ทุนยักษใหญ่ไทย-นอกบุกตลาด จุดเปลี่ยนอสังหาฯ ไทยครั้งใหญ่

บิ๊กอสังหาฯ ชี้อสังหาฯ ไทยเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ทุนยักษ์ใหญ่จากธุรกิจอื่นโดดชิงเค้ก พบปี 60-65 ลงทุนโครงการมิกซ์ยูส 33 โครงการ มูลค่ากว่า 1.11 ล้านล้านบาท ทุนนอก JV ผู้ประกอบการไทย 34 บริษัทมูลค่ากว่า 6.18 แสนล้านบาท

สมาคมอาคารชุดไทย จัดงานสัมมนาเรื่อง “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม...ยุค 4.0” โดยนายประเสิรฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบันได้มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยมีสาเหตุมาจากกลุ่มทุนขนาดใหญ่ทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติ ที่เข้ามาดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเงินลงทุนมาก การพัฒนาโครงการมีขนาดใหญ่ และมีมูลค่าสูงตาม ประกอบการที่ดินในทำเลใจกลางเมืองหายยาก และราคราแพง ทำให้ที่ดินเช่าระยะยาวได้รับความสนใจจากนักลงทุน ขณะที่ผู้บริโภคเองยอมรับการเช่าระยาว เพื่อแลกกับการซื้อห้องชุดที่มีราคาถูกลง

สำหรับกลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่ขยายธุรกิจเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ เช่น กลุ่มบุญรอดฯ, ซีพีเอ็น, เคพีเอ็น, ซีพี, ทีซีซี, เซ็นจอห์น และบีทีเอส เป็นต้น ซึ่งเป็นทั้งการเข้ามาลงทุนด้วยตัวเอง และการร่วมทุนกับพันธมิตร ซึ่งเป็นการขยายธุรกิจ และเป็นการลงทุน เพื่อหาผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น หลังจากที่อัตราดอกเบี้ยของไทยอยู่ในระดับต่ำ ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่ดี เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องหลังปี 2540

นอกจากนี้ยังพบว่า รูปแบบการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จะเป็นการร่วมมือกับพันธมิตรเป็นจำนวนมาก เพื่อเป็นการสนับสนุนร่วมกันในแง่ของการเงินที่จะนำไปลงทุน เพราะปัจจุบันราคาที่ดินได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะทำเลในบริเวณกรุงเทพฯ CBD ซึ่งราคาที่ดินเฉลี่ยปรับขึ้นไปถึง 1-2 ล้านบาทต่อตารางวา การลงทุนโดยผู้ประกอบการรายเดียวมีความเสี่ยงสูงมาก เพราะต้องใช้เงินลงทุนที่สูง ขณะที่ในอีกแง่หนึ่งของการร่วมทุนกับพันธมิตรที่นิยมถือหุ้นในสัดส่วน 51:49 นั้น เป็นการบันทึกเข้ามาเฉพาะส่วนแบ่งกำไรในงบของบริษัทแม่เท่านั้น และยังเป็นช่องว่างของผู้ประกอบการบางรายที่สามารถหลบซ่อนภาระหนี้สินจากบริษัทร่วมทุนได้ ซึ่งถือเป็นระเบิดเวลาหากบริษัทร่วมทุนของผู้ประกอบการรายใดรายหนึ่งมีหนี้สินเป็นจำนวนมาก ก็จะเข้ามากระทบต่อบริษัท และนักลงทุนที่ลงทุนได้ ซึ่งถือเป็นช่องว่างที่ผู้ประกอบการใช้เรื่องดังกล่าวเป็นประโยชน์

อย่างไรก็ตาม ทางสมาคมอาคารชุดไทยได้มีการเจรจากับสภาวิชาชีพบัญชีให้มีแนวทางในการเปิดเผยงบการเงินของบริษัทร่วมทุนในงบการเงินของบริษัทผู้ประกอบการด้วย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเป็นการแสดงข้อมูลที่ครบถ้วนให้นักลงทุนได้ทราบ

นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะเน้นไปที่โครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น โดยที่โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในที่จะมีการเปิดตัวในช่วงปี 2560-2565 มีจำนวน 33 โครงการ มูลค่าโครงการวม 1.11 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าโครงการที่สูงมาก และส่วนใหญ่จะไปกระจุกตัวในย่านถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 โดยที่มีกลุ่มทุนรายใหญ่ในประเทศเป็นผู้ลงทุน เพราะสามารถมีการลงทุนที่นอกเหนือจากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว คือ มีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาเสริม ซึ่งทำให้มีรายได้ที่หลากหลายเข้ามา

นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า ในช่วงที่ผ่านมามีกลุ่มทุนจากชาวต่างชาติเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากถึง 34 บริษัท มูลค่าสูงถึง 618,085 ล้านบาท แบ่งเป็นกลุ่มทุนจากจีน และฮ่องกง 19 บริษัท มูลค่าโครงการ 334,400 ล้านบาท รองลงมา เป็นกลุ่มทุนจากญี่ปุ่น จำนวน 10 บริษัท มูลค่าโครงการร่วมทุน 252,100 ล้านบาท และสิงคโปร์ 5 บริษัท มูลค่า 31,585 ล้านบาท

รวมไปถึงกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติยังเป็นปัจจัยสำคัญให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาคึกในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยพบว่าในปี 2560 มียอดซื้ออสังหาฯ จากชาวต่างชาติสูงถึง 76,000 ล้านบาท คิดเป็น 27% ของยอดโอนกรรมสิทธ์อสังหาฯ ในปี 2560 แบ่งเป็นชาวจีน-ฮ่องกง ซื้อมากที่สุด 23,600 ล้านบาท รองลงมา เป็น สิงคโปร์, อังกฤษ, สหรัฐ, ไต้หวัน และญี่ปุ่น

ทั้งนี้ เชื่อว่าหากชาวจีนยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่องเช่นนี้ แม้จะส่งผลดีต่อการขายอสังหาฯ ในไทย เพราะคนจีนที่ซื้อคอนโดฯ มักจะไม่ได้มากพักเอง แต่จะซื้อเพื่อปล่อยเช่าให้กับทัวร์ หรือปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยวชาวจีนด้วยกันเอง อาจเกิดปัญหาริดรอนสิทธิ และปัญหาการอยู่อาศัยร่วมกันระหว่างชาวไทย และชาวจีนตามมา ซึ่งกฎหมายไทยยังไม่มีการรองรับในเรื่องดังกล่าว

“ประเด็นการเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) นั้นมองว่า ภาครัฐควรกระจายความเหลื่อมล้ำ ด้วยการหันมาเก็บภาษีลาภลอยในทำเลที่มีราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ในทำเลใจกลางเมือง โดยเฉพาะทำเลถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีแผนเข้าไปลงทุนแล้ว จะสมศักดิ์ศรีได้มากกว่าไปเก็บภาษีในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 10 เส้นทาง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู่ประกอบการรายกลาง-เล็ก และเป็นผู้ซื้อเป็นประชาชนระดับกลาง-ล่าง เนื่องจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นการนำประชาชนในพื้นที่รอบนอกเข้าสูงเมือง ทำให้ผู้ได้รับประโยชน์เต็มๆ เป็นผู้พัฒนาโครงการในเมือง และหากภาครัฐจัดเก็บภาษีสาภลอยในกลุ่มดังกล่าวจะมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่มากกว่าการจัดเก็บภาษีลาภลอยในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 10 สถานี” นายประเสริฐ กล่าว

สำหรับตลาดแนวราบในต่างจังหวัดเริ่มฟื้นตัวแล้ว โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี โตถึง 48% ส่วนหนึ่งมาจากการลงทุนโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ส่วนภูเก็ต โต 96%, สงขลา โต 87%, เชียงใหม่ โต 18% และระยอง โต 52% ขณะที่ขอนแก่น ลดลง 9%

ทุนนอก-กำลังซื้อต่างชาติบทบาทสำคัญอสังหาฯ ไทย

นางสาวเกษรา ธัญญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมเศรษฐกิจส่งสัญญาณที่ดีขึ้น จะเห็นได้ว่า ตัวเลขจีดีพีเศรษฐกิจสูงกว่า 4% ซึ่งไม่ได้เห็นการเติบโตสูงเช่นนี้มานานหลายปี ขณะที่เทรนด์ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุนั้นมีมากขึ้น และผู้สูงอายุเองเริ่มมีความคุ้นชินในการอยู่อาศัยในคอนโดฯ

สำหรับแนวทางการพัฒนาคอนโดฯ ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา กลุ่มทุนต่างชาติ และกำลังซื้อต่างชาติ เข้ามามีบทบาทมากขึ้น จะเห็นโครงการรูปแบบร่วมทุนกับต่างชาติมากขึ้น โดยบริษัทได้มีโครงการร่วมทุนกับบริษัท ฮันคิว ญี่ปุ่น คิดเป็นมูลค่าโครงการกว่า 2.3 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ ในส่วนของกลุ่มลูกค้าได้ขยายไปตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะจีน, ฮ่องกง, สิงคโปร์ และญี่ปุ่น เป็นต้น ซึ่งต่อไปการพัฒนาโครงการคอนโดฯ นั้น จะหวังพึ่งกำลังซื้อเฉพาะลูกค้าคนไทยแต่เพียงอย่างเดียวไม่ได้

“ตลาดคอนโดอย่างทำเล ปิ่นเกล้า เมื่อ 3-4 ปีก่อน ราคาขายอยู่ที่ 8-9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบันขึ้นไประดับ 1.2 แสนบาทต่อตารางเมตรแล้ว ปัจจัยสำคัญมาจากต้นทุนที่ดินที่ปรับสูงขึ้นมากซึ่งราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมากกว่าตัวเลขจีดีพีทางเศรษฐกิจ ส่วนตลาดระดับกลางลงล่างกำลังซื้อเริ่มปรับตัวดีขึ้น เห็นได้จากอัตราการดูดซับของตลาดที่ของกลุ่มดังกล่าวที่เพิ่มขึ้นจาก 68% มาเป็น 73% แล้ว” เกษรา กล่าว

คาดปี 61 คอนโดฯ ขายใหม่ 5.5 หมื่นยูนิต
ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในปีนี้จะมีคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ทั้งปีประมาณ 5.5 หมื่นยูนิต ซึ่งใกล้เคียงกับเมื่อปี 2560 โดยในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา มีจำนวน 8,511 ยูนิต ซึ่งราคาขายคอนโดใหม่ปรับขึ้นต่อเนื่องประมาณ 10-20% ต่อปีพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดโครงการใหม่

ขณะที่ตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัดนั้น ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องยกเว้น จ.ภูเก็ต โดยมีเพียง 3,536 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ในพัทยา ในครึ่งปีแรก 2561 เพราะว่า ผู้ประกอบการหลายรายพยายามขายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วก่อน ส่วนหัวหิน ชะอำ และปราณบุรี ยูนิตเหลือขายยังมีจำนวนมาก จึงเป็นเรื่องที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบด้านที่อยู่อาศัยเขาใหญ่ เป็นตลาดเฉพาะของกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยในช่วงวัยกลางคนที่ร่ำรวยเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาด และซื้อไว้เป็นบ้านพักตากอากาศ โดยพบว่า คนจีนเป็นกลุ่มผู้ซื้อใหม่ในเชียงใหม่ และมีแนวโน้มมากขึ้นต่อเนื่อง ที่สำคัญพบว่ามีโครงการคอนโดใน จ.ภูเก็ต มีถึง 68 โครงการที่มีการขายแบบการรันตีผลตอบแทนการเช่าจากจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด

สำหรับตลาดอาคารสำนักงาน ค่าเช่าปรับขึ้นต่อเนื่องผู้เช่ายังคงต้องการเช่าพื้นที่ใหม่ หรือขยายพื้นที่เช่าเพิ่มเติมต่อเนื่อง ค่าเช่าและอัตราการเช่ายังคงปรับเพิ่มขึ้นทั้งในพื้นที่ซีบีดีศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่อื่นๆ อัตราการเช่าของอาคารเกรดเอ และบี มีมากกว่า 90% โดยค่าเช่าเกรดเอ ในซีบีดี มีมากกว่า 950 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ส่วนราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้อาคารสำนักงานใหม่อยู่นอกพื้นที่ซีบีดี โดยในซีบีดี จะมีเฉพาะบนที่ดินที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว หรือลิสต์โฮลด์ เส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ในอนาคตมีอาคารสำนักงานใหม่เตรียมเปิดให้บริการ

ปัจจุบัน อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีประมาณ 8.618 ล้านตารางเมตร ทางด้านพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และพื้นที่รอบอุปทาน ยังขยายตัวต่อเนื่อง ปัจจุบัน พื้นที่ค้าปลีกรวมมีจำนวนกว่า 7.9 ล้านตารางเมตร โดยศูนย์การค้าเป็นรูปแบบโครงการค้าปลีกครองสัดส่วนมากที่สุด ร้านค้าหรือแบรนด์ต่างชาติยังคงหาโอกาสเข้ามาเปิดสาขาในไทย

นอกจากนี้ ค่าเช่าพื้นที่ในโครงการค้าปลีกแต่ละประเภท และทำเลมีราคาที่แตกต่างกันโดยร้านสะดวกซื้อ หรือซูเปอร์มาร์เกตขนาดเล็ก กลายเป็นรูปแบบที่มีการแข่งขันมากขึ้น ทั้งนี้ โครงการค้าปลีกเป็นการลงทุนระยะยาวดังนั้น อุปทานจะยังขยายตัวต่อเนื่อง

ตลาดโรงแรมระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งปีแรก 2561 อยู่ที่ประมาณ 10,992 ห้อง และอีกประมาณ 1,269 ห้อง ที่มีกำหนดสร้างเสร็จ ในครึ่งปีหลังปีนี้ ประมาณ 76% ของจำนวนห้องพักโรงแรมระดับดังกล่าวจะตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ เช่น พื้นที่รอบสวนลุมพินี, สีลม, สุขุมวิท อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมระดับลักชัวรีของกรุงเทพฯ ในครึ่งปีแรกปีนี้อยู่ที่ประมาณ 76%

สรุปภาพรวมตลาดอาคารสำนักงาน และแนวโน้มในครึ่งปีหลังปี 2561 นั้น ตลาดคอนโดยังขยายตัวในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่มากขึ้น ตลาดคอนโดต่างจังหวัดยังไม่กลับมาร้อนแรงแบบในอดีต ตลาดอาคารสำนักงานยังมีความต้องการพื้นที่เช่าต่อเนื่อง ค่าเช่าและอัตราการเช่าอาคารสำนักงานจะปรับขึ้นต่อเนื่องปีละ 3-5% อุปทานในตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังคงขยายตัวต่อเนื่อง ศูนย์การค้าในเมืองใหญ่จับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติและกลุ่มผู้ซื้อระดับบนมากขึ้น ขณะที่ภาพรวมตลาดท่องเที่ยวในประเทศจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่โรงแรมระดับลักชัวรียังไม่สามารถปรับค่าเช่าหัองพักได้มากนัก