“ซีบีอาร์อี” เผยปัจจัยความไม่แน่นอนตลาดที่พักอาศัยของ กทม. แม้ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่ม แต่บางทำเลลูกค้าคนไทยชะลอตัวต่อเนื่อง หลังรัฐคลอดมาตรการคุมเข้มปล่อยสินเชื่อ ด้านดีเวลลอปเปอร์ดิ้นหาทำเลตอบโจทย์ลูกค้าคนไทยซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง พร้อมพัฒนาโปรดักต์ในดับราคาที่เหมาะต่อกำลังซื้อในตลาด ขณะบางรายปรับเพิ่มสัดส่วนลูกค้าต่างชาติ กลุ่มซื้อเพื่อลงทุน ด้านตลาดให้เช่าที่พักอาศัยจับกลุ่มต่างชาติย่านใจกลางเมืองยังมีเสถียรภาพ “ซีบีอาร์อี” มองว่า ตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับคนไทยในย่านรอบนอกใจกลางเมือง และย่านชานเมือง ไม่ค่อยมีการเติบโตในเรื่องค่าเช่า ส่งผลให้นักลงทุนที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าอาจไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวังไว้
น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เมื่อไม่นานมานี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดมาตรการกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น โดยการปรับลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้แก่ผู้ซื้อบางกลุ่ม เพื่อลดความเสี่ยงด้านสินเชื่อ และความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งปรับปรุงคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ดีขึ้น โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ.2562 เป็นต้นไป ซึ่งมาตรการใหม่นี้จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นความต้องการอยู่อาศัยที่แท้จริง มากกว่านักลงทุนที่ซื้อที่พักอาศัยแล้วนำมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างผลตอบแทน ซึ่งมีสัญญาสินเชื่อหลายฉบับ แม้ว่ามาตรการดังกล่าวจะไม่บังคับให้ผู้พัฒนาโครงการต้องเรียกเก็บเงินดาวน์ขั้นต่ำในการทำสัญญา แต่ก็จะกระตุ้นให้ผู้พัฒนาโครงการเรียกเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูงขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงหากลูกค้าทิ้งเงินดาวน์เมื่อถึงเวลาที่ต้องโอน ซึ่งจะทำให้ความต้องการจากนักเก็งกำไรลดลง เพราะต้องใช้เงินดาวน์สูงถึง 20-30% ต่างจากในปัจจุบันที่ใช้เงินดาวน์เพียง 10-15% และมาตรการนี้จะช่วยชะลอความร้อนแรง และสร้างเสถียรภาพให้แก่ตลาดโดยรวม
เนื่องจากเป็นที่คาดการณ์ว่าความต้องการภายในประเทศจะชะลอตัว อันเป็นผลจากข้อกำหนดใหม่ด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซีบีอาร์อี คาดว่าจะมีผลต่อเนื่องทำให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปพึ่งพาผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อที่พักอาศัยด้วยเงินของตนเองเป็นหลัก เพราะเงินทั้งหมดต้องโอนมาจากต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศ เพื่อให้เป็นไปตามข้อบังคับด้านการเป็นเจ้าของอาคารชุดโดยชาวต่างชาติ ผู้พัฒนาโครงการหลายรายกล่าวว่า ได้เพิ่มยอดขายคอนโดมิเนียมในส่วนที่มาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวจีน ทั้งในรูปของการซื้อแบบรายบุคคล และการซื้อแบบยกล็อตโดยผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน หลายโครงการได้เปิดเผยว่า โควตาสำหรับผู้ซื้อต่างชาติเต็มแล้ว (49% ของพื้นที่ขาย) ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่แทบไม่เคยเกิดขึ้นในอดีต
“เรื่องนี้ทำให้ซีบีอาร์อี มีความกังวลมากขึ้นว่า การพึ่งพายอดขายจากลูกค้าต่างชาติจำนวนมากจะเป็นสิ่งที่ดีหรือไม่ เพราะยังไม่แน่นอนว่า ลูกค้าต่างชาติเหล่านี้จะโอนกรรมสิทธิ์หากเป็นนักเก็งกำไร และยังไม่มีความชัดเจนว่า ใครจะเป็นผู้ที่พักอาศัยในคอนโดมิเนียมเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น ลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน และอาจไม่มีความต้องการเที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง” น.ส.อลิวัสสา กล่าว
จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางเมืองราว 7,200 ยูนิต เปรียบเทียบกับในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีนี้ รวมกันมีเพียง 1,300 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว
ด้านราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ระดับไฮเอนด์ขึ้นไป ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยประมาณ 1.7% ต่อปี มาอยู่ที่ 277,000 บาทต่อตารางเมตร ซีบีอาร์อี ไม่เชื่อว่า ราคาเฉลี่ยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ โดยทั่วไปจะปรับตัวลดลง เว้นแต่ในโครงการที่แล้วเสร็จ แต่ยังมียูนิตเหลือขายจำนวนมาก จากตัวเลขของผู้พัฒนาโครงการ พบว่า คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างมียอดขายลดลงเหลือ 67% เทียบกับ 77% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ซีบีอาร์อี จึงมองว่า แนวโน้มด้านยอดขายจะค่อนข้างชะลอตัวสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในย่านใจกลางเมืองที่ผู้ซื้อคัดเลือกสินค้ามากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่มีราคาขายสูงกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร ผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการทำราคาขายให้ได้ในระดับที่สูงจำเป็นต้องทำให้ผู้ซื้อมั่นใจว่า โครงการของตนมีความเหมาะสมต่อราคาอย่างแท้จริง
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี รายงานว่า ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านมิดทาวน์ และย่านชานเมือง รวมทั้งสิ้น 18,200 ยูนิต ซึ่งนับเป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่มากที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2556 เป็นต้นมา โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านมิดทาวน์ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2561 ลดลง 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ปัจจุบัน ผู้พัฒนาโครงการต่างกำลังมุ่งไปที่ทำเลที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว ส่วนต่อขยายรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงิน และรถไฟใต้ดินสายสีส้ม สายสีเหลือง และสายสีชมพูที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ขณะที่ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จในย่านมิดทาวน์ และย่านชานเมือง ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 99,700 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.6% ต่อปี ในอัตราการขายของคอนโดมิเนียมที่มีมากกว่า 200 โครงการในย่านนี้อยู่ที่ระดับ 71% เปรียบเทียบกับ 59% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ซีบีอาร์อี เชื่อว่า ยอดขายที่ดีขึ้นนั้นเกิดจากการขายยกล็อตให้แก่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน ถึงแม้จะยังไม่สามารถสรุปได้ว่า ยอดขายเหล่านี้จะหมายถึงการโอนห้องจริงเมื่อโครงการแล้วเสร็จ
ปริมาณคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น ความไม่แน่นอนด้านความต้องการภายในประเทศจากผู้ซื้อที่ต้องการพักอาศัยเอง รวมไปถึงความยั่งยืนของความต้องการจากลูกค้าต่างชาติ ทำให้แนวโน้มในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ มีความไม่แน่นอนเพิ่มมากขึ้น สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง ผู้พัฒนาโครงการอาจจะต้องลดความคาดหวังที่มีต่อราคาขายระดับสูง หรือปรับเปลี่ยนจากการมุ่งเน้นที่ทำเลใจกลางเมือง ไปสู่ทำเลที่ราคาที่ดินถูกกว่า เช่น สุขุมวิท 63 (ซอยเอกมัย) มากกว่าสุขุมวิท 55 (ซอยทองหล่อ) สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์ และย่านชานเมือง โครงการที่ผู้ซื้อสามารถกู้ซื้อได้และมีนักเก็งกำไร และนักลงทุนน้อยจำเป็นต้องพึ่งพาความต้องการจากผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการพักอาศัยเองมากยิ่งขึ้น
สำหรับตลาดที่พักอาศัยให้เช่าในย่านใจกลางกรุงเทพฯ สำหรับชาวต่างชาตินั้น จำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทำงานมีเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 2.7% ต่อปี และงบประมาณต่อเดือนในการเช่าบ้านก็ยังคงที่ สถานการณ์ในตลาดโดยรวมยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เกิดขึ้นน้อยมาก ขณะที่คอนโดมิเนียมกลับเพิ่มขึ้นโดยตลอด ซึ่งซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า ประมาณ 30-40% ของคอนโดมิเนียมใหม่จะถูกนำออกมาปล่อยเช่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ
