“JLL” ที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาฯ เผยสถานการณ์การลงทุนซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยปี 60 มีความเป็นไปได้ที่จะมีมูลค่าสูงขึ้นไปถึงที่ระดับ 1.4 หมื่นล้านบาท พร้อมวิเคราะห์ว่า นักลงทุนไทยและต่างชาติที่ซื้อมีความมั่นใจในศักยภาพตลาดการท่องเที่ยวไทย ขณะที่โอกาสการในการทำกำไรเป็นปัจจัยหลักที่จูงใจให้เจ้าของนำโรงแรมออกเสนอขาย
หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล เปิดเผยว่า ขณะนี้มีรายการซื้อขายโรงแรมมูลค่าสูงที่กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจา-ดำเนินการ ซึ่งมีแนวโน้มว่าการซื้อขายจะเสร็จสิ้นภายในปีนี้ และคาดว่าจะดันให้มูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยของทั้งปีขึ้นไปถึงที่ระดับ 1.4 หมื่นล้านบาท หลัง 9 เดือนแรกมีการซื้อขายเกิดขึ้นไปแล้ว รวมมูลค่า 1.12 หมื่นล้านบาท
นายการัณย์ คานิเยาว ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายขาย หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า “ปีนี้นับเป็นอีกปีหนึ่งที่ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยมีความคึกคักมากเป็นพิเศษ สะท้อนให้เห็นว่า นักลงทุนทั้งของไทยและต่างชาติมีความสนใจสูงในการลงทุนในภาคธุรกิจโรงแรมของไทย”
“ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดโรงแรมของไทยได้รับความสนใจสูงจากนักลงทุน ได้แก่ ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับตลาดโรงแรมในเมืองสำคัญเมืองอื่น ๆ ในภูมิภาคเดียวกัน โดยขณะนี้ให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 5.5%-6.0% สำหรับโรงแรมในกรุงเทพฯ และอาจสูงกว่านี้เล็กน้อยสำหรับโรงแรมในหัวเมืองท่องเที่ยว นอกจากนี้ ภาคการท่องเที่ยวของไทยยังคงมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจโรงแรม” นายการัณย์ กล่าว
อย่างไรก็ตาม การที่ภาคธุรกิจโรงแรมของไทยมีแนวโน้มที่ดี และให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูง ทำให้เกิดคำถามตามมาว่า เหตุใดจึงมีเจ้าของโรงแรมนำโรงแรมของตนออกมาเสนอขาย
นายการัณย์ อธิบายว่า การที่เจ้าของนำโรงแรมในไทยออกมาเสนอขายมีหลากหลายเหตุผล อาทิ การระดมทุนเพื่อไปใช้กับธุรกิจอื่น รวมไปจนถึงเพื่อปลดภาระหนี้ อย่างไรก็ตาม จากธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมที่เจแอลแอล เป็นตัวแทนการซื้อขายในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่ามีเหตุผลหลัก ๆ 4 เหตุผลด้วยกัน ได้แก่
1. ทำกำไร โอกาสการกำไรนับเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่จูงใจให้เจ้าของโรงแรมตัดสินใจขายโรงแรมของตน โดยผู้ขายเหล่านี้ส่วนหนึ่งได้ลงทุนซื้อโรงแรมถือครองไว้ระยะหนึ่ง และขายออกในราคาที่สูงขึ้นกว่าราคาเมื่อซื้อมา ตัวอย่างเช่น กรณีที่บริษัท กรุงเทพบริหาร จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท พริ้นซิเพิล แคปิตอล จำกัด (มหาชน) ได้ขายต่อโรงแรมความสูง 34 ชั้นที่ยังสร้างไม่เสร็จ บนถนนสุขุมวิท ซึ่งซื้อไว้ตั้งแต่ปี 2556 ให้กับกลุ่มโรงแรมคาร์ลตัน จากสิงคโปร์ ไปเมื่อเร็ว ๆ นี้ ในวงเงินรวมทั้งสิ้น 2.5 พันล้านบาท
บางกรณี ผู้ขายเป็นนักลงทุนที่เคยเข้าซื้อโรงแรม และปรับปรุงเพิ่มมูลค่า ก่อนนำออกขายต่อเพื่อทำกำไร ซึ่งการเพิ่มมูลค่ามีหลากหลายวิธี อาทิ การปรับปรุงอาคารและห้องพัก ตลอดไปจนถึงการยกระดับเกรดของโรงแรม ตัวอย่างเช่น โรงแรมโบ๊ทเฮ้าส์ ริมหาดกะตะที่ภูเก็ต เป็นโรงแรมที่ก่อสร้างมานาน โดยก่อนหน้านี้ได้มีนักลงทุนเข้าซื้อ และลงทุนปรับปรุงซ่อมแซม ก่อนขายต่อออกไปเมื่อปีที่แล้วในราคาที่สูงขึ้น
2. ปรับพอร์ตการลงทุน โรงแรมบางแห่งในไทยถูกขายออกโดยผู้ขาย ซึ่งเป็นนักลงทุนระหว่างประเทศที่มีการปรับกลยุทธ์การลงทุน ตัวอย่างเช่น ในปีที่แล้ว เจแอลแอลได้รับมอบหมายจากกลุ่มวิทเบรด (Whitbread) จากอังกฤษ ให้เป็นตัวแทนขายโรงแรมพรีเมียร์อินน์ ในกรุงเทพฯ และพัทยา ตามนโยบายใหม่ของวิทเบรด ที่ต้องการถอนการลงทุนออกจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และอินเดีย เพื่อหันไปเน้นเฉพาะตลาดยุโรป และตะวันออกกลาง ทั้งนี้ เจแอลแอลประสบความสำเร็จในการปิดการขายโรงแรมทั้งสองแห่งไปเมื่อกลางปีนี้ โดยผู้ซื้อ คือ โฮเทล เอทตี้วัน (Hotel 81) จากสิงคโปร์
3. เลิกกิจการ หรือยกเลิกการเป็นหุ้นส่วน ในบางกรณี ผู้ขายเป็นครอบครัวหรือกลุ่มบุคคลที่ร่วมหุ้นกันลงทุนในโรงแรม และต่อมา ตัดสินใจขายออกเมื่อไม่ต้องการดำเนินกิจการโรงแรมต่อ หรือต้องการนำเงินไปลงทุนด้านอื่น หรือต้องการเลิกการร่วมหุ้น ซึ่งในปีที่แล้ว มีการขายโรงแรมสองรายการในลักษณะนี้ที่เจแอลแอลทำหน้าที่เป็นตัวแทนขาย
4. ขาดสภาพคล่อง แม้จะมีไม่มาก แต่มีกรณีที่ผู้ขายตัดสินใจขายโรงแรมด้วยเหตุผลด้านสภาพคล่อง โดยเฉพาะกรณีของการถูกกดดันจากเจ้าหนี้ อย่างไรก็ตาม ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ไม่พบว่ามีการขายที่เจ้าของยอมลดราคาลงต่ำมาก หรือยอมขายต่ำกว่าทุน
“ในส่วนของปีหน้า เชื่อว่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยยังมีแนวโน้มที่ดี ฝั่งผู้ซื้อยังคงมีความสนใจสูง ในขณะที่โอกาสในการทำกำไรจะยังคงเป็นปัจจัยหลักที่จูงใจให้มีเจ้าของโรงแรมนำโรงแรมออกมาเสนอขาย แต่จากการที่มีนักลงทุนสนใจสูง ทำให้ผู้ขายเริ่มคาดหวังราคาที่สูงขึ้นด้วย โดยเฉพาะสำหรับโรงแรมที่มีคุณภาพ เหมาะสมสำหรับการลงทุน ซึ่งอาจเป็นความท้าทายที่เพิ่มขึ้นในตลาดการลงทุนในปีหน้า” นายการัณย์ สรุป
