เคล็ดลับการเพิ่มความสามารถในการแข่งขันให้อาคาร

แม้จะเห็นได้อย่างค่อนข้างชัดเจนว่า คุณภาพการบริหารอาคารมีผลอย่างมากต่อมูลค่าของของคอนโดมิเนียม แต่จากการศึกษาความต้องการของลูกค้าห้องชุดในตลาดพบว่า คอนโดมิเนียมหลายๆ โครงการ รวมไปจนถึงอาคารสำนักงานที่มีเจ้าของร่วมหลายราย (office condominiums) มักประสบปัญหาด้านเงินทุนสำหรับใช้จ่ายในเรื่องการบริหารจัดการอาคารให้มีมาตรฐานสูง นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารจัดการอาคาร เจแอลแอล กล่าว

ทั้งนี้ เพราะมีการตั้งค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางไว้ต่ำกว่าที่ควรตั้งแต่ต้น การปรับขึ้นทำได้ยาก เพราะต้องการได้รับการเห็นชอบจากเจ้าของร่วมหลายราย ทั้งนี้ โดยทั่วไป ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางที่เหมาะสมสำหรับคอนโดระดับกลางค่อนไปทางระดับบนจะอยู่ระหว่าง 50-60 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนคอนโดไฮเอนด์จะอยู่ระหว่าง 60-70 บาทต่อบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือสูงกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสิ่งอำนวยความสะดวก และบริการต่างๆ ที่จัดสรรให้มีในอาคารนั้นๆ

นายเด็กซ์เตอร์ กล่าวว่า ผลการศึกษาโดยบริษัทที่ปรึกษา และบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล แสดงให้เห็นว่า อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมที่ได้รับการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ มีความสามารถในการแข่งขันสูงกว่าอาคารที่ขาดการบริหารจัดการที่ดี

จากการศึกษาดังกล่าวของเจแอลแอล พบว่า อาคารสำนักงานที่ได้รับการบริหารจัดการที่ดีอย่างต่อเนื่อง มีผลประกอบการ และความสามารถในการแข่งขันสูงกว่า ทั้งนี้ กลุ่มตัวอย่างอาคารที่ได้รับการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ ประกอบด้วยอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคคอมเพล็กซ์ อาคารสาทรสแควร์ อาคารบางกอกซิตี้ทาวเวอร์ และอาคารคิวเฮ้าส์ลุมพินี มีพื้นที่เหลือเช่าเฉลี่ยรวมกันเพียง 2.9% ในขณะที่อาคารเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีพื้นที่เหลือเช่าเฉลี่ยรวมกัน 9% นอกจากนี้ อาคารสำนักงานเกรดเอ ที่ได้รับการบริหารจัดการที่ดี ยังมีค่าเช่าโดยเฉลี่ยสูงกว่าอาคารเกรดเอ ในย่านเดียวกันระหว่าง 10%-30%

ในการศึกษาดังกล่าว เจแอลแอลยังได้วิเคราะห์การปรับขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมระดับหรูที่มีอายุระหว่าง 5-7 ปี ในสี่ทำเล ได้แก่ ชิดลม พร้อมพงษ์ ทองหล่อ และเอกมัย โดยพิจารณาราคาขายเฉลี่ย ณ วันที่การก่อสร้างแล้วเสร็จกับราคาที่มีการขายต่อในช่วงกลางปีที่ผ่านมา เปรียบเทียบกันระหว่างคอนโดมิเนียมระดับเดียวกันที่ตั้งอยู่ในย่านเดียวกัน และมีคุณภาพการออกแบบ-ก่อสร้างใกล้เคียงกัน แต่ต่างกันที่คุณภาพของการบริหารจัดการอาคารที่ได้รับตั้งแต่การก่อสร้างแล้วเสร็จ

ผลการศึกษาแสดงให้เห็นว่า คอนโดมิเนียมหรูในสี่ทำเลดังกล่าวที่ขาดการบริหารจัดการอาคารที่ดี มีราคาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 1.1%-3.9% ต่อปี ในขณะที่อาคารที่มีการบริหารจัดการที่ดีมีราคาปรับเพิ่มเฉลี่ย 4.2%-8.5% ต่อปี ทั้งนี้ เมื่อวิเคราะห์รายทำเลพบว่า อาคารที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีราคาปรับขึ้นเร็วกว่าถึง 2 เท่าในย่านชิดลม, 7 เท่าในย่านพร้อมพงษ์, 3.5 เท่าในย่านทองหล่อ และเกือบ 2 เท่าในย่านเอกมัย

“การบริหารจัดการอาคารมีความซับซ้อนมากกว่าการดูแลรักษาความสะอาด และความปลอดภัยในบริเวณอาคาร ทั้งนี้ การบริหารจัดการที่ไม่มีคุณภาพสามารถส่งผลเสียได้ค่อนข้างมากต่อความสามารถในการแข่งขัน และมูลค่าของอาคาร ไม่ว่าอาคารนั้นๆ จะมีการออกแบบ และก่อสร้างมาเป็นอย่างดีก็ตาม” นายเด็กซ์เตอร์ สรุป