ไนท์แฟรงค์ฯ ชี้คอนโดไพร์ม-ซูเปอร์ไพร์ม ราคาเฉลี่ยสูงเป็นประวัติการณ์

ซัปพลายแบ่งตามพื้นที่

ณ ช่วงสิ้นปี พ.ศ. 2560 อุปทานสะสมคอนโดฯ ระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม ในกรุงเทพฯ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 21,330 ยูนิต ซึ่งแสดงถึงการเพิ่มขึ้นถึงประมาณร้อยละ 51 ปีต่อปี อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณไพร์มสุขุมวิท และลุมพินีกลาง

เนื่องด้วยปัญหาการขาดแคลนที่ดินพัฒนา และการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน โครงการคอนโดฯ ระดับซูเปอร์ไพร์มสามารถตั้งราคาขายเฉลี่ยสูงสุดเป็นประวัติการณ์ อยู่ที่ 366,745 บาทต่อ ตร.ม. ในปี พ.ศ. 2560 ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯระดับไพร์มอยู่ในระดับสูงสุดด้วยเช่นกัน โดยมีราคาอยู่ที่ 238,515 บาทต่อ ตร.ม.

ตลาดคอนโดฯ ระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม ถูกคาดการณ์ว่าจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากยังคงดึงดูดความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเศรษฐี โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มขึ้นไม่มีผลต่อกลุ่มผู้ซื้อในภาคตลาดนี้ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่สามารถซื้อได้ด้วยเงินสด

จากรายงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย คาดว่าในปี พ.ศ. 2561 ตลาดคอนโดฯระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม ในกรุงเทพฯ จะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องตามปริมาณอุปทานที่เพิ่มขึ้น และความต้องการที่มากขึ้นเรื่อยๆ โดยนักพัฒนาโครงการอสังหาฯยังคงเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ตลอดทั้งปีนี้ เนื่องจากอสังหาฯและยูนิตระดับไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ ยังคงดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อทั้งใน และนอกประเทศ การพัฒนาในพื้นที่ทำเลทองอย่างบริเวณไพร์มสุขุมวิท และลุมพินีกลาง จะยังคงมีอยู่ตลอด

ดีมานด์ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะจากซัปพลายระดับไพร์ม มีจำนวนจำกัด และส่วนใหญ่มักถูกครอบครองโดยกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่ร่ำรวย อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะเห็นผู้ซื้อชาวต่างประเทศมากขึ้นในตลาดนี้ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีน ฮ่องกง และไต้หวัน สำหรับราคาขายเฉลี่ยคาดการณ์ว่าจะปรับสูงขึ้นตามปัญหาการขาดแคลนของที่ดินในย่านไพร์ม และการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน ซึ่งทำให้นักพัฒนาโครงการมีทางเลือกน้อย โดยจำเป็นต้องสร้างโครงการราคาสูง เพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการลงทุน

ภาพรวมตลาดคอนโดระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม ในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี พ.ศ. 2560 แสดงอัตราการครอบครองที่ปรับลดลง แต่ยังคงรักษาแนวโน้มการเติบโตของตลาด และการพัฒนาโครงการ โดยในพื้นที่ย่านไพร์มมีโครงการใหม่ๆ ที่กำลังเกิดขึ้นซึ่งสร้างมาตรฐานการใช้ชีวิตที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านที่อยู่อาศัยชั้นนำอย่างในบริเวณไพร์มสุขุมวิท และลุมพินีกลาง ที่มีอุปทานใหม่เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการชั้นนำในตลาดนี้ทำการยกระดับตลาดคอนโดฯ ไพร์ม และซูเปอร์ไพร์มในกรุงเทพฯ โดยร่วมมือกับบริษัทก่อสร้างและสถาปัตยกรรมชั้นนำ เพื่อสร้างโครงการที่เน้นความโดดเด่นและทันสมัย สำหรับด้านอุปสงค์ ตลาดคอนโดฯระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม ในกรุงเทพฯ แสดงอัตราการชะลอตัวลงในบางพื้นที่ ในช่วงปี พ.ศ. 2560 เนื่องจากยังมีอุปทานสะสมอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก แม้อุปสงค์จะแสดงอัตราลดลง แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงปรับสูงขึ้น เนื่องจากปัญหาที่ดินพัฒนาที่มีจำกัดบนถนนสายหลัก และการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน

ซัปพลายสะสมคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม

ทั้งนี้ จากสุขุมวิทถึงลุมพินีกลาง และสาทรถึงริมฝั่งแม่น้ำ ซัปพลายคอนโดฯ ระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม ในกรุงเทพฯ ในปี พ.ศ. 2560 แสดงอัตราการเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 135.8 และ 135.7 จากปีก่อนตามลำดับ โดยมีโครงการใหม่ และกิจกรรมทางการตลาดอย่างต่อเนื่องในปี พ.ศ. 2560 อย่างไรก็ตาม การเติบโตของอุปทานแสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักพัฒนาโครงการต่อตลาดนี้ จากผลการสำรวจตลาดคอนโดฯ ระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม ในกรุงเทพฯ จะเห็นว่ามีการเปิดตัวโครงการประมาณ 7,200 ยูนิตในปี พ.ศ. 2560 โดยร้อยละ 34 ตั้งอยู่ในบริเวณสุขุมวิท และบริเวณลุมพินี ร้อยละ 24 บริเวณพระราม 4 อยู่ที่ร้อยละ 11 ส่วนที่เหลืออยู่ในบริเวณริมฝั่งแม่น้ำ, สีลม-สาทร, พญาไท และรัชดาภิเษก-พระราม 9 มีโครงการคอนโดฯ ระดับซูเปอร์ไพร์ม 10 แห่งที่มีจำนวนยูนิตรวมกัน 1,306 ยูนิต เปิดตัวในปี พ.ศ. 2560 โดยแสดงการเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 135.7 จาก 554 ยูนิตในปีก่อนหน้า ขณะเดียวกัน อุปทานใหม่จากโครงการ 15 แห่ง ที่มียูนิตรวมทั้งสิ้น 5,876 ยูนิต เพิ่มเข้ามาในตลาดคอนโดฯ ระดับไพร์ม โดยแสดงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 135.8 ปีต่อปี

ซัปพลายสะสมคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์

อุปทาน อุปสงค์สะสม และอัตราการครอบครองของคอนโดฯ ระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม

ดีมานด์ในปี พ.ศ. 2560 ตลาดคอนโดฯระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม ในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง เนื่องจากมีปริมาณอุปทานสะสมอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก ซึ่งผลลัพธ์จากปริมาณอุปทานที่เพิ่มขึ้นนี้ส่งผลให้อัตราการครอบครองในตลาดซูเปอร์ไพร์ม ลดลงประมาณร้อยละ 14 ปีต่อปีอยู่ที่ร้อยละ 67 ขณะที่ความต้องการยูนิตระดับไพร์ม มีอัตราการครอบครองเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 76.5 ลดลงไปประมาณร้อยละ 2 ปีต่อปี แม้ว่าอัตราการครอบครองเฉลี่ยจะลดลง เนื่องจากมีปริมาณอุปทานสะสมอยู่ในตลาด แต่ปริมาณความต้องการตามข้อมูลสำรวจพบว่า ยูนิตที่ขายออกต่อปีพุ่งสูงขึ้นทั้งในตลาดไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม โดยก่อนหน้านี้มีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัดอยู่ที่ประมาณ 3,370 ยูนิตปีต่อปี โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 80 ยูนิตปีต่อปี

นอกจากนี้ ความต้องการของโครงการระดับไฮเอนด์ที่มีทำเล และรูปแบบที่ดียังคงเป็นที่น่าสนใจ โดยผู้ซื้อมักซื้อไว้เพื่อการอยู่อาศัยเอง หรือเพื่อเก็งกำไรในระยะยาว

อุปทาน อุปสงค์สะสม และอัตราการครอบครองของคอนโดฯ ระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ระดับไพร์ม และซูเปอร์ไพร์ม ที่เปิดตัวในปี พ.ศ. 2560 สูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 302,630 บาทต่อ ตร.ม. และหากดูในแต่ละภาคตลาดย่อย จากผลสำรวจของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดฯ ระดับซูเปอร์ไพร์มในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 26 ปีต่อปี โดยมีราคาอยู่ที่ 366,745 บาทต่อ ตร.ม. ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ระดับไพร์ม ปรับขึ้นไปที่ 238,515 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 8 ปีต่อปี ทั้งนี้ ราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัย 2 ประการ ได้แก่ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นในพื้นที่ย่านไพร์ม และความต้องการสะสมจากผู้ซื้อที่ชะลอการซื้อเมื่อปี พ.ศ. 2559

ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็วๆ นี้ นักพัฒนาโครงการไม่เพียงแค่ร่วมมือกับบริษัทสถาปัตยกรรม และบริษัทก่อสร้างที่มีชื่อเสียงเท่านั้น แต่ยังร่วมดำเนินงานกับศิลปินระดับประเทศ และต่างชาติ ที่มีชื่อเสียงหลายราย เพื่อรังสรรค์ออกแบบที่พักอาศัยระดับไพร์ม และเพื่อสร้างมาตรฐานใหม่ในการใช้ชีวิตในเมือง โดยจะเห็นได้ว่าในปัจจุบัน โครงการใหม่ๆ หลายแห่งออกแบบภายนอกอาคารให้มีความน่าสนใจ สวยงามและโดดเด่น ขณะที่การออกแบบตกแต่งภายในเน้นความสร้างสรรค์ และมีเอกลักษณ์ เลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพ และเฟอร์นิเจอร์ที่ทันสมัย

“ตัวอย่างเช่นการออกแบบของดีไซน์เนอร์ชาวไทย และชาวต่างติ ที่มีชื่อเสียงบริเวณล็อบบี้หลัก และพื้นที่ส่วนกลางของโครงการวิตโตริโอ สุขุมวิท 39 (VITTORIO Sukhumvit 39), เครื่องใช้ในครัวระดับไฮเอนด์ของ Gaggenau ที่ติดตั้งภายในโครงการสินธร ต้นสน (Sindhorn Tonson) และเฟอร์นิเจอร์จาก Ralph Lauren ในโครงการไนน์ตี้เอท ไวร์เลส (98 Wireless) ทั้งหมดนี้ถูกรังสรรค์เพื่อให้เหมาะกับการดำเนินชีวิตของกลุ่มผู้ซื้อเศรษฐี โดยโครงการคอนโดใหม่ๆ บางแห่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ห้องทำเล็บ, สปาและห้องนวด, สระว่ายน้ำสปา และห้องรับประทานอาหารส่วนตัวที่มีพ่อครัวส่วนตัวจากโรงแรม 5 ดาว พร้อมให้บริการ”