ชี้ ร่างผังเมืองใหม่นนทบุรี ลดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ดันต้นทุนที่ดินแนวรถไฟขยับต่อ โครงการขออนุญาตก่อสร้างใหม่อาจสร้างได้น้อยลง เสนาฯ เชื่อส่งผลดีต่อโครงการที่ผ่าน EIA และเปิดขาย มั่นใจ “นิช โมโน ติวานนท์” ผลตอบรับดีสิ้นปียอดขาย 60-70% แจงครึ่งปีหลังเปิดตัว 12 โครงการใหม่ เป็นโครงการร่วมทุน 4 โครงการ “ไนท์แฟรงค์” ระบุอัตราการระบายออกซัปพลายในทำเลเตาปูน-ติวานนท์ เริ่มขยับเพิ่ม 5 เดือนแรก ระบายออกกว่า 1,000 ยูนิต เพิ่มจากปีก่อนเท่าตัว
ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า ในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมา เสนาฯ เปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้ว 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 16,000-17,000 ล้านบาท ส่วนในช่วงครึ่งปีหลัง จะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มอีก 12 โครงการ โดยในจำนวนนี้เป็นโครงการร่วมทุนประมาณ 4 โครงการ หลังจากที่ในช่วงครึ่งปีแรกมีการเซ็นสัญญาร่วมทุนพัฒนาโครงการใหม่ไปแล้ว 3 โครงการ
ล่าสุด เสนาฯ ได้เปิดตัวโครงการ นิชโมโน ติวานนท์ หลังจากเร่งดำเนินการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) จนผ่านเรียบร้อยแล้ว สำหรับโครงการ “นิช โมโน ติวานนท์ จะเปิดขายในเดือน ส.ค. นี้ ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 2 ไร่เศษ เป็นคอนโด High Rise สูง 36 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 526 ยูนิต มีห้องชุดให้เลือก 3 แบบ คือ 1 ห้องนอน ขนาด 26-35 ตารางเมตร แบบ 1 ห้องนอน (Moff) แบ่งเป็น 4 ขนาด คือ ขนาด 40-53 ตร.ม. และแบบ 2 ห้องนอน ขนาด 55 ตร.ม. ราคาเริ่ม 2.4 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ย 91,000 บาทต่อ ตร.ม. มูลค่าโครงการรวม 1,400 กว่าล้านบาท เริ่มก่อสร้างเดือน ก.ค. 61 และจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 3 ปี 63 โดยคาดว่าสิ้นปีนี้โครงการดังกล่าวจะมียอดขาย 60-70%
ดร. เกษรา กล่าวว่า สาเหตุที่บริษัทเร่งดำเนินการขอ EIA ให้แล้วเสร็จก่อนเปิดขายโครงการนั้น เพราะต้องการสร้างความมั่นใจแก่ลูกค้า และป้องกันผลกระทบที่อาจจะเกิดจากการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ของจังหวัดนนทบุรี เนื่องจากผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่มีการปรับรายละเอียดข้อกำหนดหลายเรื่อง รวมถึงมีการจัดทำข้อกำหนด และการแบ่งพื้นที่ให้ละเอียดขึ้น เช่น การให้ความสำคัญเรื่องความหนาแน่นของพื้นที่ในแต่ละบริเวณ โดยมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) เดิมพื้นที่ จ.นนทบุรี กำหนด FAR 10:1 ทั้งจังหวัด แต่ในร่างผังเมืองฉบับใหม่กำหนด FAR ที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ สูงสุด คือ 8:1 ซึ่งมีพื้นที่ไม่ใหญ่มากนั้น และยังมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างถนนด้วย ถึงจะพัฒนาประเภทของอาคารที่ได้เต็มศักยภาพ
“หากผังเมืองฉบับใหม่ประกาศใช้ ด้วย FAR ใหม่ จะทำให้ในบางพื้นที่มีพื้นที่ก่อสร้างลดลง เช่น โครงการนิชโมโน ติวานนท์ อาจไม่สามารถสร้างเป็นอาคารสูงได้ถึง 36 ชั้น แน่นอนว่าผังเมืองใหม่ที่ออกมาจะส่งผลดีต่อโครงการที่ผ่านการขออนุญาต และผ่าน EIA แล้ว และจะส่งผลให้ราคาขายห้องชุดในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้นไปด้วย โดยเฉพาะโครงการใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้น”
นายพนม กาญจนเท่าเทียม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเตาปูน-แคราย ในช่วงที่ผ่านมา ยังคงมีซัปพลายคงค้างพอสมควร ทำให้ผู้ประกอบการหลายๆ รายชะลอโครงการใหม่ออกไป แม้ว่าบางรายมีการซื้อที่ดินสะสมในพื้นที่ไว้ในมือแล้วก็ตาม เนื่องจากอัตราการระบายซัปพลายออกเป็นไปอย่างเชื่องช้า โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 60 อัตราการระบายออกอยู่ที่ 400-500 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม ในช่วง 4-5 เดือนของปีนี้ อัตราการระบายออกของห้องชุดในตลาดปรับตัวดีขึ้น โดยอัตราการระบายออกเพิ่มสูงขึ้น จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้ากว่าเท่าตัว หรือมีอัตราการระบายออกกว่า 1,000 ยูนิต ทั้งนี้ ด้วยทำเลแนวรถไฟฟ้าในช่วงเตาปูน-แคราย เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงในอนาคต เพราะอยู่ห่างจากสถานีบางซื่อ ซึ่งเป็นฮับรถไฟขาดใหญ่ ขณะเดียวกัน ในช่วงแยกแคราย ยังมีจุดเชื่อต่อรถไฟฟ้าเพิ่มเข้ามาอีก 2 สาย คือ สายสีชมพู กับสายสีน้ำตาล ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่ดินและราคาห้องชุดในช่วงดังกล่าวปรับตัวสูงอย่างรวดเร็ว