พื้นที่ค้าปลีกเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อนในการพัฒนามากที่สุดประเภทหนึ่ง เนื่องจากรสนิยม และความต้องการของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ตลาดพื้นที่ค้าปลีกของประเทศไทยได้มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ที่ ซีบีอาร์อี เปิดสำนักงานในกรุงเทพมหานคร และการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเกิดการเติบโตของตลาดอี-คอมเมิร์ซ
ในช่วง 30 ปีที่แล้ว ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ คือ การมีห้างสรรพสินค้า และศูนย์การค้าเพียงไม่กี่แห่ง เช่น เซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว ที่สร้างเสร็จเมื่อปี พ.ศ.2525 อัมรินทร์พลาซ่า ในปี พ.ศ.2528 และสยามเซ็นเตอร์ ที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี พ.ศ.2516 ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกอื่นๆ คือ อาคารพาณิชย์ และตลาดสด
จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีพื้นที่ค้าปลีกรุ่นใหม่เกือบ 7.5 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นศูนย์การค้า 46.5% ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ 17.7% ห้างสรรพสินค้า 15.1% คอมมูนิตีมอลล์ 14.5% และพื้นที่ค้าปลีกอื่นๆ อีก 16.1% โดยที่ผ่านมา มีการเติบโตและการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในด้านรูปแบบพื้นที่ค้าปลีก และประเภทของผู้เช่า ในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา
เราได้เห็นการย้ายจากร้านค้าปลีกแบบดั้งเดิมในตลาดสด และร้านค้าในอาคารพาณิชย์ ไปสู่พื้นที่ค้าปลีกที่ทันสมัย ตั้งแต่ร้านสะดวกซื้อ และคอมมูนิตีมอลล์ ไปจนถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ท้องถิ่นอย่างเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต รูปแบบพื้นที่ปลีกรุ่นใหม่ได้แพร่กระจายไปทั่วประเทศไทย โดยหลายเมืองในต่างจังหวัดจะมีศูนย์การค้าที่ทันสมัยตั้งอยู่ ร้านสะดวกซื้อ 7-Eleven แห่งแรกในประเทศไทยเปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2532 และในปี พ.ศ. 2561 มีทั้งสิ้น 10,268 สาขา ขณะที่ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่แห่งแรก คือ แม็คโคร ลาดพร้าว ตั้งอยู่ในเขตบางกะปิ เปิดให้บริการเมื่อปี พ.ศ.2532 ในปัจจุบันบิ๊กซี เทสโก้ โลตัส และแม็คโคร มีสาขารวมกันมากกว่า 450 แห่งในประเทศไทย
ตลาดค้าปลีกไทยก็เหมือนกับที่อื่นๆ ในโลกที่เผชิญต่อความท้าทายใหม่จากอี-คอมเมิร์ซ ในสหราชอาณาจักรเป็นที่คาดการณ์ว่า ยอดขายอี-คอมเมิร์ซจะสูงถึง 18% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมดในปี พ.ศ.2561 และอยู่ที่ระดับ 9.5% สำหรับตลาดในสหรัฐอเมริกา ในประเทศไทย ยอดขายอี-คอมเมิร์ซยังไม่ถึง 1% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมดในประเทศ แต่คาดการณ์ว่าจะเติบโตอย่างรวดเร็ว
จากการที่รูปแบบและโครงสร้างพื้นฐานของอี-คอมเมิร์ซ ซึ่งได้แก่ ระบบการชำระเงิน และการจัดจำหน่ายได้รับการพัฒนาขึ้นมาแล้ว ร้านค้าปลีกเองก็จะต้องปรับตัวเพื่อสามารถให้บริการลูกค้าได้ดีที่สุดทั้งในร้านค้า และบนออนไลน์ ด้านผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกก็จะต้องสร้างประสบการณ์ของลูกค้าให้ดียิ่งขึ้นผ่านการออกแบบตกแต่งพื้นที่ การจัดกิจกรรม การมีผู้เช่าที่หลากหลาย และการบริการลูกค้า เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกจะต้องสร้างสภาพแวดล้อมที่เป็นเอกลักษณ์ ซึ่งร้านค้าปลีกออนไลน์ไม่สามารถทำได้ เช่น การจัดสรรพื้นที่สำหรับร้านค้าแบบป็อปอัป และแบ่งปันข้อมูลกับผู้เช่าพื้นที่ เพื่อปรับปรุงในด้านการตลาด
“ออนไลน์” จะไม่แทนที่ “ร้านค้า” ทั้งหมด แต่จะทำให้ร้านค้าปลีกและผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกต้องปรับตัว “แค่การสร้างอาคารให้ดูสวยงามและใส่ร้านค้าแบรนด์ดังเข้าไปจะไม่ได้ผลอีกต่อไป” น.ส.จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีกของซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว และว่า “ร้านค้าปลีกหลายรายพยายามที่จะใช้ Omni-Channel เข้ามาช่วยโดยใช้ทั้งช่องทางออนไลน์ และออฟไลน์ ผนวกรวมเข้าด้วยกัน เพื่อให้ทั้งบนโลกออนไลน์ และหน้าร้านส่งเสริมซึ่งกันและกัน”
การเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องของพฤติกรรมผู้บริโภคหมายความว่า การพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกมีความซับซ้อนมากกว่าการพัฒนาพื้นที่สำนักงาน จำเป็นต้องอาศัยการบริหารงานอย่างมีประสบการณ์ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ และการปรับปรุงพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกจำเป็นต้องพูดคุยกับผู้บริโภค และผู้เช่าเป็นประจำ เพื่อทำความเข้าใจแนวโน้ม และความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ความมุ่งมั่นทุ่มเท และความเชี่ยวชาญจำเป็นต้องอยู่ในระดับที่สูงมาก และแตกต่างจากโรงแรมตรงที่การหาผู้เชี่ยวชาญที่รับบริหารพื้นที่ค้าปลีกในไทยนั้นแทบจะไม่มี แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น ร้านค้าปลีก เจ้าของพื้นที่ค้าปลีก และผู้พัฒนาโครงการยังต้องเผชิญต่อความท้าทายอย่างมากในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งเกิดจากอี-คอมเมิร์ซ
“ศูนย์การค้าเป็นหนึ่งในรูปแบบธุรกิจที่ประสบความสำเร็จมากที่สุด และจะไม่หายไปไหน แต่การแข่งขันกับอี-คอมเมิร์ซ ทำให้ต้องมีการวิวัฒนาการรูปแบบพื้นที่เพื่อให้สามารถอยู่รอดได้” น.ส.จริยา กล่าว
