ยักษ์ใหญ่แมกโนเลียฯ มั่นใจเกณฑ์ LTV ไม่กระทบกำลังซื้อลูกค้า ขณะที่โครงการแฟลกชิปอย่าง “วิสซ์ดอม อโศก สุขุมวิท” มูลค่าโครงการ 10,000 ลบ. เก็บดาวน์ลูกค้าสูง 25% ไม่เข้าเกณฑ์ ธปท. แจงยอดโอนเฉพาะแบรนด์วิสซ์ดอมแล้ว 3,000 ล้านบาท พร้อมเปิดแผนธุรกิจปี 62 ปั๊ม 4 โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท จ่อเปิดโครงการแฟลกชิปเพิ่ม
นายอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ-วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ จำกัด (MQDC) หนึ่งในผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย กล่าวว่า ในปี 2561 บริษัทมีการลงทุนพัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์วิสซ์ดอม มีเพียง 1โครงการ คือ วิสซ์ดอม อโศก สุขุมวิท มูลค่าโครงการ 10,000 ล้านบาท ซึ่งจะมีการเปิดพรีเซลในวันที่ 3-4 พ.ย.2561 โดยได้ตั้งเป้ายอดขาย 80% ขณะนี้มียอดลูกค้าเข้ามาลงทะเบียน ซึ่งเป็นลูกค้าทั้งคนไทยและต่างชาติแล้วกว่า 1,000 ราย จากนั้น จะเปิดแกรนด์โอเพนในเดือน ม.ค. ปี 2562 โดยจะมีการปรับราคาใหม่ในราคาเฉลี่ยที่ 3 แสนต้นๆ ต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
สำหรับโครงการนี้พัฒนาในรูปแบบคอนโดมิเนียมสูง 39 ชั้น บนพื้นที่กว่า 3 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษกตรงข้ามสวนเบญจกิติ มีจำนวนห้องพัก 601 ยูนิต และ 6 ร้านค้า ขนาดพื้นที่ห้องเริ่มต้น 28-290 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้น 8.4-100 ล้านบาท (เป็นห้องอัลตราเพนต์เฮาส์ที่มีเพียง 1 ยูนิต) หรือเฉลี่ยห้องชุดในโครงการอยู่ที่ 2.9 แสนบาทต่อ ตร.ม.
ด้านสัดส่วนลูกค้าต่างชาตินั้น บริษัทอยู่ระหว่างการพิจารณาตัวแทนขาย ซึ่งมีทั้งบริษัทในไทย และตัวแทนจากต่างชาติ ซึ่งจะจัดสรรขายราว 40% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด โดยพบว่าลูกค้าต่างชาติที่ลงทะเบียนให้ความสนใจซื้อโครงการมีทั้งสิงคโปร์, ฮ่องกง, ญี่ปุ่น และยุโรป
อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมา แบรนด์วิสซ์ดอม จะพัฒนาโครงการในระดับราคากว่า 1-2 แสนบาทต่อ ตร.ม. ซึ่งโครงการนี้ด้วยทำเลที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพในศูนย์กลางเศรษฐกิจ (ซีบีดี) ปัจจุบัน ราคาที่ดินอยู่ที่ราว 2 ล้านบาทต่อตารางวา และราคาเพิ่มขึ้นทุกปีประมาณ 18-20% ทำให้ต้นทุนสูง ซึ่งโครงการนี้มียูนิตราคาขายไม่ถึง 10 ล้านบาท สัดส่วนไม่ถึง 10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด ทั้งนี้ ถือว่าเป็นโครงแรกที่ทำที่อยู่อาศัยระดับเริ่มต้นกว่า 2 แสนบาทต่อ ตร.ม. โดยเก็บเงินดาวน์ที่ 25% จึงจะไม่เข้าหลักเกณฑ์การกํากับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ (Loan to Value)
ขณะที่โครงการที่อยู่ระหว่างการโอนขณะนี้ ได้แก่ วิสซ์ดอม สเตชั่น รัชดา-ท่าพระ และวิสซ์ดอม อเวนิว รัชดา-ลาดพร้าว ซึ่งมีเก็บดาวน์ที่ 15% ไม่มีผลกระทบเรื่องของ LTV โดยลูกค้าโอนตามกำหนด ซึ่งปีนี้มียอดโอนรับรู้รายได้ราว 3,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นยอดโอนจากวิสซ์ดอมสเตชั่นรัชดา-ท่าพระ ประมาณ 80% หรือราว 2,000 ล้านบาท และบางส่วนมาจากโครงการวิสซ์ดอม อเวนิว รัชดา-ลาดพร้าว และยังเหลือประมาณ 60 ยูนิต ที่ยังไม่ได้ดำเนินการโอน (แบ็กล็อก) คิดเป็นมูลค่าประมาณ 300-400 ล้านบาท
นายอัษฎา กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปี 2562 บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการอีก 3-4 โครงการมูลค่ามากกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดตัวได้ช่วงกลางปีหน้า โดยบริษัทมีที่ดินแล้ว 3 แปลงอยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ซึ่งการเปิดโครงการจะไปเน้นในครึ่งหลังของปีหน้า เนื่องจากบริษัทจะมุ่งทำกิจการตลาดโครงการที่อโศกก่อน
ในส่วนโครงการวิสซ์ดอมไชน่าทาวน์ ใกล้เอ็มอาร์ทีหัวลำโพง บนพื้นที่กว่า 2 ไร่ มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท ขณะนี้ต้องชะลอการเปิดโครงการออกไปก่อน เพราะติดปัญหาเรื่องของแนวทางด้านกฎหมาย ซึ่งจะต้องมีการศึกษารายละเอียด เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบต่อชุมชนโดยรอบ
อย่างไรก็ตาม ในปีนี้บริษัทยังมีการรับรู้รายได้ 3,000 ล้านบาท แต่ในอีก 1-2 ปี การรับรู้รายได้จะเพิ่มมากขึ้น โดยเฉลี่ยบริษัทตั้งเป้าการเติบโตปีละ 15% โดยบริษัทได้มีการปรับโมเดล ฟังก์ชัน รูปแบบโครงการจากนี้เพื่อรองรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ซึ่งจะมีการนำเทคโนโลยี เช่น โรบอตมาใช้ดูแลความปลอดภัยให้ลูกค้าโครงการเพิ่มมากขึ้น ทั้งนี้ เป็นการร่วมมือกับบริษัทในเครือ เพื่อสร้างความโดดเด่น และแตกต่างรวมทั้งมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการบริษัท.