นายกสมาคมอสังหาฯชลบุรี ระยอง ประสานเสียง อีอีซีหนุนเศรษฐกิจประเทศ แต่ห่วงเรื่องราคาที่ดินพุ่งไม่หยุด คาดเพิ่มไปแล้ว 200-600% ไปรอรถไฟความเร็วสูง ห่วงยอดรีเจกต์เรตยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตลาด 1-2 ล้านบาทน่าห่วง คาดที่ผังเมืองรวมอีอีซีมั่นใจก.ค.ปี 62 บังคับได้แน่นอน
วานนี้ (3 ธ.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดสัมมนาผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัย EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) โดยนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์ 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ปัจจุบันในพื้นที่อีอีซีมีการขออนุญาตจัดสรรลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการได้ขอจัดสรรล่วงหน้าไปแล้วเมื่อปีที่แล้ว ทั้งนี้เพื่อหนีพ.ร.บ.ผังเมืองใหม่อีอีซีที่กำลังจะออกมาบังคับใช้ในอนาคต ซึ่งการลดลงดังกล่าวเป็นทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยข้อมูลขอใบอนุญาตจัดสรร 9 เดือนแรกของปี 61 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 60 ลดลง 17.1% ขณะที่ข้อมูลใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบ 8 เดือน ลดลง 17.6% ก่อสร้างอาคารชุด ลดลง 62.7%
ทั้งนี้ จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีช่วงครึ่งปีแรกปีนี้พบว่ามีจำนวน 952 โครงการ จำนวน 188,126 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 561,191 ล้านบาท โดยจังหวัดที่มีการเปิดโครงการมากที่สุดคือ ระยองมีจำนวน 224 โครงการ รองลงมาคือชลบุรีจำนวน 169 โครงการ และฉะเชิงเทราจำนวน 59 โครงการ ทั้งนี้จากจำนวนโครงการทั้งหมดพบว่ามียูนิตเหลือขายอยู่ประมาร 55,327 ยูนิต หรือประมาณ 29% โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรเหลือขาย 38,451 ยูนิต คอนโดมิเนียมเหลืออีก 16,745 ยูนิตส่วนวิลลาเหลืออยู่ประมาณ 131 ยูนิต ทั้งนี้การพัฒนาโครงการในพื้นดังกล่าวเป็นการแชร์ตลาดของผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 15%
“อย่างในชลบุรีพบว่าจำนวนยูนิตจัดสรรที่ขายได้สะสมเยอะสุดคือย่านนิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน ,ศรีราชาอัสสัมชัน นิคมพานทอง บ้านบึง และหนองปรือ อาคารชุดขายได้มากสุดที่หาดจอมเทียน พัทยา”นายวิชัยกล่าว
นายอนวัช สุวรรณเดช รองอธิบดี กรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวในงานสัมมนาผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ว่า ขณะนี้กรมโยธาฯอยู่ระหว่างการร่างผังเมืองรวมในพื้นที่อีอีซี คาดว่าจะร่างแล้วเสร็จภายในปลายปีนี้ จากนั้นก็จะนำเสนอต่อคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (บอร์ดอีอีซี) ที่มีพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีเป็นประธานภายในเดือนมกราคม 2562 จากนั้นก็จะจัดทำประชาพิจารณ์เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียร่วมแสดงความคิดเห็นว่าควรจะมีการปรับปรุงประเด็นไหนหรือไม่อย่างไร และจะนำกลับเข้าสู่ที่ประชุมบอร์ดอีอีซีอีกครั้งและนำเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.)ภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2562 และคาดว่ามีจะมีผลบังคับใช้ไม่เกินเดือนกรกฎาคม 2562 ซึ่งเร็วกว่าที่พ.ร.บ.อีอีซีกำหนดเล็กน้อย
“การออกแบบผังเมืองรวมพื้นที่ 3 จังหวัดนั้นจะต้องคำนึงถึงทุกส่วนทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดินเดิม เช่น พื้นที่อุตสาหกรรม พื้นที่อยู่อาศัย พื้นป่าไม้ และพื้นที่เกษตรกรรม โดยทุกส่วนจะต้องได้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวทางรัฐบาลกำหนดไว้ว่าภายใน 5 ปีแรกจะมีเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านล้านบาท และภายในปี 2580 ในพื้นที่นี้จะรายได้ประชาชาติเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี และในจะมีประชากรไม่ต่ำกว่า 7 ล้านคนในปี 2580 จากปัจจุบันมีประชากรรวม 3 ล้านคน”
ราคาที่ดินในอีอีซีพุ่ง600%รอรับรถไฟความเร็วสูง
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยองกล่าวว่า ระยองก็เหมือนชลบุรีแนวราบไปได้ แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงเหมือนในชลบุรี เพราะลูกค้าในจังหวัดระยองกำลังซื้อไม่สูงที่รายได้สูงส่วนใหญ่มาจากจังหวัดอื่น โดยสินค้าที่ขายดีคือราคา 2-5 ล้านบาท ส่วนราคาที่ดินขึ้นไปรอถึงปี 2566 ไปแล้ว ราคาขยับขึ้นเป็น 200-600% บางทำเลราคาขึ้นไป 1,000% โดยเฉพาะแถวบ้านฉางหรือพื้นที่ที่เป็นจุดจอดรถไฟความเร็วสูง(ไฮสปีดเทรน) ผลให้ต้องพัฒนาบ้านขนาดเล็กลงรวมถึงมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่ เช่น คิงเพาเวอร์ ได้มาลงทุนซื้อที่ดิน เพื่อรองรับการท่องเที่ยวที่ดีขึ้นจากนโยบายการลงทุนอีอีซี
“ระยองมีรายได้สูงเป็นอันดับ 9 ของประเทศ แต่แท้จริงแล้วรายได้ดังกล่าวไม่ได้อยู่ในพื้นที่เพราะบริษัทที่ไปลงทุนนำเงินกลับมาส่วนกลาง ตรงนี้ดูได้จากภาษีท้องถิ่นที่เก็บได้ค่อนข้างต่ำ ขณะที่คนแบกรับเรื่องโครงสร้างพื้นฐานและและมลภาวะเยอะ”นายเปรมสรณ์กล่าวและเป็นห่วงเรื่อง การปฎิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วนถึง 60-70% ขณะที่ราคา 3-5 ล้านบาท ยอดรีเจกต์เรตมีบ้างแต่ยังไม่สูงประมาณ 20-30%"
นายวัฒนพล ผลชีวิน อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า อยากเห็นความชัดเจนของอีอีซี เนื่องจากขณะนี้ ราคาที่ดินได้ปรับขึ้นไปรอนโยบายรัฐบาล
“หลังๆรัฐบาลไปให้ความสำคัญในเรื่องการเลือกตั้ง และหากมีการเปลี่ยนขั้วการเมือง อีอีซีจะเกิดขึ้นหรือไม่ แต่เรามั่นใจว่า การมีอีอีซี ซึ่งเป็นโครงการเดียวที่เห็นตอนนี้ จะหนุนให้เกิดผลดีต่อการขับเคลื่อนประเทศ แต่ยอมรับว่า ตอนนี้ราคาที่ดินในชลบุรี ขึ้นไปไม่หยุด ทั้งๆที่ อีอีซี ยังไม่เห็นผลที่เป็นรูปธรรม โดยที่ดินในเขตเมืองศรีราชาบางแสน ไร่ละ 10 ล้านบาท 20 ล้านบาท ทำให้นักพัฒนาทำงานยากขึ้นส่งผลต่อราคาขายบ้านเป็น 4 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่กำลังซื้อเท่าเดิม ทำให้ซื้อบ้านได้ราคาเท่าเดิม แต่ขนาดเล็กลง”
สำหราบตลาดอสังหาฯปี 62ในจังหวัดชลบุรี คาดว่าการพัฒนายังทำได้ แต่ยอมรับว่าบ้านแพงขึ้นเพราะราคาที่สูงขึ้น ส่งผลให้โปรดักส์มีขนาดที่เล็กลงตามต้นทุนของราคาที่ดิน เช่น บ้านแฝดอิสระ มีการไปทำขนาด 30 ตารางวา หรือ 27 ตารางวา เป็นต้น และจะมีผู้ประกอบการหลายรายจะหันมาทำตลาดส่วนนี้มากขึ้น
ดร.จำนง พวงพุก รองผู้อำนวยการสำนักประสานงานโครงการและบูรณาการฯ สำนักงานเพื่อการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก กล่าวว่า เราก็ห่วง และพยายามที่จะผลักดันให้โครงการต่างๆเกิดขึ้นในรัฐบาลชุดนี้ และไม่คิดว่า รัฐบาลใหม่จะไม่เอา เพราะดูจากโครงการแล้วเป็นผลบวกต่อประเทศ เพราะวงเงินที่ต้องใช้ใน 5 ปีแรกสูงถึง 1.7 ล้านล้านบาทเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยลักษณะการร่วมทุนแบบพีพีพี(รัฐร่วมลงทุนเอกชน) โดยมีการกำหนดว่าแต่ละพื้นที่เป็นเมืองในลักษณะไหน เช่น ฉะเชิงเทราเป็นเมืองอยู่อาศัย พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับเวิด์ลคลาส อู่ตะเภาเป็นเมืองสนามบิน ส่วนเรื่องรถไฟเชื่อม 3 ท่าเรือเพื่อให้ต้นทุนลดลง มาบตาพุด แหลมฉบังซึ่งจะจนส่งสินค้าหนัก และท่าเรือสัตหีบจะพัฒนาเป็นท่าเรือพาณิชย์เพื่อรับเรือเฟอรี่และครุยส์ที่จะแวะมาประเทศไทย สำหรับศูนย์ซ่อมบำรุงอากาศยานกำลังส่งทีโออาร์ให้แอร์บัส หากเป็นไปตามแผนโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานจะเสร็จในปี 2568 ส่วนรถไฟความเร็วสูงจะรู้ผล 16 ธันวาคมนี้ ส่วนอีอีซีจะขยายไปทางไหนบ้างจะประกาศอีกครั้ง นอกจากนี้จะมีการส่งเสริมเรื่องไมซ์หรือท่องเที่ยวเชิงรางวัล เพราะพื้นที่ดังกล่าวมีศูนย์ประชุมค่อนข้างมาก
“ เชื่อว่าที่อยู่อาศัยน่าจะเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูง ส่วนสมาร์ทซิตี้นั้น หากมีการเข้าไปลงทุนในเมืองดังกล่าวจะได้รับสิทธิประโยชน์ด้านภาษีด้วยซึ่งเอกชนควรรวมตัวกันเข้าไปลงทุน นอกจากนี้มีแนวคิดจะขยายไฮสปีดไปจันทบุรีด้วย สำหรับสิ่งที่คาดว่าจะทำให้มีผลต่อการพัฒนามากที่สุดคือโครงการรถไฟความเร็วสูงและสนามบิน เพราะสุวรรณภูมิและดอนเมืองเต็มแล้ว ซึ่งจะส่งผลต่อการพัฒนาริมทางตามขึ้นมาทันที และเชื่อว่าไม่นานคือประมาณ 2-3 ปี และโครงสร้างพื้นฐานต้องทำให้เกิดในรัฐบาลนี้เพื่อไม่ให้โครงการถูกพับไปหากเปลี่ยนรัฐบาล”.