“คอลลิเออร์สฯ” ประเมิน ศก.ไทยยังเติบโต และคาดหวังเอกชนเพิ่มแรงขับเคลื่อนลงทุน หลังหดตัวมาหลายปี ประเมินตลาดอสังหาฯ ปีแห่งการปรับตัว สร้างความต่างของโครงการเสริมสร้างรายได้ระยะยาว ชี้ตลาดคอนโดฯ ปีนี้เปิดขายใหม่เกิน 50,000 หน่วยเล็กน้อย หลักๆ เปิดรอบนอกกรุงเทพฯ ต้นทุนที่ดินยังปรับไม่สูงขึ้น จับตาโครงการแนวราบแข่งดุเดือดหมุนรอบรายได้เร็วขึ้น ด้านตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอ ซัปพลายพื้นที่ขนาดใหญ่เหลือน้อย ดันราคาเช่าพุ่ง เอกชนหันมองพื้นที่รอบนอกเมือง
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เรนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวถึงภาพรวมของภาวะเศรษฐกิจประเทศไทยอาจปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ การลงทุนภาครัฐบาลอาจจะมากขึ้น แต่การขับเคลื่อนเศรษฐกิจก็ต้องพึ่งพาภาคเอกชนด้วย จึงจะทำให้เศรษฐกิจประเทศขยายตัวมากขึ้น เพราะภาคเอกชนชะลอการลงทุนไปค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
“ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 ว่า อาจจะไม่ใช่ปีที่มีการขยายตัวแบบชัดเจน หรือว่าพลิกหน้ามือเป็นหลังมือ แต่จะเป็นปีแห่งการปรับตัว ปรับสมดุล หาพันธมิตรที่มีความชำนาญที่แตกต่างเพื่อร่วมกันสร้างรายได้ และปีแห่งการสร้างความแตกต่างทั้งการใช้เทคโนโลยี การออกแบบโครงการที่แตกต่างจากที่เคยทำมา นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายรายพยายามหาช่องทางการสร้างรายได้ที่แตกต่างมากขึ้น โดยเฉพาะการขยายธุรกิจของตนเองให้มีรายได้แบบต่อเนื่อง และพยายามหารายได้จากธุรกิจที่ต่างไปจากเดิม เพื่อชดเชยกับรายได้หลักที่อาจจะผันแปรไปตามภาวะเศรษฐกิจ เช่น การสร้างอาคารสำนักงาน โรงพยาบาล โครงการค้าปลีก โรงแรม เป็นต้น”
สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 10,380 ยูนิต เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกซะเป็นส่วนใหญ่ แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางลงไป คือ มีราคาขายอยู่ในช่วง 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) หรือราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท เช่นเดิม แม้จะมีการปรับสัดส่วนในกลุ่มนี้ในปีที่แล้ว แต่คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2560 ยังมีสัดส่วนกลุ่มนี้มากที่สุด คือ ประมาณ 70% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2560
อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2560 อยู่ที่ประมาณ 60% สำหรับในช่วงที่เหลือของปี คาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงมีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง คาดการณ์ประมาณ 40,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา
ขณะที่ในส่วนของตลาดบ้านจัดสรร ก็มีแนวโน้มการขยายตัวมากกว่าปีที่ผ่านมาเช่นกัน เพราะผู้ประกอบการหลายรายเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ ไม่ใช่การซื้อเพื่อลงทุนแบบคอนโดมิเนียม อีกทั้งในปัจจุบัน ระยะเวลาในการก่อสร้างก็เหลือไม่กี่เดือน ทำให้ผู้ประกอบการสามารถรับรู้รายได้ได้รวดเร็ว แม้ว่าจะใช้ที่ดินขนาดใหญ่ และยูนิตน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียม แต่ผู้ประกอบการยังคงให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรในทำเลกรุงเทพฯ รอบนอก หรือในปริมณฑล และมีผู้ประกอบการหลายรายเลือกพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็ก หรือไม่เกิน 200 ยูนิต ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หรือเส้นทางใหม่ที่กำลงก่อสร้างอยู่ รวมไปถึงโครงการที่มีจำนวนยูนิตไม่เกิน 10 ยูนิต ในพื้นที่ใจกลางเมือง แต่ขายในขายราคาที่สูงมาก เพราะต้องการกำลังซื้อสำหรับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียม และพร้อมจ่ายราคาแพง
“ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ นั้น อาจจะไม่ได้แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก แต่ที่น่าสนใจ คือ ตลาดอาคารสำนักงานเพราะความต้องการยังคงมีอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ อาจจะเหลืออยู่มากพอสมควร แต่เป็นอาคารเกรด A ไม่มากนัก โดยเฉพาะในทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า หรือรถไฟใต้ดิน อีกทั้งความต้องการพื้นที่สำนักงานเกรด A ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่จำเป็นต้องเลือกเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานที่สร้างใหม่เท่านั้น แม้ว่าจะต้องย้ายออกไปจากพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ เพราะว่าหาพื้นที่ว่างขนาดใหญ่ในอาคารเกรด A ได้ยากมากในปัจจุบัน ค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A ก็ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน บางอาคารปรับค่าเช่าขึ้นไปเกิน 1,000 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ไปแล้ว”
สุดท้ายในส่วนของพื้นที่ค้าปลีกนั้น ยังไม่มีความแตกต่างจากปีที่ผ่านมา โดยในปีนี้มีพื้นที่ค้าปลีกที่มีกำหนดสร้างเสร็จไม่มากนัก คือ ประมาณ 213,000 ตร.ม. แต่เป็นสัดส่วนของศูนย์การค้าประมาณ 50% ในส่วนของคอมมูนิตี้มอลล์ ลดลงชัดเจนในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และในอนาคต ผู้ประกอบการโครงการค้าปลีกหลายรายเลือกที่จะแข่งขันกันในตลาดร้านสะดวกซื้อ และซูเปอร์มาร์เกตมากกว่าโครงการขนาดใหญ่ เพราะมีความคล่องตัวในการขยายสาขา อีกทั้งเข้าถึงกำลังซื้อในระดับชุมชนได้ทั่วถึงกว่า นอกจากนี้ แบรนด์ หรือร้านค้าจากต่างประเทศยังคงสนใจเข้ามาเปิดสาขาในประเทศไทยแบบต่อเนื่อง แม้ว่ากระแสชอปปิ้งออนไลน์ในประเทศไทยจะเริ่มมากขึ้น แต่ก็ยังน้อยมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ส่งผลให้ยอดขายผ่านร้านค้าต่างๆ ยังคงลดลงไม่มากนักเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในช่วงที่ผ่านมา