“สยามสินธร” กางแผนบุกตลาด ลิสโฮลด์ต่อ ลุยผุด 3 โปรเจกต์ สินธร ต้นสน, สินธร หลังสวน และสินธร ลุมพินี เผยผลสำรวจ ชี้ชัด “ลีสโฮลด์” เทรนด์ใหม่การลงทุนอสังหาฯ เชื่อเป็นไปตามแนวโน้มหัวเมืองใหญ่ของโลก หลังผลวิจัยระบุคนกรุงเปิดใจรับสิทธิการเช่าระยะยาวมากขึ้น
นายขจรเดช แสงสุพรรณ กรรมการบริหาร บริษัท สยามสินธร จำกัด กล่าวว่า ตามที่ สยามสินธร ได้เปิดขายโครงการสินธร เรสซิเดนซ์ ตั้งแต่ปี 2558 จนปัจจุบันปิดการขายได้ 85% ใช้ระยะเวลารวม 2 ปี ถือได้ว่าประสบความสำเร็จเกินคาด ทั้งนี้ ยังมีกลุ่มลูกค้าทั้งนักลงทุนชาวไทย และชาวต่างชาติ ที่มองหาทำเลใจกลางเมืองเพื่ออยู่อาศัย และสนใจสิทธิการเช่าระยะยาว จากผลสำรวจส่วนใหญ่จะเป็นเจ้าของธุรกิจ และผู้บริหารระดับสูง ต้องการอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกสบาย แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ครบครัน และอีกกลุ่ม คือ นักลงทุน ซึ่งต้องการทำเลที่ดี ปล่อยเช่าง่าย และได้อัตราผลตอบแทน (yield) ที่สูง โดยบริษัทฯ คาดว่าต่อไปจะมีการการเติบโตของตลาด Leasehold หรือ “สิทธิการเช่าระยะยาว” อย่างแน่นอนในอนาคต เนื่องจาก Freehold หรือ “การซื้อขาด” ใจกลางเมืองมีราคาแพงมากและเหลือน้อยเต็มที โดยเฉพาะบริเวณหลังสวน, ราชดำริ, วิทยุ และเพลินจิต
ลีสโฮลด์ ทางเลือกการลงทุนในคอนโดใจกลางเมือง
เพราะปัจจุบันนี้ราคาที่ดินใจกลางเมืองที่ถีบตัวสูงขึ้น ทำให้การหาคอนโดฯ ทำเลสวยใจกลางเมืองอาจดูไกลเกินเอื้อม “ลีสโฮลด์” ดูจะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจเลยทีเดียว โดยได้รับความนิยมอย่างมาก โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ชั้นนำของโลก เพราะหากเปรียบเทียบกับ “ฟรีโฮลด์” ในทำเลเดียวกัน ราคาของลีสโฮลด์ อาจถูกกว่าตั้งแต่ 30-50% คนที่หวังมีที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง ก็ดูจะไม่ไกลเกินเอื้อม ด้วยระยะเวลาการเช่า 30 ปี และได้สิทธิต่ออายุอีก 30 ปี
ขณะที่ในแง่มุมของการลงทุน ลีสโฮลด์ ก็สามารถทำราคาค่าเช่าได้เท่ากับฟรีโฮลด์ ในทำเลเดียวกัน หมายความว่าใช้เงินลงทุนน้อยกว่า แต่ได้รับผลตอบแทนที่สูงกว่า นี่เป็นจุดที่หลายคนอาจมองข้ามไป ขณะที่จุดแข็งอีกประการของลีสโฮลด์ โดยเฉพาะโครงการที่เจ้าของที่ดินเป็นผู้พัฒนาเอง ก็คือ การดูแลรักษาสภาพอาคาร แน่นอนว่า หากเป็นการขายขาด ภาระหน้าที่ตรงนี้จะกลายเป็นของนิติบุคคลอาคารชุดที่จัดตั้งขึ้นมา แต่หากเป็นการเช่าสิทธิระยะยาวที่มีเจ้าของที่ดินเป็นผู้พัฒนาโครงการเอง การดูแลเอาใจใส่ ตั้งแต่เริ่มก่อสร้าง ไปถึงการบำรุงรักษาอาคาร จะดำเนินการโดยผู้พัฒนาโครงการ ดังนั้น มูลค่าของอาคารในระยะยาวย่อมมีมากกว่านั่นเอง นี่ก็คือ เป็นอีกหนึ่งในทางเลือกของการลงทุนในคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
วางแผนการตลาดเชิงรุก บุกตลาด ลีสโฮลด์ ต่อเนื่อง
ถือได้ว่าที่ผ่านมา ลูกค้ามีการเปิดรับโครงการ leasehold มากขึ้นเรื่อย ๆ ตามลำดับโดยเฉพาะคนไทยว่าเป็นโอกาสในการพักอาศัย ซึ่งลูกค้าใหม่ๆที่เข้ามาจะมี ความเข้าใจและรู้จักโครงการประเภท leasehold อยู่แล้วประมาณหนึ่ง และพร้อมที่จะพิจารณาโครงการ leasehold เป็นหนึ่งในตัวเลือกเพื่อเปรียบเทียบกับโครงการอื่น ๆ รวมถึงเปรียบเทียบกับโครงการ freehold ด้วย ทั้งนี้ เมื่อลูกค้าได้รับฟังและศึกษาข้อมูลของโครงการ ก็จะได้เห็นถึงข้อดีข้อเสีย และจุดแตกต่างของโครงการทั้ง 2 รูปแบบเพื่อประกอบการพิจารณาเลือกที่ที่เหมาะสมกับตัวเองที่สุดต่อไปทั้งในแง่อยู่อาศัย และการลงทุน
จากการศึกษาตลาด ปัจจัยหลัก ๆ ที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อโครงการสินธร วิลเลจ มีดังนี้
1.Best Location 2. คุณภาพโครงการ วัสดุอุปกรณ์ที่โครงการเลือกใช้ ที่เหนือกว่าโครงการอื่น และคำนึงถึงการอยู่อาศัยจริงในระยะยาว 3. ราคาที่ต่ำกว่าโครงการ freehold ในระดับและ location เดียวกัน ส่งผลทั้งในแง่ราคาซื้อที่ต่ำกว่า และ yield ผลตอบแทนต่อปีสูงขึ้น 4. การที่ developer เป็นเจ้าของที่ดิน และเป็นผู้ดูแลบริหารโครงการเอง เป็น building management เอง เพื่อให้แน่ใจว่าโครงการจะคงคุณภาพระดับสูงไปตลอด การดูแลซ่อมบำรุงจะไม่ถูกละเลย ตัวอาคารเป็นอาคาร Green Building ที่ออกแบบตามมาตรฐาน LEED จึงประหยัดพลังงาน และรักษาสิ่งแวดล้อม ส่งผลให้ผู้อยู่อาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดี 5. โครงการเลือกใช้ผู้รับเหมามาตรฐานสูง Thai Obayashi 6. การเพิ่ม option การต่อสัญญาทุก 10 ปี ให้ลูกค้าเพื่อช่วยเพิ่ม liquidity ของ asset
นอกจากนี้ ผลการศึกษายังเผยถึงปัจจัยหลักในการเลือกโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดี มีคุณภาพ คือ ความน่าเชื่อถือในโครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้พัฒนาโครงการเอง, มีการออกแบบก่อสร้างที่ดี และได้มาตรฐานตัวอาคาร มีความแข็งแรงทนทาน, เลือกใช้วัสดุ อุปกรณ์ต่าง ๆ ที่มีคุณภาพ และมีอายุการใช้งานที่ยาวนาน, ระบบสาธารณูปโภคที่ดี มีการรักษาบำรุงอย่างต่อเนื่อง มีเอกภาพในการดำเนินการ, มีสัญญาเช่า และรับประกันสิทธิการต่ออายุที่ชัดเจน สามารถขายสิทธิเช่าต่อได้ว่างในอนาคตหากต้องการ
เทรนด์การเติบโตของตลาด Lease Hold อาจวัดได้จาก New supply of leasehold condo ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี (graph) ด้านล่าง คือ ข้อมูลบางส่วนที่ CBRE มี) จะเห็นได้ว่า New Supply ของ Leasehold condo จะเพิ่มขึ้น และลดลง สลับกันทุก 3 ปี มีอัตราการเจริญเติบโตขึ้นเรื่อย ๆ แต่เป็นไปอย่างช้า ๆ เมื่อเทียบ Avg. asking price per Sq.m. จะเห็นว่า ราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ แนวโน้มปัจจุบัน ลูกค้ามีความต้องการกับโครงการ Leasehold มากขึ้น ประกอบกับสยามสินธร เป็นเจ้าของที่ดิน ที่ดูแลบริหารอาคารเอง ทำให้มั่นใจว่า การบริหารอาคารทำได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ถูกกว่า เช่น ฟรีโฮลด์โอน 2% ส่วนลีสโฮลด์โอน 1% และสามารถโอนกรรมสิทธิ์การถือครองไปถึงลูกหลานได้
ส่วนข้ออื่น ๆ เช่น ความมั่นใจในชื่อเสียงของ developer, construction quality, view, specifications etc. ทุกอย่างก็ต้องดี เพราะลูกค้าจะต้องเอาทั้งหมดนี้ มา trade off กับความเป็น Leasehold ในส่วนของสยามสินธร จากผลการศึกษา พบว่า ลูกค้าตัดสินใจเลือกโครงการฯ ของบริษัทจาก 1) ปากต่อปาก (ชื่อเสียงที่เกิดจากลูกค้าเก่า เชื่อในคนที่มาบอก, Influencer) 2) ฝ่ายขายของสยามสินธรที่มีความรู้ ความเข้าใจ และ 3) สื่อโฆษณาที่ตรงจุด
ทั้งนี้ หลังจากปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว ปัจจุบันปิดได้ 85% ภายใน 2 ปี ได้รับความไว้วางใจจากกลุ่มลูกค้า เช่น การดูแลและบริหารอาคารเอง, เลือกไทยโอบายาชิ เป็นผู้ก่อสร้างโครงการฯ (มีความมั่นคงแข็งแรง ตลอด 100 ปี) จึงเดินหน้าลุยต่ออีกสามโปรเจกต์ สินธร ต้นสน, สินธร หลังสวน และสินธร ลุมพินี รองรับไลฟ์สไตล์คนเมือง
และมีความมั่นใจว่าจะได้รับผลตอบรับที่ดี จากชื่อเสียงและผลงานที่ผ่านมา สยามสินธร มีจุดแข็งที่ความเชี่ยวชาญ และระบบบริหารจัดการ อีกทั้งเป็นบริษัทฯ ที่เน้นทำตลาดด้านนี้เฉพาะ ซึ่งมองเห็นโอกาสมาโดยตลอด ทั้งนี้ ปัจจุบัน สิทธิการเช่าระยะยาวในไพร์มโลเคชันที่ดีที่สุดของไทยเมื่อเทียบกับหัวเมืองชั้นนำต่าง ๆ ของโลกยังจัดได้ว่าถูกกว่ามาก อาทิ London zone1: THB 2,000,000 per Sq.m. Hong Kong: THB 1,450,000 per Sq.m. Shanghai: THB 1,000,000 per Sq.m. Singapore: THB 710,000 per Sq.m. ขณะที่ Bangkok: THB 250,000 per Sq.m.