ทุนจีน ควักเงินซื้ออาคารร้างชื่อดัง “ไทยฟา กรุ๊ป” ย่านบางนา สร้างอาคาร สนง. รองรับกลุ่มบริษัทชาวจีน

วิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540 เมื่อ 20 ปีที่ผ่านมา นับเป็นบทเรียนราคาแพงสำหรับประเทศไทย และเป็นโจทย์ หรือตัวอย่างให้คนรุ่นหลังต้องนำมาเป็นบทเรียนเพื่อป้องกันไม่ให้ปัญหาที่เกิดขึ้นในยุคนั้นเกิดขึ้นอีก วิกฤตในครั้งนั้นเริ่มจากสถาบันการเงินไปกู้เงินจากต่างประเทศในอัตราที่ต่ำราว 5-6% และนำปล่อยสินเชื่อต่อในประเทศในอัตราที่สูง 12% ซึ่งขณะนั้น มีการกู้เงินจากต่างประเทศเป็นจำนวนมาก และภาคธุรกิจที่สถาบันบันการเงินปล่อยกู้มากที่สุด คือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ เงินที่กู้มาไหลไปอยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก จนเกิดภาวะฟองสบู่ ราคาอสังหาฯ ในขณะนั้น ถูกปั่นให้ราคาสูงเกินจริง ที่ดินจำนวนมากถูกซื้อขายเพื่อเก็งกำไร อาคารที่พักอาศัย สำนักงานเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ด

ในปี 2537 ตลาดอสังหาฯ ถือว่าโตถึงขีดสุด ราคาถูกปั้นขึ้นไปสูงเกินจริงถึงตัวเลข 2 หลัก ที่ดินเปล่า และคอนโดมิเนียม ถือเป็นอสังหาฯ ที่มีการเกร็งกำไรมากที่สุด การพัฒนาคอนโดมิเนียมในขณะนั้นไม่ได้อยู่บนพื้นฐานของความต้องการที่แท้จริง แต่เป็นการซื้อเพื่อเกร็งกำไร เนื่องจากขอสินเชื่อได้ง่าย ต่างจากในปัจจุบันที่ความต้องการคอนโดมิเนียมขยายตัวตามการลงทุนระบบขนส่งมวลชน และการขยายตัวของประชากร

กระทั่งวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศลอยตัวค่าเงินบาทจากเดิมประมาณ 25.60 บาทต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐฯ เป็น 28.75 บาทต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐฯ ภายในเวลาเพียง 24 ชั่วโมง และไต่ระดับขึ้นไปสูงสุดที่ 56 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐฯ ในเดือนมกราคม 2541 ส่งผลให้เงินกู้ต่างประเทศที่มีอยู่เพิ่มขึ้นทวีคูณ 58 สถาบันการเงินถูกระงับการเบิกถอนเงินชั่วคราว และปิดกิจการ นำไปสู่วิกฤตเศรษฐกิจในที่สุด

วิกฤตในขณะนั้น ทำให้เกิดอาคารสร้างค้างมากถึง 500-600 อาคาร ที่ผ่านมา อาคารเหล่านี้ถูกยึดไปอยู่ตามสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ และถูกแก้ปัญหาโดยสถาบันการเงิน ขายต่อ หรือมีผู้ลงทุนใหม่ไปแล้วส่วนหนึ่ง ปัจจุบันยังมีอนุสรณ์สถานของความล้มเหลวที่เป็นอาคารสร้างค้างจากวิกฤต ปี 2540 เหลืออยู่ราว 300 อาคาร มีกว่า 100 อาคารที่สามารถนำมาพัฒนาต่อได้ และมีการซื้อ-ขาย นำมาพัฒนาต่อไปหลายโครงการ แม้จะไม่ได้คึกเหมือนในช่วงแรกที่สถาบันการเงินระบายทรัพย์ออกมา เนื่องจากอาคารที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่จะติดขัดปัญหาหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นมูลหนี้ที่เกินกว่ามูลค่าทรัพย์สินมาก มีเจ้าหนี้หลายรายตกลงกันไม่ได้ ทำเลที่ตั้งไม่น่าสนใจ ทำให้ขายได้ช้า ส่วนอีก 100 กว่าอาคารที่เหลือไม่สามารถนำมาพัฒนาต่อได้

ตึกร้าง 5 ศพอาคารไทยฟา

อาคารไทยฟา กรุ๊ป เป็นอีกหนึ่งอาคารที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ อาคารสูง 32 ชั้นตั้งอยู่ริมถนนเทพรัตน (บางนา-ตราด) กม. 1 ของบริษัท ไทยฟา กรุ๊ป จำกัด ซึ่งในขณะนั้นมีแผนก่อสร้างเป็นอาคารสำนักงานสูง 32 ชั้น งานก่อสร้างโครงสร้างและพื้นไปจนถึงชั้น 32 เหลือเพียงปิดผนังอาคาร และตกแต่งภายใน ก็จะแล้วเสร็จ อาคารแห่งนี้ขึ้นชื่อเรื่องสถานที่ชวนหลอนอีกหนึ่งอาคาร เนื่องจากมีคนมาเสียชีวิตที่อาคารแห่งนี้ถึง 5 ศพ โดย 3 ศพแรกเป็นการกระโดดฆ่าตัวตาย ส่วนอีก 2 รายเป็นชายชาวต่างชาติผูกคอตายบนอาคาร และอีก 1 รายเป็นการฆาตกรรม

ปัจจุบัน ตึกดังกล่าวได้ถูกขายให้กับกลุ่มทุนจากประเทศจีน บริษัท ไท่ฮั่งไท่ กรุ๊ป จำกัด ซึ่งมีแผนพัฒนาโครงการต่อจนแล้วเสร็จ โดยจะสร้างเป็นอาคารสำนักงานสูง 26 ชั้น กำหนดแล้วเสร็จช่วงกลางปี 2561 โดยคาดว่าจะใช้รองรับกลุ่มบริษัทของชาวจีนที่มีโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมย่านบางนา-ตราด หรือในนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออก

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ทำเลโซนตะวันออกอ่อนนุช-บางนา แม้ว่าตลาดอาคารสำนักงานจะไม่ได้เติบโตมากนัก แต่เริ่มมีบริษัทเข้าไปสร้างอาคารสำนักงานมากขึ้น ซึ่งกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้เช่าที่มีโรงงาน หรือธุรกิจในโซนตะวันออกอยู่แล้ว หรือบริษัทที่ต้องการเช่าสำนักงานในราคาถูกกว่าทำเลกลางเมือง

สำหรับอาคารสำนักงานที่มีขนาดใหญ่ในย่านนี้ ได้แก่ อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ขนาดพื้นที่ 32,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่ภายในศูนย์การประชุมไบเทค บางนา เชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีบางนา ถือเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านนี้

โครงการ Whizdom วิซดอม 101 โครงการมิกซ์ยูสบนถนนสุขุมวิท ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS ปุณณวิถี ซึ่งภายในโครงการจะมีพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ประมาณ 30,000 ตารางเมตร และเป็นพื้นที่แบบแชร์พื้นที่ทำงานร่วมกัน หรือ coworking space ด้วยคอนเซ็ปต์ Innovative Office Park พัฒนาโดยบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปี 2561

ส่วนตลาดอาคารสำนักงานในโซนถนนเทพรัตน (บางนา-ตราด) มีหลายบริษัทเข้าไปลงทุนก่อสร้างอาคารสำนักงานเช่นกัน แต่ส่วนใหญ่เป็นอาคารที่ใช้เองของบริษัทที่อยู่ในย่านนี้อยู่แล้ว สำนักงานให้เช่ายังไม่ได้รับความนิยมมากนัก เนื่องจากการเดินทางไม่สะดวก ยังไม่มีระบบขนส่งมวลชนเช่นรถไฟฟ้า พนักงานเดินทางลำบาก แต่หากโครงการรถไฟฟ้ารางเบาที่เชื่อมบางนา-สุวรรณภูมิ สร้างแล้วเสร็จ เชื่อว่าอาคารสำนักงานในย่านนี้จะได้รับความนิยมมาก เนื่องจากที่ดินราคาไม่สูงมาก อัตราค่าเช่ายังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับทำเลกลางเมือง

“ที่ผ่านมา มีข่าวบริษัทขนาดใหญ่หลายรายซื้อที่ดินในย่านบางนา-ตราด เพื่อสร้างอาคารสำนักงานของตัวเองแทนการเช่าอาคารสำนักงานในย่านกลางเมืองหลายอาคาร เพื่อให้เพียงพอต่อพนักงานของตน แต่ยังไม่เห็นบริษัทไหนเริ่มก่อสร้างอย่างจริงจัง มีแต่แผนการดำเนินงาน ซึ่งเชื่อว่า บริษัทเหล่านี้รอให้มีการก่อสร้างรถไฟฟ้ารางเบาก่อน จึงสร้างสำนักงานของตนเอง เนื่องจากเกรงว่า หากย้ายสำนักงานมาอยู่ในทำเลนอกเมือง การเดินทางลำบาก จะทำให้พนักงานไม่ยอมย้ายไปยังอาคารสำนักงานแห่งใหม่ และยอมที่จะลาออก” นายสุรเชษฐ กล่าว

อาคารร้างที่มีชื่อเสียงอีกอาคาร คือ อาคารวัฏจักร ถนนบรมราชชนนี ซึ่งเป็นตึกร้างที่มีแบ็กกราวนด์เป็นกราฟิตีเท่ ๆ ที่ตากล้องต่างพานายแบบ นางแบบ เข้าไปถ่ายพอร์เทรต ซึ่งตึกนี้มีคนไปกระโดดตึกฆ่าตัวตาย 2 ราย แม้ว่าอาคารนี้จะอยู่ในทำเลที่ดี แต่ยังไม่สามารถขายได้ ซึ่งคาดว่าปัญหาน่าจะมาจากการเจรจาเจ้าหนี้หลายรายไม่สำเร็จ

สาธร ยูนีค Ghost Tower

ตึกร้างที่มีชื่อเสียงโด่งดังมากที่สุดคงจะหนีไม่พ้น “สาธร ยูนีค” ที่ถูกตั้งฉายาว่า “Ghost Tower” ตึกนี้เป็นอีกหนึ่งอนุสรณ์ของวิกฤตต้มยำกุ้ง มีชื่อเสียงในเรื่องความลี้ลับ นักล่าท้าผีทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติ เข้าไปพิสูจน์จำนวนมาก และที่โด่งดังขึ้นมาอีกครั้งเมื่อมี 2 ชาวต่างชาติไปวิ่งฟรีรันนิงบนดึก และโพสต์คลิปลงบนโซเชียล ความน่าหวาดเสียว และวิวที่สวยงาม ทำให้มีคนเข้าไปดูคลิปนี้จำนวนมาก จนทำให้ผู้ที่รักความท้าทายต้องการเข้าไปพิสูจน์ให้เห็นกับตา และมาโด่งดังอีกครั้งเมื่อมีคนลักลอบขึ้นไปถ่ายภาพบนอาคาร และไปพบกับชายชาวต่างชาติขึ้นไปผูกคอตายบนชั้น 43 ของอาคาร

ที่มาที่ไปของตึกแห่งนี้เริ่มจาก อ. รังสรรค์ ต่อสุวรรณ สถาปนิกชื่อดังในขณะนั้น ต้องการออกแบบและก่อสร้างตึกนี้ให้เป็นสัญลักษณ์ของกรุงเทพฯ โดดเด่นในเรื่องของทำเล และการออกแบบ คาดว่ามีมูลค่าลงทุนราว 1,800 ล้านบาท นับเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่หรูที่สุดในขณะนั้น

สาธร ยูนีค เปิดตัวขายในปี 2534 เริ่มสร้างในปี 2535 และหยุดสร้างครั้งแรกปี 2536 สถาบันการเงินหยุดปล่อยเงินกู้ไประยะหนึ่ง เนื่องจาก อ. รังสรรค์ ต่อสุวรรณ ถูกกล่าวหาว่ามีส่วนพัวพันกับการจ้างวานฆ่านายประมาณ ชันซื่อ อดีตประธานศาลฎีกา เมื่อได้รับการประกันตัว ทางสถาบันการเงินจึงได้ปล่อยเงินกู้มาสร้างต่อ และลูกค้าก็ผ่อนจ่ายมามากถึง 50% ของราคาแต่ละยูนิต ขณะที่ปกติโครงการอื่นลูกค้าผ่อนเพียง 30% ก่อนปี 2540 ตึกสาธร ยูนีค กำลังเร่งก่อสร้าง เงินกู้ส่วนใหญ่มาจากสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารพาณิชย์ หลังรัฐบาลลอยตัวค่าเงินบาท และสั่งปิด 56 สถาบันการเงิน ทำให้ไม่มีเม็ดเข้ามาเติมให้โครงการนี้สร้างจนแล้วเสร็จได้

ตึกสาธร ยูนีค สร้างด้วยเงินลงทุน 1,800 ล้านบาท เซ็นสัญญากู้เงินบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยแม็กซ์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 640 ล้าน ซึ่งเป็น 60% ของเงินลงทุน เบิกมาแล้วเพียง 441 ล้าน ยังเหลืออีก 199 ล้านบาท ที่ยังไม่ได้รับ กลับเกิดเหตุการณ์รัฐบาลประกาศลอยตัวค่าเงินบาท และสั่งปิด 56 สถาบันการเงิน ส่งผลให้ไทยแมกซ์ ซึ่งเป็น 1 ใน 56 สถาบันการเงินที่ถูกรัฐบาลปิดลงในปี 2540 ทำให้การก่อสร้างหยุดลงทันทีทั้งที่ก่อสร้างคืบหน้าไปแล้วกว่า 90%

นายพรรษิษฐ์ ต่อสุวรรณ กรรมการบริหารบริษัท สาธร ยูนีค จำกัด เจ้าของโครงการ สาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ปัจจุบันอยู่ระหว่างแก้ปัญหา เรื่องอยู่ในกระบวนการยุติธรรม แต่อีกทางออกหนึ่ง หากจะจบปัญหาได้ทันที คือ ต้องขายตึกให้บุคคลที่ 3 ในราคา 3,000 ล้านบาท แล้วเอาเงินมาแบ่งชดใช้ให้เจ้าหนี้ทุกราย ที่ผ่านมา มีนักลงทุนติดต่อเข้ามาจำนวนมาก แต่หลายคนต้องการซื้อในราคาถูก ขณะที่บริษัทจำเป็นต้องใช้หนี้โดยคำนึงถึงลูกค้าที่ผ่อนกับเราตั้งแต่ตอนสร้างตึก จึงไม่ได้ตัดสินใจเลือกกระบวนการฟื้นฟู.