ธปท.คุมเข้มปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน-วางดาวน์ขั้นต่ำ 20%... สกัดเก็งกำไร

แบงก์ชาติปรับเกณฑ์สินเชื่อบ้าน คุมเข้มสินเชื่อซื้อบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไป และการซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องวางดาวน์ 20% ทุกสัญญาไม่มีลดหย่อนโดยสินเชื่อบ้าน และ Top-up รวมกันต้องไม่เกิน 100% ของหลักประกัน คาดออกมาตรการได้ พ.ย.61 ก่อนประกาศใช้ ม.ค. ต้นปีหน้า ย้ำเป็นมาตรการป้องปรามก่อนที่จะลามเกิดปัญหาฟองสบู่ รมช.คลัง นัดหารือผู้เกี่ยวข้อง 11 ต.ค.นี้ “สมคิด” เชื่อไม่ส่งผลกระทบมากนัก ขณะที่ “ธอส.-ออมสิน” หวั่นมาตรการไม่ชัดเจน อาจจะส่งผลกระทบต่อการปล่อยสินเชื่อบ้านให้ผู้มีรายได้น้อยและผู้ซื้อบ้านหลังแรก ย้ำ ผู้ขอสินเชื่อจากแบงก์รัฐโดยส่วนใหญ่จะเป็นผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรก

นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ธปท.ได้เห็นสัญญาณตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความรุนแรงมากขึ้น ส่งผลให้มีความหย่อนยานการดูแลความเสี่ยง มีการให้วงเวินกู้เกินหลักประกัน ไม่มีจำเป็นต้องทีเงินดาวน์ ส่งผลให้คุณภาพสินเชื่อด้อยลงสวนทางกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และมีสัญญาณเก็งกำไรเกิดขึ้น เป็นการกู้ซื้อบ้านไม่ใช่การอยู่อาศัยจริงๆ โดยเฉพาะราคาบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป ธปท.จึงได้ออกเกรณ์ป้องกันเพื่อไม่ให้เกิดปัญหากับเสถียรภาพระบบสถาบันการเงิน และเศรษฐกิจโดยรวม

นายสักกะภพ พันธ์ยานุกุล ผู้อำนวยการกลุ่มงานด้านเสถียรภาพระบบการเงิน กล่าวว่า ธปท.ได้ปรับเกณฑ์การให้วงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยใน 2 ลักษณะ 1. การปรับเพิ่มเงินดาวน์ หรือลดวงเงินการปล่อยสินเชื่อบ้านต่อหลักประกัน (LTV) ในส่วนของสินเชื่อในทุกสัญญาที่เกินกว่า 10 ล้านบาท 2. การปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน สำหรับสัญญาการกู้บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปในทุกราคา จากเกณฑ์เดิมที่ให้ปล่อยสินเชื่อสำหรับบ้านแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ไม่เกิน 95% ของหลักประกัน หรือวงเงินดาวน์ 5% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยทีอยู่อาศัยแนวสูง เช่น ห้องชุด ไม่เกิน 90% หรือวางเงินดาวน์ 10%

โดยออกเกณฑ์ใหม่นี้ ธปท.กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกิน 80% ของหลักประกัน หรือผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์ 20% และปรับเกณฑ์เป็นลักษณะบังคับ ทั้งในส่วนของบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท และส่วนการกู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไป

ลักษณะที่ 2 การปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมจากสินเชื่อบ้าน โดยใช้หลักประกันเดียวกัน (Top-up) หรือสินเชื่อเงินทอน ซึ่งอาจจะเป็นสินเชื่อส่วนบุคคลอื่น สินเชื่อเบี้ยประกันชีวิต และสินเชื่อเพื่อต่อเติมบ้านนั้น จากเดิมที่ธนาคารพาณิชย์ไม่นับรวมวงเงินสินเชื่อนี้ ในวงเงินการปล่อยสินเชื่อบ้านต่อหลักประกัน (LTV) ซึ่งที่ผ่านมา ทำให้วงเงินการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวมเป็นรวม Top-up แล้ว สูงกว่าราคาหลักประกัน หรือให้สินเชื่อมากกว่า 100% หลักเกณฑ์ใหม่นี้ ในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยธนาคารพาณิชย์จะต้องนับสินเชื่อทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันเป็นสินเชื่อซื้อบ้าน และใช้หลักเกณฑ์ LTV ตามที่ ธปท.กำหนด โดยสินเชื่อบ้านและ Top-up รวมกันต้องไม่เกิน 100% ของหลักประกัน

ในช่วงปีที่ผ่านมา ธปท.เห็นสัญาณการปล่อยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินมีลักษณะที่มีความหย่อนมาตรฐาน และพบการซื้อเพื่อเก็งกำไรเพิ่มขึ้น โดยสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ในระบบธนาคารพาณิชย์ มีสินเชื่อที่ปล่อยเกินกว่า 90% ของหลักประกัน ประมาณครึ่งหนึ่ง หรือประมาณ 50%

ขณะที่เมื่อรวม Top-up มีการปล่อยสินเชื่อเกินกว่า 100% ของหลักประกันมากถึง 1 ใน 4 หรือ 24% และมากกว่า 50% ของ Top-up เป็นการปล่อยสินเชื่อเพื่อใช้จ่ายทั่วไป นอกจากนั้น จะพบว่ารายได้ของผู้กู้ที่ได้รับวงเงินสินเชื่อลดลงต่อเนื่อง โดยจากปีที่ผ่านมา ผู้กู้สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 2 จะมีรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 117,790 บาทต่อเดือน แต่ในขณะนี้เหลือ 88,999 บาทต่อเดือน และเริ่มเห็นตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสัญญาที่ 2 ขึ้นไปเพิ่มมากขึ้น

ทั้งนี้ ธปท. จะเชิญสถาบันการเงิน และผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เข้ามาหารือในวันที่ 11 ต.ค.นี้ หากไม่มีการเปลี่ยนแปลง คาดว่าจะออกประกาศได้ในเดือน พ.ย.61 และบังคับใช้ 1 ม.ค.ปีหน้า

“สมคิด” มั่นใจไม่กระทบธุรกิจมากนัก

นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่า ในวันที่ 11 ต.ค.นี้ กระทรวงการคลังเตรียมเชิญผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร หารือจากผลกระทบมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อสะท้อนผลกระทบและเสนอแนวทางบรรเทาความเดือดร้อน ทั้งนี้ ตนไม่ต้องการให้เกิดคาดคะเนกันเองว่า มาตรการที่ออกมานั้นจะมีผลกระทบที่รุนแรง เนื่องจากการส่งสัญญาณของ ธปท.ก็เพื่อให้ตลาดมีความระมัดระวังมากขึ้น ทั้งนี้ ตามรายงานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ก็ระบุว่า การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังไม่มีความน่ากังวลมากนัก เนื่องจากปริมาณบ้านที่รอการขายในปี 61 ยังมีปริมาณที่ต่ำกว่าปีก่อน ขณะที่ปริมาณการโอนที่อยู่อาศัยสะสมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่วนยอดการจองยังคงทรงตัว และไม่พบความผิดปกติแต่อย่างใด

นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี กล่าวเพิ่มเติมว่า ตนเชื่อว่าไม่น่าจะกระทบต่อการปล่อยเงินกู้ซื้อบ้านของสถาบันการเงินมากนัก เนื่องจากผู้มีรายได้น้อยยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก โดยการออกมาตรการจะเป็นการดูแล และควบคุมการปล่อยสินเชื่อในภาคภาคอสังหาฯ ให้ปล่อยกู้อย่างรอบคอบมากขึ้น เพื่อช่วยดูแลสินเชื่อที่ดี และสถาบันการเงินของรัฐก็จะมีการปล่อยกู้อย่างระมัดระวังในเวลานี้ด้วย

“ธอส.-ออมสิน” อาจกระทบปล่อยกู้ผู้มีรายได้น้อย

ด้านนายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส.เน้นปล่อยกู้สำหรับผู้ที่ต้องการมีบ้าน ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นบ้านหลังแรก ซึ่งจะกระจายไปทุกกลุ่ม ทั้งผู้มีรายได้น้อย ปานกลาง ขณะที่ธนาคารพาณิชย์จะปล่อยกู้ทั้งในส่วนของบ้านหลังที่ 2-3 ด้วย จึงอาจกังวลเรื่องการเก็งกำไร จึง ธปท.ต้องชี้แจงให้ชัดเจน เนื่องจากสถาบันการเงินของรัฐมนั้น ไม่ได้เน้นการแข่งขันกับธนาคารพาณิชย์ โดยในวันที่ 11 ต.ค.นี้ ธอส.พร้อมเดินทางไปยังกระทรวงการคลัง เพื่อเข้าร่วมเพื่อให้ความเห็นและต้องการรับฟังคำอธิบายจากกับ ธปท. รวมถึงรับทราบแนวทางการคุมสินเชื่อในส่วนใดบ้าง อย่างไรก็ตาม ยอมรับแนวทางคุมสินเชื่อครั้งนี้ จะทำให้ ธอส.ต้องระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน ยอมรับว่า ที่อยู่อาศัยค้างค้างและอยู่รอการขายได้ลดลงไปอย่างมากแล้ว และยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ หาก LTV คุมการปล่อยสินเชื่อ รวมไปถึงยอดการซื้อประกันอัคคีภัย การซื้อเฟอร์นิเจอร์ภายในบ้าน ก็อาจกระทบยอดซื้อบ้านลดลง เนื่องจากผู้ซื้อบ้านต้องเก็บเงินดาวน์เพิ่มขึ้น อีกทั้งยังต้องหาเงินรองรับการซื้อประกัน การซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่มขึ้น เช่น หากต้องวางเงินดาวน์ 20% ตามมาตรการของ ธปท.แล้ว ก็จำเป็นต้องใช้เวลาเก็บเงินถึง 50 เดือน จึงจะมีเงินเก็บถึง 2 แสนบาท เพื่อซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาท เนื่องจากธนาคารต้องพิจารณาปล่อยกู้ 80-95% ของราคาบ้าน ดังนั้น ธนาคารออมสินจึงต้องการให้ ธปท. ผ่อนปรนการปล่อยกู้สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1-2 ล้านบาท รวมถึงบ้านหลังแรกด้วย เพื่อช่วยสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยเอง