เปิดโมเดล “แผ่นดินทอง” ผนึก “บิ๊กซี” เนรมิตที่ดินร่วมสร้างโครงการ ต่อยอดกำลังซื้อ

ผ่ากลยุทธ์ “แผ่นดินทอง” ธุรกิจอสังหาฯภายใต้อาณาจักรของเจ้าสัวเจริญ รุกหนักตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด เผยกลเม็ดผนึกพันธมิตร"บิ๊กซี"แม่เหล็กดึงดูดกำลังซื้อ เสริมศักยภาพในการจัดหาที่ดินร่วมพร้อมตั้งสายงาน “โครงการพิเศษ” รองรับโอกาสขยายลงทุนจาก Fraser ผู้ถือหุ้น แย้มอาจจะเห็นการพัฒนาคอนโดฯ เผยเป้าภายในปี 63 ผุด 10 โครงการ มูลค่ากว่า 15,000-20,000 ล้านบาท รายได้ไต่ระดับสู่ 10% ของพอร์ตรวมบริษัท

นายอภิชาติ เฮงวาณิชย์ กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการต่างจังหวัด และโครงการพิเศษ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ กล่าวถึงกลยุทธ์ในการสร้างความเติบโตในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดต่างจังหวัดว่า ผลจากการลงทุนโครงการข่ายคมนาคมของภาครัฐ ทำให้เมืองมีการขยายไม่กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่งจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่เพิ่มโครงการในตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา การแข่งขันจะเป็นรายใหญ่เข้ามาเพิ่มส่วนแบ่งตลาด(แชร์)จากผู้ประกอบการท้องถิ่นหรือรายย่อย แต่ปัจจุบันจะเป็นรายใหญ่แข่งขันกับรายใหญ่ด้วยกัน ส่งผลต่อเนื่องถึงที่ดินในการพัฒนาโครงการมีราคาปรับตัวสูงขึ้น

ทั้งนี้ แนวทางการลงทุนในตลาดต่างจังหวัดจะพิจารณาใน 3 เป้าหมาย ได้แก่ 1. ขนาดของกำลังซื้อ อันเป็นผลมาจากแรงงานในธุรกิจที่ทำให้เกิดรายได้ในจังหวัดนั้นๆ เช่น ที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรม จำนวนประชากรแฝง 2. รายได้ครัวเรือน ผลิตภัณฑ์มวลรวมของจังหวัด (GPP) รายได้ของธุรกิจในจังหวัดนั้นๆ และนโยบายลงทุนของรัฐบาล เช่น นโยบายส่งเสริมโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) นโยบายการสร้างรถไฟฟ้าเชื่อม 3 สนามบิน เป็นต้น ซึ่งผลดังกล่าวจะส่งผลให้ประเทศไทยจะมีรูปแบบการใช้ชีวิตเหมือนประเทศญี่ปุ่น ที่จะคนต่างจังหวัดสามารถเดินทางไปทำงานในเมืองและเดินทางกลับ และ 3 การเข้ามาพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น บิ๊กซี

“โปรดักต์ที่เราจะทำในตลาดต่างจังหวัด จะเอาสินค้าที่เหมาะสมเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนั้นๆ ขณะที่ แนวทางการพัฒนาโครงการแนวราบในต่างจังหวัด การเป็นพาร์เนอร์กับ บิ๊กซี ซึ่งอยู่ในเครือเดียวกับ GOLD จะมีส่วนช่วยธุรกิจซึ่งกันและกัน ทั้งในเรื่องการจัดหาที่ดิน เนื่องจากในบางแปลง อาจจะต้องซื้อที่ดินผืนใหญ่ ซึ่งเกินความต้องการของบิ๊กซี ทางเราจะเข้าไปพิจารณาโอกาสในการมีส่วนรวมในแปลงนั้น ทำให้ทั้งสองฝ่ายได้ประโยชน์ซึ่งกันและกัน วินด์ วินด์ บิ๊กซี ได้ลูกค้าของโครงการ ทาง แผ่นดินทอง ได้บิ๊กซี เป็นแม่เหล็กดึงลูกค้าให้กับทางโครงการ หรือกระนั้น แต่ใช่ว่า จะเป็นไปทุกแปลง เช่น ในจังหวัดตามชายแดน ลูกค้ามาซื้อสินค้าแล้วเดินทางกลับ อีกทั้ง ระดับราคาของกลุ่มลูกค้าที่มาซื้อสินค้าในบิ๊กซีจะไม่สูงมากนัก อย่างเช่น โครงการล่าสุด โกลเด้น ทาวน์ อยุธยา จะพัฒนาในรูปแบบทาวน์โฮม ยังไม่เป็นมิกซ์ยูสกับบ้านเดี่ยว คนอยุธยา ต้องการระดับราคา 2-3 ล้านบาท เรียกว่า เป็นราคาที่จับต้องได้”

ขณะเดียวกัน บริษัทได้จัดตั้งหน่วยธุรกิจโครงการพิเศษขึ้นมา เพื่อรองรับโอกาสในการลงทุนโครงการในรูปแบบต่างๆ เช่น โครงการคอนโดมิเนียม หรือการลงทุนในต่างประเทศด้วย ซึ่งจะเป็นการพัฒนาไปร่วมกับการขยายการลงทุนของกลุ่ม Fraser ผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท อย่างเช่น การพัฒนาที่อยู่อาศัยในนิคมอุตสาหกรรมร่วมกับ บมจ. ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น (TICON) หรือการพัฒนาที่อยู่อาศัยในนิมคมอุตสาหกรรมต่างประเทศของกลุ่ม Fraser เป็นต้น ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณาตามความเหมาะสม

นายอภิชาติ กล่าวถึงเป้าหมายธุรกิจภายในปี 2563 ว่า บริษัทตั้งเป้าการพัฒนาโครงการออกสู่ตลาดประมาณ 10 โครงการ มูลค่ารวม 15,000-20,000 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในต่างจังหวัดในปี 62 จำนวน 3 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 3,000 ล้านบาท และอีก 5 โครงการ เปิดในปี 63 มูลค่า 6,000-7,000 ล้านบาท

หลังจากได้เริ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดครั้งแรกในปี 60 คือ โครงการ โกลเด้นทาวน์ ศรีราชา-อัสสัมชัญ จ.ชลบุรี มูลค่า 1,500 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 711 ล้านบาท หรือคิดเป็นการขายไปแล้ว 70% โดยมีการโอนในปีที่แล้ว 150 ล้านบาท

ส่วนในปี 61 บริษัทได้พัฒนาโครงการแนวราบใน จ.พระนครศรีอยุธยา โดยได้เปิดโครงการแรก คือ โครงการโกลเด้น ทาวน์ อยุธยา มูลค่า 1,100 ล้านบาท เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น บนพื้นที่กว่า 42 ไร่ จำนวน 455 ยูนิต แบ่งเป็นออก 3 เฟส จะเปิดขายเฟสแรก จำนวน 100 ยูนิต ราคาขาย 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ในวันที่ 4-5 ส.ค. นี้ โดยบริษัทตั้งเป้ายอดขายอยู่ที่ 400 ล้านบาท หรือสามารถปิดการขายได้ทันทีในช่วงวันที่เปิดขาย โครงการดังกล่าวจะใช้ระยะเวลาพัฒนาราว 3 ปี และในเฟสแรกจะเริ่มส่งมอบให้กับลูกค้าได้ภายในปลายเดือน ส.ค. หรือต้นเดือน ก.ย. นี้

บริษัทตั้งเป้ารายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดในปีนี้ที่ 480 ล้านบาท แบ่งเป็น การรับรู้รายได้จากการโอนโครงการโกลเด้น ทาวน์ ศรีราชา-อัสสัมชัญ 240 ล้านบาท และโครงการโกลเด้น ทาวน์ อยุธยา 240 ล้านบาท พร้อมกับตั้งเป้ารายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดในปี 62 และ 63 อยู่ที่ 1,040 ล้านบาท และ 2,100 ล้านบาทตามลำดับ โดยรายได้ในปี 63 จากโครงการในต่างจังหวัดที่ 2,100 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนรายได้ราว 10% ของรายได้รวมในปี 63 ที่ 25,000 ล้านบาท

ส่วนจังหวัดที่บริษัทให้ความสนใจในการรุกเข้าไปพัฒนาโครงการในช่วงปี 62-63 เช่น ชลบุรี, ระยอง, พระนครศรีอยุธยา, เชียงใหม่, เชียงราย และภูเก็ต เป็นต้น ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง และมีกำลังซื้อที่สูง โดยที่บริษัทวางงบซื้อที่ดินสำหรับโครงการในต่างจังหวัดต่อปีไว้ที่ 1,000 ล้านบาท ซึ่งในปี 62 ที่จะเปิดโครงการในต่างจังหวัดใหม่ 3 โครงการนั้น บริษัทได้ซื้อที่ดินไว้ทั้งหมดแล้ว โดยจะมีจังหวัดใหม่ที่บริษัทจะรุกเข้าไป คือ เชียงราย ซึ่งเป็นการพัฒนาตามไปกับการขยายสาขาของ บิ๊กซี นอกจากนี้ บริษัทอาจจะมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดในอนาคต ตามทำเลที่บริษัทได้และมีศักยภาพสูง แต่ในระยะสั้นจะเป็นการพัฒนาโครงการ แนวราบไปก่อน เพราะโครงการคอนโดมิเนียมในบางจังหวัดยังมีซัปพลายที่เหลือมากอยู่

“ เรื่องของกำลังในตลาดต่างจังหวัด ทางโครงการได้มีการบริหารและป้องกันความเสี่ยง เนื่องจากภาระหนี้สินของคนที่อาศัยในต่างจังหวัดยังสูง เห็นได้จากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าที่ซื้อโครงการในต่างจังหวัดที่เฉลี่ยสูงถึง 40-50% เมื่อเทียบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าที่ซี้อโครงการในกรุงเทพฯ ที่เฉลี่ย 30% แต่บริษัทได้ป้องกัน โดยการที่ร่วมกับพันธมิตรสถาบันการเงิน 5-6 ราย ในการพิจารณาให้สินเชื่อแก่ลูกค้า พร้อมกับการให้ลูกค้าสามารถผ่อนดาวน์ได้เป็นระยะเวลา 6 เดือนก่อนการโอน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการกู้สินเชื่อของลูกค้า และลดความเสี่ยงในการโอนโครงการ นอกจากนี้ หากลูกค้ารายใดได้รับการอนุมัติจากสถาบันการเงินแล้ว ทางโครงการได้มีการตกลงกับสถาบันการเงินรายอื่น ให้หยุดเสนอเงื่อนไขจูงใจ เพื่อป้องกันเรื่องยอดขาย เป็นต้น”.