ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพื่อปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนการลงทุนลดลง เนื่องจากราคาซื้อขายปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่รวดเร็วกว่าค่าเช่า แต่แม้ผลตอบแทนการลงทุนจะลดลง ยังคงมีชาวไทย และต่างชาติลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่อย่างต่อเนื่อง โดยให้ความสำคัญกับโอกาสในการที่ราคาคอนโดที่ซื้อไว้จะปรับเพิ่มขึ้นในระยะยาว ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษา และบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล
รายงานจากเจแอลแอลระบุว่า การลงทุนซื้อคอนโดลักชัวรี่ในกรุงเทพฯ เพื่อปล่อยเช่าในขณะนี้ให้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยประมาณ 3% ต่อปี ซึ่งลดลงจากช่วง 5 ปีก่อนหน้า จากการที่ราคาซื้อขายในช่วงเดียวกันปรับเพิ่มสูงขึ้นมากกว่า 30% (ไม่นับรวมคอนโดกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี่) ในขณะที่ค่าเช่าขยับขึ้นประมาณ 10%
โดยทั่วไป อัตราผลตอบแทนคิดคำนวณโดยใช้ราคาซื้อเป็นตัวตั้งหารด้วยรายได้จากค่าเช่าทั้งปี ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมลักชัวรี่ในโครงการสร้างเสร็จใหม่ขนาด 150 ตารางเมตร ซึ่งมีราคาซื้อขายเฉลี่ยอยู่ประมาณ 30 ล้านบาท (200,000 บาทต่อตารางเมตร) โดยทั่วไปจะมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นค่าเช่ารวมรายปี 1.2 ล้านบาท ซึ่งหมายความว่าจะให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ 4% ต่อปี
อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนการลงทุนดังกล่าวเป็นเพียงตัวเลขโดยรวม ซึ่งหากจะคำณวนผลตอบแทนการลงทุนสุทธิ ต้องพิจารณาถึงต้นทุนค่าใช้จ่ายอื่นๆ ร่วมด้วย อาทิ เงินทุนที่ใช้ในตกแต่งเบื้องต้น ค่าบำรุงรักษา ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลาง ตลอดรวมไปจนถึงรายได้ที่สูญหายไปในช่วงระหว่างรอหาผู้เช่า ทำให้ผลตอบแทนสุทธิจะลดลงเหลือไม่ถึง 4%
ทั้งนี้ ค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังกล่าวส่วนใหญ่ไม่ตายตัว แต่ที่ค่อนข้างแน่นอน คือ ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งในกรณีของคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่จะมีค่าบริหารส่วนกลางขั้นต่ำอยู่ที่ประมาณ 840 ต่อตารางเมตรต่อปี ดังนั้น ในกรณีคอนโดขนาด 150 ตารางเมตร จะมีค่าบริหารส่วนกลางอยู่ที่ประมาณ 126,000 บาทต่อปี ซึ่งหากนำเฉพาะค่าบริหารส่วนกลางนี้มาเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับหักออกจากรายได้จากค่าเช่ารายปี ผลตอบแทนการลงทุนจะเหลืออยู่ที่ประมาณ 3%
แนวโน้มผลตอบแทนการลงทุนสำหรับการซื้อคอนโดหรูมือสอง มีทิศทางเดียวกันกับคอนโดสร้างเสร็จใหม่ ตัวอย่างเช่น คอนโดหรูมือสองในโครงการที่มีอายุประมาณ 10 ปี และมีการบริหารจัดการที่ดี ขณะนี้มีราคาซื้อขายเฉลี่ยที่ประมาณ 22.5 ล้านบาท (150,000 บาทต่อตารางเมตร) จะสามารถปล่อยเช่าได้ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหากหักเฉพาะค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางออกจากรายได้ จะมีผลตอบแทนสุทธิที่ประมาณ 3% ต่อปี อย่างไรก็ตาม มีหลายๆ กรณีที่นักลงทุนสามารถซื้อคอนโดเก่าได้ในราคาที่ถูกกว่าราคาเฉลี่ย ซึ่งจะทำให้ได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้น
นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า “แม้การลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ 3% อาจฟังดูไม่น่าสนใจ แต่พบว่ายังคงมีนักลงทุนซื้อคอนโดลักชัวรี่ในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลชั้นดี”
“จากธุรกรรมการซื้อขายคอนโดลักชัวรี่ที่เจแอลแอล เป็นตัวแทนผู้ซื้อ หรือผู้ขายในช่วงนี้ พบว่ามีจำนวนมากที่เป็นการซื้อโดยผู้ซื้อชาวไทยทั้งเพื่ออยู่เอง และเพื่อวัตถุประสงค์ของการลงทุน ซึ่งในกรณีของการซื้อเพื่อลงทุนพบว่า ผู้ซื้อตระหนักรู้ว่า อาจได้ผลตอบแทนการลงทุนไม่สูง แต่ยังคงตัดสินใจซื้อ เพราะคาดหวังโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้นในระยะยาวมากกว่า” นายบัณฑูร กล่าว พร้อมอธิบายว่า นักลงทุนในขณะนี้มีความรู้เกี่ยวกับภาวะตลาดคอนโดมากขึ้น โดยตระหนักว่าที่ดินในย่านใจกลางธุรกิจในกรุงเทพฯ ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการระดับลักชัวรี่เหลือน้อยลงเรื่อยๆ และคาดว่าคอนโดที่จะเปิดตัวใหม่ๆ ในอนาคตจะมีราคาที่สูงขึ้นกว่าปัจจุบัน เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่จะปรับเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนราคาที่ดิน
ผู้ซื้อคอนโดลักชัวรี่ในกรุงเทพฯ เพื่อลงทุน ไม่มีแต่เฉพาะชาวไทยเท่านั้น แต่ยังมีชาวต่างชาติจำนวนมากที่ถูกดึงดูดเข้ามาโดยโอกาสการลงทุนที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าในแง่ของความสามารถในการซื้อเมื่อเทียบกับการลงทุนในประเทศของตนเอง ทั้งนี้ นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ที่ซื้อคอนโดลักชัวรี่ในกรุงเทพฯ เป็นนักลงทุนจากประเทศในเอเชีย โดยเฉพาะสิงคโปร์ และฮ่องกง
“หากไม่นับรวมคอนโดระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ คอนโดในกรุงเทพฯ ยังคงมีคอนโดที่ค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับคอนโดคุณภาพใกล้เคียงกันในหลายเมืองของเอเชีย โดยมีราคาถูกว่าสิงคโปร์สองเท่า และถูกกว่าฮ่องกงห้าเท่า ทำให้นักลงทุนจากประเทศเหล่านี้มีความสามารถในการซื้อสูงกว่าการซื้อคอนโดระดับเดียวกันในประเทศของตนเอง จึงมีส่วนหนึ่งที่เลือกลงทุนซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ผลตอบแทนการลงทุนจากการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในหลายเมืองใหญ่ของเอเชีย ไม่ได้แตกต่างจากกรุงเทพฯ มากนัก” นายบัณฑูร กล่าว
“แม้ผลตอบแทนการลงทุนจะเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนใช้ประกอบการตัดสินใจสำหรับลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ได้เป็นเพียงปัจจัยเดียว ศักยภาพในการปรับเพิ่มขึ้นของมูลค่าในระยะยาวเป็นอีกหนึ่งในปัจจัยอื่นๆ ที่มีความสำคัญไม่น้อยกว่ากัน”.