เจแอลแอล เผยความพื้นที่เช่าอาคารสำนักงาน กทม. ปรับตัวสูง ชี้แนวโน้มยังปรับตัวเพิ่มต่อเนื่อง ส่งผลบริษัทเช่าพื้นที่สำนักงานเช่าต้องการซื้อขาดแทนการเช่า หวังลดคความเสี่ยงค่าเช่าปรับตัวสูง หรือขายต่อทำกำไรในอนาคต ขณะพื้นที่สำนักงานเสนอขายมีจำกัดผู้เช่าซื้อกรรมสิทธิ์ยาก
นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า โดยทั่วไป บริษัทส่วนใหญ่นิยมเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานเพื่อเปิดเป็นออฟฟิศมากกว่าการซื้อกรรมสิทธิ์ขาด เนื่องจากการเช่ามีความยืดหยุ่นมากกว่า ทั้งนี้ โดยทั่วไป สัญญาเช่าจะมีอายุ 3 ปี พร้อมเงื่อนไขที่เปิดโอกาสให้ผู้เช่าสามารถต่ออายุสัญญาได้ ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าหมดลง ผู้เช่าจึงมีโอกาสเลือกที่จะอยู่ต่อในอาคารเดิม หรือย้ายออกไปหาอาคารใหม่ได้ ซึ่งความยืดหยุ่นนี้เป็นสิ่งที่จำเป็นในกรณีที่มีความเปลี่ยนแปลงด้านต่าง ๆ เกิดขึ้น อาทิ การปรับลด หรือเพิ่มจำนวนพนักงาน ความต้องการอาคารที่อยู่ในอาคารที่มีเทคโนโลยีที่ทันสมัยมากขึ้น รวมไปจนถึงความต้องการใช้พื้นที่ให้ได้ประสิทธิภาพสูงขึ้น แต่จากการที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นติดต่อกันตลอด 7 ปีที่ผ่านมา และยังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง ทำให้มีบริษัทบางบริษัทที่สนใจหาโอกาสซื้อพื้นที่สำนักงานเป็นของตนเอง
“ข้อดีสำคัญของการมีกรรมสิทธิ์ขาดในพื้นที่สำนักงาน คือ การที่บริษัทสามารถตัดปัญหาความเสี่ยงที่จะต้องรับมือกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดอาคารสำนักงานกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น นอกจากนี้ บริษัทที่ต้องการซื้อพื้นที่สำนักงาน ยังคาดหวังด้วยว่าอาจมีโอกาสได้กำไรจากมูลค่าที่สูงขึ้น เมื่อต้องขายต่อในอนาคต ซึ่งความคาดหวังนี้มีความเป็นไปได้ เนื่องจากตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มที่อยู่ในช่วงขาขึ้นต่อไปอีกอย่างน้อยในระยะปานกลาง” นางสาวยุพา กล่าว
สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานหลายอาคารที่ได้รับการสร้างขึ้นเพื่อแบ่งขายเป็นยูนิตย่อยหรือที่รู้จักกันในชื่อของออฟฟิศคอนโดมิเนียม ตัวอย่างเช่น อาคารเลครัชดา ออฟฟิส คอมเพล็กซ์, อาคารซีทีไอทาวเวอร์ และอาคารสาธรธานี เป็นต้น อาคารประเภทนี้ส่วนใหญ่ได้รับการก่อสร้างขึ้นเมื่อ 20-30 ปีที่แล้วในช่วงที่ที่ดินทำเลดีในกรุงเทพฯ ยังมีอยู่มากและราคาไม่สูงดังเช่นในปัจจุบัน ผู้ซื้อในสมัยนั้นส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ต้องการซื้อพื้นที่เพื่อใช้ทำเป็นออฟฟิศของตนเอง รวมไปจนถึงนักลงทุนที่ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า นอกจากนี้ บางอาคารอาจมีผู้พัฒนาโครงการถือครองพื้นที่ส่วนหนึ่งในอาคารไว้เพื่อใช้เอง หรือเพื่อปล่อยเช่า ขณะที่ไม่มีการสร้างอาคารสำนักงานเพื่อขายขึ้นมาอีกนับตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งปี 2540
จากการสังเกตการณ์โดยเจแอลแอล พบว่า พื้นที่สำนักงานที่บริษัทต่าง ๆ สนใจหาซื้อในขณะนี้ มีขนาดระหว่าง 400-2,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพค่อนข้างดี และมีทำเลที่ดี อย่างไรก็ตาม พบว่าพื้นที่สำนักงานตามคุณสมบัติดังกล่าวที่มีเสนอขายในตลาดหาได้ยาก
นางสาวยุพา กล่าวว่า ทั้งนี้ เจ้าของยูนิตย่อยในอาคารสำนักงานที่มีอยู่ในปัจจุบันส่วนใหญ่ไม่ประสงค์ที่จะขาย โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลดี และมีการบริหารจัดการที่ดี ซึ่งเป็นที่ต้องการสูงของผู้เช่า จึงสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงด้วย ส่วนยูนิตที่มีเสนอขาย บางยูนิตมีราคาขายค่อนข้างสูง บางยูนิตตั้งอยู่ในอาคารที่สภาพไม่ดี เนื่องจากขาดการบริหารจัดการ และการบำรุงรักษาที่ดี หรือในอาคารที่มีทำเลไม่สะดวก ดังนั้น จึงเป็นเรื่องท้าทายสำหรับบริษัทที่ต้องการหาซื้อพื้นที่สำนักงานที่เหมาะสมในขณะนี้ อย่างไรก็ตาม สำหรับบริษัทที่ต้องการกรรมสิทธิ์ขาดในออฟฟิศของตนเอง อาจพิจารณาทางเลือกอื่น อาทิ การซื้ออาคารสำนักงานขนาดเล็กแทน ซึ่งยังพอมีเสนอขายอยู่ในขณะนี้ แม้อาคารเหล่านี้ส่วนใหญ่อาจตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่โดดเด่นมากนัก แต่ผู้ครอบครองสามารถมีอำนาจเต็มในทุก ๆ เรื่อง ซึ่งรวมถึงการปรับปรุงอาคารให้สอดคล้องกับความต้องการเฉพาะของตนเอง
“ทั้งนี้ และทั้งนั้น ทางเลือกใด ๆ มีทั้งข้อดี และข้อด้อย ซึ่งบริษัทผู้เลือกต้องพิจารณาตามเป้าหมายทางธุรกิจในระยะยาวของตนเอง บนพื้นฐานของการมีข้อมูลที่ถูกต้อง และเพียงพอ ทั้งในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจ และแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานโดยภาพรวม” นางสาวยุพา สรุป