ธปท.กังวล! ทำอสังหาฯ ทั้งประเทศระส่ำ จับตาเอกชนเร่งโอน-ดึงกำลังซื้อล่วงหน้าก่อนบังคับใช้

แบงก์ชาติเตรียมออกกฎเหล็กคุมสินเชื่อ LTV Limit 80% ทำอสังหาฯ ทั้งประเทศระส่ำ ผู้ประกอบการโวยตลาดไม่ได้ร้อนแรง ขืนใช้ยาแรงทำตลาดชะงักงัน เสนอ 7 แนวทางลดพิษยา หวังแบงก์ชาติแก้ปัญหาให้ถูกจุด จับตาเร่งโอนที่อยู่อาศัยก่อนมาตรการบังคับใช้ หวั่นตัวเลขอสังหาฯ บวม ดึงกำลังซื้อล่วงหน้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ต้องเรียกว่า ระส่ำ จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาเตือนหลายครั้งถึงข้อกังวลเกี่ยวกับหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง การซื้อเก็งกำไร มีความเสี่ยงของภาวะฟองสบู่ โดยเตรียมที่จะออกมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ โดยกำหนดสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ หรือ LTV ไม่เกิน 80% โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ไม่กระตุ้นให้เกิดการก่อหนี้จนเกินตัว ลดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ และดูแลเสถียรภาพระบบการเงิน มาตรการที่ออกมาจะควบคุม คือ สินเชื่อบ้านราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สัญญาที่ 2 โดยจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในวัน 1 มกราคม 2562

การออกมาเตือนแบบถี่ยิบของ ธปท. ได้ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อบ้าน และสถาบันการเงิน เกิดข้อกังวลว่า มาตรการที่ ธปท.จะออกมาบังคับนั้นจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมากในระยะสั้น และระยะกลาง เนื่องจากการกำหนด LTV limit 80% นั้น หมายความว่า ผู้กู้ซื้อบ้านจะต้องวางเงินดาวน์ 20% ซึ่งการเพิ่มเงินดาวน์ดังกล่าวผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านที่จะโอนหลังวันที่ 1 มกราคม 62 จะต้องหาเงินก้อนมาเพิ่มให้ถึง 20%

เมื่อวันที่ 11 ตุลาคมที่ผ่านมา ธปท. ได้เปิดรับฟังความคิดเห็นของสถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยภาคอสังหาฯ ได้เสนอ 7 แนวทางเรียกร้องให้ ธปท.ปรับแก้ไขมาตรการเพื่อไม่ให้เปลี่ยนจากมาตรการป้องกันกลายเป็นยาแรงจนทำให้ตลาดอสังหาฯ เกิดภาวะชะงักงัน

จับตาเร่งโอนก่อนมาตรการบังคับใช้

สิ่งที่น่าจับตามองหลังจากนี้จนถึงวันที่ 1 มกราคา 62 คือ การที่ ธปท.รับปากจะนำสิ่งที่สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาฯ นำเสนอกลับไปพิจารณา แต่ก็ไม่ได้รับปากว่าจะแก้ไข นอกจากนี้ สิ่งที่น่าจับตามองอีกคือ การเร่งโอนให้ทันก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ซึ่งการเร่งโอนดังกล่าวอาจทำให้กำลังซื้อในอนาคตถูกดึงมาซื้อก่อนวันที่ 1 ม.ค.62 ก่อน และจะทำให้ตัวเลขอสังหาฯ บวม ดึงกำลังซื้อล่วงหน้ามาซื้อก่อนเริ่มมาตรการ เหมือนกับที่เคยเกิดมาแล้วในทุกมาตรการที่ผ่านมา หลังจากนั้น ตลาดก็จะเริ่มชะลอตัว

ข้อกังวลดังกล่าว นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า การเร่งโอนจะทำให้รายได้ในปี 62 เทมาอยู่ในปี 61 และจะส่งผลกระทบต่อเป้าหมายยอดโอนในปี 62 ซึ่งบริษัทไม่มีแผนที่จะให้ลูกค้าเร่งโอน เพื่อไม่ให้ได้รับผลกระทบจากมาตรการ แต่จะปล่อยให้การโอนเป็นไปตามแผนที่วางเอาไว้เดิม

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้มีการเติบโตร้อนแรง เช่น ในปี 55-56 หลังน้ำท่วมใหญ่ แต่เป็นการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป เกณฑ์วางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) สำหรับบ้านหลังที่ 2 หรือมีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ถือเป็นยาแรงเกินไปสำหรับสถานการณ์ปัจจุบัน นอกจากนี้ ยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ไทยอีกด้วย

สำหรับสถิติจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตั้งแต่มกราคม-สิงหาคม 61 บ้านแนวราบมีจำนวน 23,008 ยูนิต คอนโดมิเนียม 38,892 ยูนิต ลดลง 30% เมื่อเทียบกับปี 60 ที่มีจำนวน 32,779 ยูนิต ซึ่งบ้านจัดสรรเปิดใหม่จะไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงในแต่ละปีจะมีประมาณ 45,000 ยูนิต/ปี ขณะที่คอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในช่วงมกราคม-สิงหาคม 61 มีจำนวน 38,892 ยูนิต ลดลง 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดเปิดใหม่จำนวน 41,392 ยูนิต รวมที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทุกประเภทปี 61 มีจำนวน 61,900 ยูนิต ลดลง 17% จากปี 60 ที่มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่จำนวน 74,171 ยูนิต

ส่วนตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง มกราคม-กรกฎาคม 61 เทียบกับช่วงเดียวกันในปี 60 ปรับเพิ่มขึ้นในทุกประเภท โดยแนวราบ เพิ่มขึ้น 25% จาก 43,115 ยูนิต ในปี 60 เพิ่มเป็น 53,970 ยูนิตในปี 61 แนวสูงเพิ่มขึ้น 31% จาก 39,239 ยูนิตในปี 60 เพิ่มขึ้นเป็น 51,547 ยูนิตในปี 61 รวมที่อยู่อาศัยทุกประเภท ปี 61 ยอดจดทะเบียนเพิ่มขึ้น 28% จาก 82,354 ยูนิตในปี 60 เป็น 105,517 ยูนิต

สำหรับมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ พบว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยในปี 2559 มีมูลค่า 586,050 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% ปี 60 จำนวน 633,991 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.2% ส่วนในปีนี้ครึ่งปีแรกมูลค่า 325,172 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.5%

ตลาดบ้านจัดสรร ไม่มีการเก็งกำไร ไม่มีฟองสบู่ และไม่มีผู้ซื้อชาวต่างชาติ ขณะที่กลุ่มเก็งกำไรในตลาดคอนโดฯ มีสัดส่วนไม่ถึง 10% ของตลาด มักจะจองซื้อและขายต่อก่อนการโอน และไม่ขอสินเชื่อ ส่วนผู้ซื้อกลุ่มนักลงทุน มีสัดส่วนประมาณ 15-20% เป็นลักษณะการซื้อเพิ่มให้เช่าหวังผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง และเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนประเภทอื่น

ส่วนภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ ยังไม่มีสัญญาณของการเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ ของไทย ซึ่งการปรับขึ้นของราคาคอนโดฯ เกิดจากต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก ส่วนภาวะล้นตลาดในคอนโดฯ ระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทนั้น มีสัดส่วนตลาดไม่เกิน 10% ของตลาดคอนโดฯโดยรวมผู้ซื้อในกลุ่มนี้กว่า 50% ของจำนวนผู้ซื้อในกลุ่มนี้จะชำระเป็นเงินสด

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในตลาดอสังหาฯ ของไทย สามารถซื้อได้เฉพาะคอนโดฯ เท่านั้น และไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยขาย ซึ่งผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ได้ขอสินเชื่อจากธนาคารไทย ส่วนกรณีที่มีการกู้เกินกว่าราคาขาย และมีเงินทอนแยกออกเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีที่ 1 เป็นการกระทำผิดปกติ คือ ผู้ซื้อมาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่โครงการเพิ่งเปิดโครงการ และเริ่มก่อสร้างในระหว่างก่อสร้าง ก็ผ่อนดาวน์ 20-30 งวด ผู้ขายจึงกำหนดการเก็บเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์รวมกัน บางโครงการ 15-20% ของราคาซื้อ-ขาย ซึ่งเกินกว่าที่ LTV กำหนดไว้เมื่อมีการขอสินเชื่อ ผู้กู้ก็จะขอสินเชื่อตามเกณฑ์ LTV คือ 90% ของราคา แต่มียอดคงเหลือที่ต้องชำระให้ผู้ขายเพียง 75-85% จึงมีเงินทอน 5-15% กลับไปที่ผู้ซื้อ

กรณีที่ 2 เป็นกรณีผู้ขาย ผู้ซื้อ และสถาบันการเงิน ร่วมกันทำสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในวงเงินที่เกินราคาขายสุทธิ หรือในจำนวนยูนิตที่มากกว่าจำนวนยูนิตที่มี หรือมีข้อเสนอผลตอบแทนการลงทุนที่สูงกว่าปกติ ในกรณีดังกล่าวเป็นกรณีที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการเพียง 1-2 ราย กับสถาบันการเงิน 1-2 ราย จึงไม่ใช่กรณีปกติที่ทำกัน จึงควรลงโทษสถาบันการเงินที่ร่วมมือในการกระทำดังกล่าว แต่ไม่ควรเอามาใช้กับผู้สุจริตที่มีจำนวนมาก

สำหรับข้อเสนอแนะของภาคเอกชน เช่น ควรระบุคำจำกัดความของ “บ้านหลังที่สอง” ให้ชัดเจน กล่าวคือ ควรเป็นกรณีที่ผู้ซื้อยังคงมีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงินอยู่แล้ว 1 สัญญา และต้องการขอกู้เพิ่มอีก 1 สัญญา เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนกับความหมายของบ้านหลังที่สองที่ผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์แล้ว 1 หลัง

2.การสร้างความเข้าใจที่ชัดเจน กรณีที่สัญญาสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีผู้กู้ร่วมมากกว่า 1 คน ผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันคนที่ 2 คนถัดไป จะถูกนับว่าเป็นผู้กู้ในสัญญาแรก และเสียโอกาสในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของตนเอง และถูกนับเป็นสัญญาสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือไม่

3 เสนอให้ใช้มาตรการกับสัญญาสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 เพราะปัจจุบัน ผู้จบการศึกษาใหม่ หรือผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง จะซื้อบ้านหรือคอนโดฯ หลังแรก เพื่อเพียงพอต่อการอยู่อาศัยเท่านั้น หลังจากเริ่มทำงาน 5-6 ปี หรือมีครอบครัวจะหาซื้อที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ขึ้น แต่สัญญาสินเชื่อเดิมยังผ่อนอยู่ และยังขายไม่ได้ นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มลูกค้าที่มีบ้านชานเมืองที่ยังผ่อนชำระสินเชื่ออยู่ แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าและมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้ที่ทำงาน จึงต้องการซื้อเพื่อความสะดวกสบาย

4.เสนอให้มีระยะเวลาให้ผู้ซื้อทั้งที่ซื้อแล้วรอโอนกรรมสิทธิ์ และกำลังจะซื้อ ได้มีการเตรียมตัวและปรับตัว และขอให้ ธปท.เลื่อนการบังคับใช้มาตรการเป็นวันที่ 1 ก.ค.2562 จากที่ ธปท.เสนอให้ใช้ในวันที่ 1 ม.ค.2562

5.เสนอให้บังคับใช้ LTV limit 80% สำหรับขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่ 3 โดยไม่นับรวมบ้านจัดสรรที่เป็นอุปสงค์ที่แท้จริง ไม่มีการเก็งกำไรหรือการลงทุน เป็นต้น

ด้าน ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า หากต้องการออกมาตรการจริง อยากให้ดำเนินการเป็นขั้นบันได หรือ ทยอยปรับ เพื่อให้ผู้ประกอบการ และประชาชนได้มีเวลาปรับตัว และเตรียมความพร้อม เนื่องจากมองว่า การดำเนินนโยบายไม่สามารถทำได้เร็ว ไม่เช่นนั้น อาจกระทบต่อลูกค้ารายย่อยได้ นอกจากนี้ อยากให้ ธปท.แยกประเภทของสินเชื่อออก เช่น สินเชื่อบุคคล หรือการซื้อประกันชีวิตพ่วง ให้คำนวณหรือคิดเฉพาะสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น

แหล่งข่าวจากสถาบันการเงิน ระบุว่า สาเหตุที่มีการแข่งขันปล่อยสินเชื่อบ้านราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท จนทำให้เกิดหนี้เสียเพิ่มขึ้น เนื่องจากแบงก์รัฐบางแห่งหันมารุกตลาดบ้านเกินกว่า 10 ล้านบาท แต่เนื่องจากไม่ได้อยู่ในการควบคุมกำกับดูแลของ ธปท. จึงทำให้สามารถใช้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่ล่อใจจนลูกค้าจากธนาคารพาณิชย์ย้ายธนาคารรัฐไปเป็นจำนวนมาก ทำให้ธนาคารพาณิชย์หันมาลดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพื่อแข่งกับธนาคารของรัฐ และรักษาฐานลูกค้าตัวเอง จนทำให้สินเชื่อบางส่วนกลายเป็น NPL

อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอแนะทั้งจากฟากของสถาบันการเงิน และภาคเอกชน รวมถึงการเปิดรับฟังข้อคิดเห็นจากประชาชนผ่านระบบออนไลน์ในวันที่ 22 ตุลาคมนี้ ธปท.รับปากจะนำไปพิจารณา แต่ไม่รับปากว่าจะแก้ไขมาตรการที่จะออกมาหรือไม่ ซึ่งต้องรอลุ้นกันต่อไปว่า ธปท.จะยังคงยืนตามมาตรการเดิมที่ประกาศไว้แต่แรก หรือปรับแก้เพื่อไม่ให้มาตรการป้องกันกลายเป็นยาแรงจนส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ได้