ประธานฯ แผ่นดินทอง ประเมินตลาดอสังหาฯ ช่วง 4 เดือนที่เหลือ ต้องแยกเป็นกลุ่มตลาด ระบุคอนโดฯ บางทำเลไปได้ แต่บางโลเคชันขายช้า เจ้าของโครงการต้องนำสินค้าคงค้างมาเร่งระบาย แต่ฟันธงตลาดแนวราบ ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวไปได้ดี พร้อมแจงความคืบหน้าการก่อสร้างโครงการ “สามย่านมิตรทาวน์” ระบุตลาดอาคารสำนักงานบนถนนพระราม 4 ยังเติบโต ประเมินรีเทลคาด 1-2 ปีหลังเปิดบริการจะมีลูกค้ามาใช้บริการอย่างหนาแน่น
นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ ฉายภาพถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงอีก 4 เดือนที่เหลือของปี 2560 ว่า ต้องพิจารณาเป็นกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยตนมองว่า โครงการทาวน์เฮาส์ยังขายได้ดี ส่วนบ้านเดี่ยวค่อนข้างทรงตัว ยังไม่ค่อยหวือหวา ขณะที่คอนโดมิเนียมบางทำเลจะขายดี บางทำเลอาจจะมียอดขายที่ช้า ทำให้ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ต้องทำกิจกรรมส่งเสริมการขาย โดยนำสินค้าคงค้าง (สต๊อกเก่า) ออกมาลดราคา เพื่อระบายสินค้าและปิดการขายโครงการให้มากและเร็วที่สุด ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ยังพอไปได้ มีนักลงทุนต่างประเทศเข้ามาซื้อ
“จะเห็นว่ามีผู้ประกอบการหลายรายลงมาเล่นตลาดแนวราบ ต่างกับปี 59 ที่คอนโดฯ อาจจะมีสัดส่วนในตลาดประมาณ 55% บ้านเดี่ยว 45% แต่ในปี 60 คาดว่า โครงการทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว จะมีสัดส่วนในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 55% คอนโดฯ ลดลงมาอยู่ระดับ 45% ซึ่งต้องบอกเลยว่า โกลเด้นแลนด์มีความโดดเด่นในเรื่องของตลาดทาวน์เฮาส์ โดยนำจุดขายเรื่องโลเคชัน และโปรดักต์ ที่ต้องมีดีไซต์แตกต่าง เพื่อให้คนดูบ้านแล้วคุ้มค่า ส่วนราคาเป็นเรื่องรองลงมา”
สำหรับกรณีที่ผู้ประกอบการหลายรายวิตกในเรื่องการที่ลูกค้าไม่ค่อยผ่านการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (Reject) ที่ยังเป็นตัวเลขที่สูงถึง 30-40% ทั้งนี้ เป็นเพราะสถาบันการเงินมีความระมัดระวังมากขึ้น และแต่ละสถาบันการเงินจะมีนโยบายที่แตกต่างกันไป ลูกค้าอาจจะต้องหาผู้กู้ร่วม และมีแหล่งที่มาของรายได้ เพิ่มมากขึ้น มีผู้ค้ำประกันร่วมหลายราย ซึ่งผู้ประกอบการต้องช่วยสถาบันการเงินคัดกรองลูกค้าในอีกระดับหนึ่งเพื่อช่วยลดยอดรีเจกต์เรตลง
สำหรับภาพรวมพื้นที่สำนักงาน คาดการณ์ว่า ตั้งแต่ปี 2560-2562 จะมีอุปทาน (Supply) พื้นที่ให้เช่าประมาณ 400,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยแบ่งออกเป็นปี 2560 จำนวนประมาณ180,000 ตารางเมตร ปี 2561 จำนวนประมาณ 132,000 ตารางเมตร และปี 2562 ซึ่งเป็นปีเดียวกับโครงการสามย่านมิตรทาวน์ จะมีพื้นที่เพิ่มขึ้นเพียง 85,000 ตารางเมตรเท่านั้น นอกจากนี้ เมื่อวิเคราะห์ธุรกิจที่มีการเช่าพื้นที่เติบโตโดดเด่นในปี 2560 มีธุรกิจที่โดดเด่น ได้แก่ ธุรกิจการค้าออนไลน์ที่เติบโตทั้งปริมาณและมีการขยายขนาดการเช่าพื้นที่อย่างต่อเนื่อง ขณะที่อัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานบนถนนพระราม 4 ซึ่งส่วนใหญ่มีอายุอาคารมากกว่า 10 ปี พบว่า ปัจจุบันมีราคาเฉลี่ย 700-900 บาทต่อ ตร.ม. และคาดว่า อาคารสำนักงานที่เปิดใหม่จะสามารถทำราคาค่าเช่าได้สูงกว่าอัตราดังกล่าว
นอกจากนี้ แนวโน้มการสร้างอาคารสำนักงาน รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสนั้น มองว่า การเดินทางและการเชื่อมต่อเข้าสู่โครงการมีส่วนช่วยให้โครงการประสบความสำเร็จ เมื่อพิจารณาโครงการที่บริษัทฯ พัฒนา และบริหาร ซึ่งมีการเช่าสูงกว่า 85% ทั้งสิ้นพบว่า ทุกอาคารเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ได้แก่ อาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ เชื่อมต่อรถไฟฟ้า (BTS) สถานีเพลินจิต อาคารสาทรสแควร์ เชื่อมต่อรถไฟฟ้า (BTS) สถานีช่องนนทรี อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ เชื่อมต่อรถไฟใต้ดิน (MRT) สถานีศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ และสามย่านมิตรทาวน์ ได้เตรียมเชื่อมต่อรถไฟใต้ดิน (MRT) สถานีสามย่าน ซึ่งจะเริ่มการก่อสร้างอุโมงค์ทางเชื่อมภายในไตรมาส 4 ปี 2560 เป็นต้นไป เมื่อแล้วเสร็จ จะช่วยเปิดการเดินทางเข้าสู่สามย่าน-บรรทัดทอง ได้สะดวกยิ่งขึ้น
“เชื่อว่า ตลาดอาคารสำนักงานและรีเทลยังไปได้ดี โดยเฉพาะย่านพระราม 4 ยังไม่มีรายใดพัฒนาขึ้นมา ซึ่ง “สามย่านมิตรทาวน์” จะเป็นโครงการแรกที่เปิดให้บริการในไตรมาส 4/2562 เชื่อว่า ณ วันที่โครงการเปิดให้บริการตลาดยังสามารถรองรับได้ และอนาคตเทรนด์มิกซ์ยูสที่ผสมผสานระหว่างอาคารสำนักงาน และรีเทล จะมีมากขึ้น และเมื่อโครงการสามย่านมิตรทาวน์ แล้วเสร็จ และเปิดให้บริการได้ในไตรมาส 4/2562 เชื่อว่า ราคาเช่าอาคารสำนักงานจะปรับขึ้นไปอยู่ที่ 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน”
ทั้งนี้ ธุรกิจรีเทลค่อนข้างเป็นตลาดที่มีความท้าท้าย เพราะการแข่งขันค่อนข้างสูง แต่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณถนนพระราม 1 และสุขุมวิท เป็นหลัก ขณะที่บริเวณถนนพระราม 4 ยังไม่มีโครงการ ทำให้มีโอกาสในการเข้าสู่ตลาด โดยการสร้างประสบการณ์ และบรรยากาศ เพราะเป็นสิ่งที่ลูกค้าต้องออกมาสัมผัส จะไม่เน้นความเป็นลักชัวรี หรือเน้นสินค้าแฟชั่น ที่ได้รับผลกระทบจากสินค้าผ่านออนไลน์ (อีคอมเมิร์ช) และเชื่อว่า ในอนาคตรูปแบบการดำเนินการธุรกิจรีเทลจะเปลี่ยนไป คือ ผู้ประกอบการ และเจ้าของร้านค้า จะต้องเสริมศักยภาพด้านรายได้และมีผลประโยชน์ซึ่งกันและกัน จึงจะอยู่ด้วยกันได้ เนื่องจากธุรกิจรีเทลต้องใช้ระยะเวลาในการทำตลาดประมาณ 1-2 ปี กว่าจะมีผู้เข้ามาใช้บริการเป็นจำนวนมาก ขณะนี้อยู่ในระหว่างการศึกษารูปแบบอยู่
สำหรับความก้าวหน้าการก่อสร้างโครงการสามย่านมิตรทาวน์ ยังคงดำเนินไปตามแผนการก่อสร้างที่ตั้งไว้ โดยก่อสร้างฐานรากเสร็จแล้วเกือบ 100% หรือคิดเป็น 20% ของความคืบหน้าการก่อสร้างทั้งโครงการ พร้อมเปิดให้บริการอย่างเต็มรูปแบบในปี 2562 ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจาผู้เช่าอาคารสำนักงาน และรีเทล โดยปัจจุบัน ค่าเช่ายังไม่สูงมาก ซึ่งอาคารสำนักงานที่ราคาเช่าสูงสุดใน กทม. ขณะนี้ คือ อาคารปาร์คเวนเจอร์ อีโคเพล็กซ์ ราคาเช่าอยู่ที่ประมาณ 1,300 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน อาคารสาทรสแควร์ 950 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน และอาคาร FYI ค่าเช่า 850 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน เป็นต้น
อนึ่ง โครงการสามย่านมิตรทาวน์ พัฒนาโดยบริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ร่วมทุนกับบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด จัดตั้งบริษัท เกษมทรัพย์ภักดี จำกัด โดยโกลเด้นแลนด์ ถือหุ้น 49% และทีซีซี 51% ของทุนจดทะเบียน 3,000 ล้านบาท เพื่อรับผิดชอบโครงการดังกล่าว เนื่องจากถือเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ ใช้เงินลงทุนสูงถึง 8,500 ล้านบาท และมีระยะเวลาคุ้มทุนนานถึง 10 ปี โดยโกลเด้นแลนด์ได้รับสิทธิเป็นผู้พัฒนาที่ดินทั้ง 13 ไร่ จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โดยมีระยะเวลาเช่า 30 ปี.
