ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เผยแนวโน้มตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ

มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของจำนวนผู้เช่าที่เริ่มย้ายออกจากอาคารเก่าๆ ในย่านใจกลางเมืองไปยังอาคารที่ใหม่กว่าใน “พื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ” (Fringe areas) อาคารใหม่ๆ ที่มีการแข่งขันด้านราคาในพื้นที่ที่เคยถูกเรียกว่า “พื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ” ได้กลายเป็นย่านที่มีความต้องการสูงในขณะนี้ เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้มีความสะดวกในการเดินทางที่เชื่อมต่อด้วยระบบขนส่งมวลชน นอกจากนี้ ยังสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ๆ หลากหลายที่อาคารเก่าๆ อาจปรับตัวตามทันได้ยาก ในช่วงที่มีการกำหนดค่าเช่าที่สูงนี้ นับเป็นเวลาดีสำหรับการปรับปรุงพัฒนาอาคารเกรด B ที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองอุปทาน

จากรายงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย แสดงให้เห็นว่า ในช่วงสิ้นปี 2559 มีจำนวนอุปทานตลาดสำนักงานรวมอยู่ที่ 4,783,312 ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปี 2558 ประมาณ 115,804 ตร.ม. สำหรับอาคารสำนักงานที่เปิดตัวไปในปี 2559 ได้แก่ อาคาร FYI ทาวเวอร์ (48,095 ตร.ม.) อาคารจีทาวเวอร์ (เซาธ์ทาวเวอร์; 23,299 ตร.ม.) อาคารรุ่งโรจน์ธนกุล 5 (15,705 ตร.ม.) อาคารเมโทรโพลิส (13,990 ตร.ม.) และอาคารเอ็มทาวเวอร์ (14,715 ตร.ม.) มีเพียงบางอาคารที่เราไม่นับรวมในอุปทานครั้งนี้ เนื่องจากเป็นอาคารที่ไม่เปิดให้เช่าแล้ว และบางส่วนได้ปิดไปแล้ว ได้แก่ อาคารวานิสสา, อาคารพญาไท และอาคารเคียนหงวน 1 โดยรวมพื้นที่ได้ประมาณ 32,931 ตร.ม.

อุปทานในอนาคต

เราคาดว่าจะมีอุปทานใหม่จำนวน 184,471 ตร.ม. ที่จะแล้วเสร็จในปี 2560 อุปทานตลาดสำนักงานในอนาคตจะมีจำนวนประมาณ 335,811 ตร.ม. ที่อยู่ภายใต้การก่อสร้าง และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในสามปีข้างหน้า

อุปสงค์

ในช่วงท้ายปี 2559 มีจำนวนพื้นที่ที่ถูกครอบครองรวมประมาณ 4,451,150 ตร.ม. หรือคิดเป็นอัตราการครอบครองที่ร้อยละ 93.1 ของอุปทานรวมในตลาด แสดงการเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 0.9 จากปี 2558 สำหรับอาคารที่เสร็จสมบูรณ์แล้วในช่วงสองปีที่ผ่านมา (เช่น อาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์และอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์) พื้นที่ส่วนใหญ่ถูกครอบครองแล้ว

อัตราการครอบครองรวมต่อปีถูกคำนวณจากการเปลี่ยนแปลงของจำนวนพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่ถูกครอบครอง ในช่วงปี 2559 มีปริมาณรวมอยู่ที่ 118,1410.24 ตร.ม. สำหรับอาคารเกรด A และ B ในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) มีอัตราการครอบครองพื้นที่ต่อปีสูงอยู่ที่ประมาณ 80,389.91 ตร.ม. และ 50,874.01 ตร.ม.ตามลำดับ

สำหรับอาคารเกรด B ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ถูกครอบครองมีปริมาณพื้นที่ลดลงไปอยู่ที่ 25,432.78 ตร.ม. ทั้งนี้ อาจเกิดได้จากเหตุผลหลายประการ แต่หนึ่งเหตุผลที่เห็นได้ชัดเจนมากที่สุด คือ การปรับราคาค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้เช่าเลือกที่จะย้ายออกจากอาคารสำนักงานเกรด B ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ไปยังอาคารที่ใหม่กว่าในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ

โดยรวมแล้ว อัตราการการครอบครองพื้นที่ในตลาดสำนักงานในไตรมาส 4 ปี 2559 แสดงการเพิ่มขึ้นที่ร้อยละ 1.1 ไตรมาสต่อไตรมาส สำหรับตลาดสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แสดงอัตราการครอบครองที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดชนิดปีต่อปี โดยอยู่ที่ร้อยละ 2.5

ในปี 2559 ผู้เช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ ทำการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นรวมอีก 118,141 ตร.ม. ความต้องการในการใช้พื้นที่สำนักงานมีการเพิ่มขึ้นทุกปีนับตั้งแต่ปี 2555 อย่างไรก็ตาม อัตราการเติบโตแสดงการลดลงเล็กน้อยในช่วงสองปีที่ผ่านมา สำหรับในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ปริมาณอุปทานพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีจำนวนค่อนข้างจำกัด ดังนั้น เราจึงคาดการณ์ว่า จะมีการเปลี่ยนแปลงด้านการครอบครองพื้นที่สำนักงาน โดยย้ายจากพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ไปในพื้นที่ย่านอื่นๆ ที่มีความสะดวกจากระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมต่อเข้าถึงพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ได้ง่าย

ในปี 2559 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แสดงการเติบโตสูงขึ้น โดยอยู่ที่ร้อยละ 13.1 จากปีก่อน สำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีค่าเช่าสูงสุดอยู่ที่ 960 บาทต่อ ตร.ม. ตามติดมาด้วยพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) โดยอยู่ที่ 818 บาทต่อ ตร.ม. สำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด B ทั้งในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และนอกพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) อยู่ที่ 671 บาทต่อ ตร.ม. และ 504 บาทต่อ ตร.ม. ตามลำดับ โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นชนิดปีต่อปีอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.9 สำหรับอาคารเกรด B ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และร้อยละ 5.2 ในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD)


หากสังเกตการกำหนดค่าเช่าโดยแบ่งตามถนนสายหลัก ถนนที่ตั้งราคาพื้นที่สูงที่สุด ได้แก่ ถนนเพลินจิต ตามติดมาด้วยถนนพระราม 4 และถนนสุขุมวิทด้านใน อาคารสำนักงานที่กำหนดค่าเช่าสูงที่สุด ได้แก่ อาคารสยาม ทาวเวอร์ โดยตั้งราคาอยู่ที่ประมาณ 1,350 บาทต่อ ตร.ม. ตามติดมาด้วยอาคารพาร์ค อเวนิว, อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์, อาคารเอ็กเชน ทาวเวอร์ และอาคารรามาแลนด์ ตามลำดับ