นับตั้งแต่เริ่มเปิดให้มีการจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ในประเทศไทยในปี 2557 กองทรัสต์ฯ ที่มีการจัดตั้งขึ้นได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุน ส่งผลให้การจัดตั้งกองทรัสต์ฯ ได้รับความนิยมและกำลังมีบทบาทในตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยเพิ่มขึ้น ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล
นายศรัณย์ คุณะกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและธุรกิจที่ปรึกษา เจแอลแอล กล่าวว่า “แม้จะเพิ่งมีขึ้นมาไม่นาน แต่กองทรัสต์ฯ ได้รับความสนใจสูงในหมู่นักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นประเภทบุคคลผู้มีฐานะ กองทุนรวม และกลุ่มบริษัทประกัน เนื่องจากให้เงินปันผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงกว่าและมีเสถียรภาพมากกว่า ประกอบกับการลงทุนรูปแบบอื่นที่น่าสนใจไม่มีให้เลือกมากนักในภาวะปัจจุบันที่ตลาดตราสารทุนมีเสถียรภาพน้อยกว่า และผลตอบแทนจากการลงทุนในตราสารหนี้และดอกเบี้ยเงินฝากยังคงไม่ดึงดูดใจ นอกจากนี้ กองทรัสต์ฯ ยังเปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ได้ อาทิ อาคารสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์ ซึ่งอาจไม่สามารถเข้าถึงได้จากการลงทุนในหุ้นทั่วๆ ไป”
หลังจากมีการตั้งกองทรัสต์ฯ กองแรกในประเทศไทยในปี 2557 คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT GROWTH REIT) จนถึงขณะนี้ มีการจัดตั้งกองทรัสต์ฯ ขึ้นแล้วรวมทั้งสิ้นราว 13 กองด้วยมูลค่ารวมกันทั้งสิ้นกว่า 69,000 ล้านบาท กองทรัสต์ฯ ล่าสุดคือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (GLANDRT) ซึ่งจัดตั้งขึ้นโดยบริษัท จีแลนด์ รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด โดยมีอาคารสำนักงานสองอาคารในพอร์ตการลงทุน ได้แก่ อาคารเดอะไนน์ทาวเวอร์ และอาคารยูนิลีเวอร์เฮาส์ รวมมูลค่ากว่า 5 พันล้านบาท กองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้นใหม่นี้ได้รับการตอบรับที่ดีนักลงทุน สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่สูงของนักลงทุนสำหรับกองทรัสต์ฯ ที่มีอาคารสำนักงานอยู่ในพอร์ตการลงทุน
คาดว่าจะมีกองทรัสต์ใหม่ๆ เกิดขึ้นตามมาอีกในอนาคต ในขณะเดียวกัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (property fund) ที่มีอยู่เดิมในปัจจุบันหลายกอง มีความเป็นไปได้ที่ถูกปรับเปลี่ยนให้เป็นกองทรัสต์ฯซึ่งมีสิทธิประโยชน์มากกว่าในทางกฎหมายและอื่นๆ หนึ่งในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปิดเผยแผนที่จะปรับเปลี่ยนไปเป็นกองทรัสต์แล้วในขณะนี้คือ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองใหญ่และมีสภาพคล่องที่สุดในประเทศไทย โดยมีแผนจะปรับเปลี่ยนเป็นกองทรัสต์ฯ ภายในสิ้นปี 2560 นี้
ทั้งนี้ ประเทศไทยเริ่มเปิดให้มีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ขึ้นหลังการเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินเอเชีย โดยมีวัตถุประสงค์เบื้องต้นเพื่อให้บริษัทที่ประสบปัญหามีที่รองรับการปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังไม่แพร่หลายและไม่ได้รับความนิยมมากนัก จนถึงปี 2548 เมื่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPNRF และ TFUND (กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน) ได้รับการจัดตั้งขึ้นและได้รับการตอบรับจากนักลงทุนเป็นอย่างดี ปัจจุบัน ประเทศไทยไม่อนุญาตให้มีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้อีก หลังให้การจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เข้ามาแทนที่
นายศรันย์กล่าวว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่าสำหรับผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุน เมื่อเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ พร้อมอธิบายว่า กองทรัสต์ฯ มีข้อได้เปรียบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเด็น อาทิ มีข้อจำกัดน้อยกว่าเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเข้าลงทุนได้ สามารถใช้เงินกู้ในการดำเนินธุรกิจได้สูงขึ้น และสามารถลงทุนในโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จได้คิดเป็นมูลค่า 10% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดในพอร์ตการลงทุน
นอกจากนี้ กองทรัสต์ยังเป็นช่องทางที่น่าสนใจสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการถอนการลงทุนออกจากอสังหาริมทรัพย์ของตน ตัวอย่างเช่น การจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ทำให้บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) สามารถขายอาคารสาทรสแควร์และอาคารปาร์คเวนเชอร์เข้ากองทรัสต์ได้
“ข้อด้อยสำคัญของกองทรัสต์คือ ผู้ถือหน่วยลงทุนต้องเสียภาษีเงินปันผล ในขณะที่ผู้ถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นชาวต่างชาติและนักลงทุนสถาบันโดยทั่วไปจะได้รับการยกเว้นภาษี อย่างไรก็ดี การที่กองทรัสต์มีความยืดหยุ่นสูงกว่าในการใช้เงินกู้ในการดำเนินธุรกิจ ทำให้มีศักยภาพในให้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น ซึ่งสามารถชดเชยภาษีที่ผู้ถือหน่วยลงทุนต้องจ่าย” นายศรันย์กล่าว
“กองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มที่ดี จากการมีความยืดหยุ่นเพิ่มมากขึ้นเมื่อเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถจัดตั้งได้อีก นอกจากนี้ คาดว่า นักลงทุนจะให้ความสนใจกับกองทรัสต์มากขึ้น”