พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เป็นทำเลที่น่าสนใจในอนาคต

ตลาดคอนโดมิเนียมก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ที่เปิดให้บริการแล้วเท่านั้น แต่ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาเริ่มเปลี่ยนไป

ซึ่งเรื่องนี้ นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า “เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองชั้นในที่ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วส่วนที่ดินในทำเลที่อยู่รอบ ๆ เมืองชั้นในราคาอาจจะต่ำกว่า แต่ก็มีผลต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมส่งผลให้ผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินในราคาสูงไปจำเป็นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคามากกว่า 180,000บาทต่อตารางเมตรหรือยูนิตละ 5 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับห้องขนาด 30 ตารางเมตรถึงมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้นบนที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นใน โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท รวมไปถึงพื้นที่อื่น ๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน อีกทั้งคอนโดมิเนียมระดับราคาที่มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป มีกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่มากนักในตลาดผู้ซื้อของคนไทย”

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ที่เส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่หลายเส้นทางเริ่มมีการก่อสร้าง และเห็นความคืบหน้าชัดเจน ส่งผลให้ผู้ประกอบการเริ่มเข้าไปซื้อที่ดิน และพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นส่งผลให้จำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง (สีเขียวตอนเหนือและใต้, สีน้ำเงิน, สีแดง) มีจำนวนมากขึ้น แม้ว่าราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นมากมายในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงต่ำกว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ที่เปิดให้บริการแล้ว โดยจำนวนคอนโดมิเนียมเริ่มมีมากขึ้นแบบเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี พ.ศ. 2557 เป็นต้นมา

จำนวนรวมของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2556 เป็นต้นมา ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ที่เปิดให้บริการแล้ว อยู่ที่ประมาณ 94,649 ยูนิต ขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างนั้น เพิ่มเริ่มมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงตั้งแต่ปี พ.ศ. 2557 เป็นต้นมา ดังนั้น จำนวนรวมของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ จึงอยู่ที่ประมาณ 65,635 ยูนิต แม้ว่าจะยังน้อยกว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ที่เปิดให้บริการแล้ว แต่มีแนวโน้มที่จำนวนคอนโดมิเนียมจะเพิ่มมากขึ้นในอนาคต และทำให้ช่องว่างนี้ลดลง

นายสุรเชษฐ ให้ความเห็นว่า เนื่องจากทำเลนี้ยังเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการต่อเนื่อง อีกทั้งผู้ประกอบการยังสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตได้แตกต่างจากพื้นที่เมืองชั้นใน หรือชั้นกลาง ที่ราคาที่ดินสูงมาก และมีการปรับราคาขึ้นกันมากกว่า 15-20% ต่อปี หรือมากกว่านี้ในบางทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้า ขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างนั้น มีการปรับราคาขึ้นกันที่ประมาณ 8-15% ต่อปีเท่านั้น และราคาขายที่ดินก่อนหน้านี้ก็ต่ำมาก ซึ่งทำเลเหล่านี้ส่วนใหญ่ที่ดินจะมีการปรับราคาในอัตราที่สูงขึ้นในช่วงปี พ.ศ. 2557 เป็นต้นมาเมื่อมีผู้ประกอบการเข้าไปหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมีความชัดเจนเป็นรูปธรรมมากขึ้นแล้ว ซึ่งปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนรูปแบบของโครงการที่ของผู้ประกอบการ คือ กำลังซื้อคนไทยที่ลดลงเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจผู้ประกอบการ จึงจำเป็นต้องหาทำเลที่สามารถพัฒนาโครงการราคาไม่สูงมากได้ และเป็นทำเลมีศักยภาพในการขยายตัวในอนาคตด้วย เพื่อจะได้สร้างความน่าสนใจให้กับโครงการของตนที่เปิดขาย อีกทั้งยังสามารถดึงดูดนักลงทุนได้อีกส่วนหนึ่งด้วย ส่งผลให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างเป็นที่สนใจมากขึ้น

แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างในอนาคต คาดว่าจะมีการขยายตัวมากขึ้นกว่าปัจจุบัน เพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการที่ดินที่ราคาไม่สูงเกินไปเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของคนไทย อีกทั้งยังต้องการทำเลที่มีการขยายตัวต่อเนื่องในระยะยาว เพื่อโครงการจะได้เป็นที่สนใจของกลุ่มนักลงทุนทำเลที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีการขยายตัวต่อเนื่องนั้น ก็ยังคงเป็นทำเลเดิมที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากอยู่แล้วในช่วงที่ผ่านมา เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต โดยเฉพาะช่วงตั้งแต่ 5 แยกลาดพร้าวขึ้นไป-มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ที่ยังคงมีผู้ประกอบการรอเปิดขายโครงการใหม่อยู่ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ ที่ก่อนหน้านี้อาจจะชะลอตัวไปแล้ว 1-2 ปี แต่คาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในอนาคต แต่อาจจะเป็นทำเลที่ไกลออกไปจากสถานีพอสมควร อีกทำเลที่น่าสนใจ คือ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์ และเพชรเกษม ที่เป็นอีกทำเลที่มีผู้ประกอบการเข้าไปขายโครงการกันหลายโครงการในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และคาดว่าปีต่อไปก็จะยังเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจอยู่ปี พ.ศ. 2561

“ในอนาคต ก็ยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเริ่มการก่อสร้างอีก 3 เส้นทางใหม่ คือ สายสีส้ม สีมชมพู และสีเหลือง ถึงแม้ว่าบางสายจะเป็นระบบรถไฟฟ้ารางเบา แต่ก็คาดว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางจะเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมากขึ้นแน่นอนในอนาคต ส่วนพื้นที่เมืองชั้นใน อาจจะเหลือแต่โครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมากกว่านี้ รวมไปถึงอาจจะมีโครงการที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาวเปิดขายมากขึ้นในอนาคตก็เป็นได้ เมื่อราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะซื้อมาพัฒนาโครงการให้เหมาะกับกำลังซื้อของคนไทย”