรับวันพักผ่อน และกลุ่มผู้บริหารระดับสูงที่ต้องการบ้านพักสำหรับวันทำงาน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจชาวไทย และญี่ปุ่น ที่ทำงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก ซึ่งมีมากกว่า 20 แห่งในจังหวัดชลบุรี และระยอง

 ศูนย์ข้อมูลฯ ชี้อสังหาฯ ในภูมิภาคยอดขายดีขึ้น

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายกลยุทธ์ 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคว่า ด้านอุปสงค์ (ดีมานด์) มีการปรับตัวดีขึ้น โดยสะท้อนจากจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยการเพิ่มขึ้นมากในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญ รวมถึงพื้นที่จังหวัดในอีอีซี (ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา) แต่กลับพบว่า อุปทาน (ซัปพลาย) คาดการณ์ว่า ในปีนี้จะมีการปรับตัวลดลง โดยพิจารณาจากการขอใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงเช่นกัน เนื่องจากผลจากการที่อาคารชุดมีการชะลอตัวการเปิดโครงการ ซึ่งเป็นผลจากซัปพลายเหลือขายสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก.

อย่างไรก็ตาม ในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเฉพาะในภูมิภาค ประมาณการปี 2561 ทั้งแนวราบและอาคารชุด จะปรับตัวสูงขึ้น อันเป็นผลมาจากการเร่งโอนก่อนที่มาตรการเรื่องการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย จะมีผลบังคับในเดือน เม.ย.2562 โดยคาดว่า หน่วยโอนทั้งปีจะเติบโต 6.8-17.5% มีจำนวน 1.62-1.78 แสนหน่วย ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เติบโต 5.5-16% มูลค่า 2.59-2.85 แสนล้าน

นายต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR กล่าวว่า การลงทุนโครงสร้างพื้นที่ตามนโยบายพัฒนาโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) จะส่งผลดีโดยจะเป็นการเพิ่มศักยภาพพื้นที่ และความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยบริษัทมีแผนลงทุนเบื้องต้นนำแลนด์แบงก์กว่า 1,000 ไร่ ในอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง มาพัฒนาโครงการ รวมทั้งซื้อที่ดินเพิ่มด้วยงบปีล่ะราว 1,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี สำหรับในปี 2562 บริษัทจะเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว 2 โครงการ ริมถนนสุขุมวิท พื้นที่เกือบ 100 ไร่ แบ่งพัฒนาขายเป็นเฟส ราคา 2 ล้านบาทปลายๆ และอีกโครงการอยู่ในสนามกอลฟ์ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท พื้นที่ 80 ไร่ ราคาขายต่อหลังอยู่ที่ประมาณ 6 ล้านบาท

นอกเหนือจากนี้ บริษัทได้ใช้งบประมาณราว 100 ล้านบาท ในการปรับปรุงทัศนียภาพรอบสนามกอลฟ์ รวมทั้งยกระดับมาตรฐานโรงแรม และอพาร์ตเมนต์ การบริการหลังการขาย เพื่อรองรับตลาดที่จะมีการขยายตัว

ทั้งนี้ ดร.ต่อศักดิ์ กล่าวต่อว่า บริษัทได้พัฒนาโครงการในจังหวัดระยองมาอย่างต่อเนื่อง และมีแลนด์แบงก์พร้อมที่จะพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยจุดแข็งของ ESTAR คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการในสนามกอลฟ์ที่มีศักยภาพสูง อยู่ใกล้ถนนสุขุมวิท ห่างจากมอเตอร์เวย์สายพัทยา-มาบตาพุด ที่จะเปิดใช้งานเต็มรูปแบบในปี 2563 เพียง 2 กิโลเมตร และอยู่ไม่ไกลจาก สนามบินอู่ตะเภา และนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด โครงการด้านการคมนาคมขนส่ง และเมกะโปรเจกต์สำหรับ EEC

“ไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ซึ่งมีกำหนดจะ สร้างแล้วเสร็จในปี 2566 โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาใหัเป็นเมืองการบิน โครงการศูนย์ซ่อมอากาศยาน อู่ตะเภา และโครงการท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 มีความชัดเจนขึ้นแล้ว ยิ่งทำให้โครงการที่อยู่อาศัยของ ESTAR ได้รับความสนใจมากยิ่งขึ้น ทั้งจากลูกค้าในพื้นที่ ผู้คนที่เข้ามาทำงานใน EEC นักลงทุน นักท่องเที่ยว และชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในบริเวณนี้ ดังนั้น อีอีซีจะช่วยสร้างการเติบโตทางธุรกิจให้กับบริษัท และยังช่วยเปิดโอกาสให้ได้ใช้จุดแข็งและข้อได้เปรียบที่มี” ดร.ต่อศักดิ์ กล่าว

ผลการดำเนินงานในจังหวัดระยอง ซึ่งคาดว่าในปี 2561 จะมียอดขายมากกว่า 360 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2 เท่า จาก 188 ล้านบาทในปี 2550 และมีรายได้ในระยองคิดเป็น 10% ของรายได้รวม และบริษัทได้ตั้งเป้ายอดขายใน 3 ปี เติบโตไม่น้อยกว่า 20%

ด้านนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทฯ เตรียมแผนลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ในจังหวัดชลบุรีไว้อย่างต่อเนื่อง หลังจากเปิดตัวโครงการ ศุภาลัย พรีโม่ บางแสน ในไตรมาส 1 และ ศุภาลัย การเด้นวิลล์ ชลบุรี ศุภาลัย วิลล์ ศรีราชา-สวนเสือ ในไตรมาส 4 ที่ผ่านมานั้น ได้รับกระแสตอบรับดี และพบว่าลูกค้าส่วนใหญ่ สนใจที่อยู่อาศัยประเภท “ทาวน์โฮม” ประกอบกับความเหมาะสมของทำเล และราคา ซึ่งเป็นดีมานด์การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ปัจจุบัน บริษัทฯ มี 10 โครงการที่อยู่ในจังหวัดชลบุรี ล่าสุด เตรียมเปิดโครงการใหม่ “ศุภาลัย พรีโม่ พัทยา” บ้านรุ่นใหม่ และทาวน์โฮม มูลค่าโครงการ 395 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่โครงการประมาณ 15 ไร่ จำนวน 154 แปลง ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท

การขยายการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่จาก กทม. ในข้างต้นนี้ เป็นเพียงส่วนน้อยของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาฯ เท่านั้น ยังมีอีกหลายรายที่เตรียมแผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่พร้อม ทั้งแผนในการซื้อที่ดินสะสมรอการพัฒนาโครงการใหม่ เพียงแต่ที่ยังไม่มีการประกาศตัวออกมาพร้อมเปิดโครงการใหม่นั้น เพราะต้องการรอความชัดเจนจากการเลือกตั้ง และนโยบายของรัฐบาลใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศในปี 62 ที่จะมาถึงนี้