พลัสฯ เผยผลการสำรวจตลาดอสังหาฯ พบพื้นที่ กทม.ชั้นกลางเสน่ห์แรง โดยเฉพาะย่านเพชรบุรี-รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว-รัชโยธิน-พหลโยธิน เหตุราคาขายยังต่ำกว่าพื้นที่ชั้นในถึง 36% แถมราคาขายในตลาดมือสองราคาสูงกว่าช่วงเปิดขาย 10-20% ด้านตลาดปล่อยเช่าคึกคัก โซนอารีย์-สะพานควาย ลาดพร้าว-รัชโยธิน และเพชรบุรี-พระราม 9 ขึ้นแท่นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ดันผลตอบแทน 5% ต่อปี
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหาร และจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยผลผลสำรวจความต้องการอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ปัจจุบัน ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง อาทิ ทำเลบนถนนเพชรบุรี รัชดาภิเษก ลาดพร้าว รัชโยธิน และพหลโยธิน กลายเป็นอีกหนึ่งพื้นที่เป้าหมายที่มีความต้องการสูง
ทั้งนี้ เนื่องจากศักยภาพของพื้นที่ที่สามารถเชื่อมต่อเข้าสู่ย่านใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบายจากระบบรถไฟฟ้าทั้งบนดิน-ใต้ดิน อีกทั้งยังมีแหล่งชอปปิ้งชั้นนำ และยังเต็มไปด้วยอาคารสำนักงาน ซึ่งมีกลุ่มผู้เช่าที่เป็นคนทำงานในพื้นที่คอยรองรับ รวมถึงราคาขายคอนโดมิเนียมย่านนี้ยังต่ำกว่าพื้นที่ชั้นในมากกว่า 36% โดยปัจจุบัน พื้นที่ชั้นกลางมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 120,000 บาท/ตร.ม. ส่วนพื้นที่ชั้นในราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 190,000 บาท/ตร.ม. จากราคาขายเฉลี่ยของพื้นที่ชั้นกลางที่ยังต่ำกว่าชั้นใน และมีแนวโน้มที่ราคาจะเพิ่มขึ้นตามความต้องการซื้อในตลาด จึงส่งผลให้พื้นที่ชั้นกลางเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการในแง่การลงทุนที่คุ้มค่าในราคาที่เหมาะสม
“การลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะการซื้อคอนโดมิเนียมจัดเป็นอีกหนึ่งการลงทุนยอดนิยม ด้วยผลตอบแทนที่อยู่ในระดับน่าพอใจ เช่น การลงทุนเพื่อการปล่อยเช่าที่นอกจากเจ้าของห้องจะได้รายได้จากการปล่อยห้องเช่าแล้ว ยังสามารถนำดอกเบี้ยจากกการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปลดหย่อนภาษีเงินได้ อีกทั้งยามมีปัญหาทางการเงิน ยังเป็นสินทรัพย์ที่ขายได้ในราคาสูง และหากโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเดินทางสะดวกสบายแล้ว ยังสามารถสร้างผลตอบแทนในรูปแบบการปล่อยเช่าได้ง่าย หรือเรียกได้ว่า “ปล่อยเช่าก็ง่าย ปล่อยขายก็คล่อง””
แต่สำหรับพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเขตพื้นที่ชั้นใน เช่น เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร รวมถึงพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน จัดเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมอย่างมากจากผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ด้วยราคาขายที่ขยับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง จึงทำให้ผู้บริโภค และนักลงทุนเริ่มหันมามองพื้นที่ชั้นกลาง ที่ยังมีโอกาสสร้างผลตอบแทนให้ในระดับสูง โดยเฉพาะทำเลในพื้นที่ชั้นกลาง ย่านที่มีอาคารสำนักงานตั้งอยู่ เช่น บริเวณอารีย์-สะพานควาย ลาดพร้าว-รัชโยธิน และเพชรบุรี-พระราม 9 ยังเป็นทำเลที่ได้ผลตอบแทนค่อนข้างดี เพราะเป็นแหล่งจ้างงานจำนวนมาก อีกทั้งกำลังจะขึ้นเป็นว่าที่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคตอันใกล้ เพราะเป็นทำเลที่รองรับด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน จึงสนับสนุนให้ผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าห้องชุดในย่านนี้ (Rental Yield) เฉลี่ยอยู่ที่ 5% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากในธนาคาร โดยส่วนใหญ่นิยมปล่อยเช่าในรูปแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 35-40 ตร.ม. ค่าเช่าอยู่ที่ 15,000-23,000 บาทต่อเดือน และรูปแบบ 2 ห้องนอน ขนาด 60-70 ตร.ม. ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 28,000-38,000 บาทต่อเดือน
นอกจากนี้ ตลาดคอนโดฯ มือสองที่นำกลับมาขายใหม่ (Resale Market) ในพื้นที่ชั้นกลางนี้ พบว่าขยับตัวสูงขึ้นกว่าราคาตอนเปิดตัวราว 10-20% ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมมือสองรูปแบบ 1-2 ห้องนอน และเมื่อเทียบราคาระหว่างช่วงเปิดตัวกับช่วงที่นำกลับมาขายใหม่จะพบการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก ซึ่งทำเล “ลาดพร้าว-รัชโยธิน” ปรับราคาขายสูงขึ้น 15-20% “เพชรบุรี-พระราม 9” ปรับราคาขึ้น 10-20% และ “อารีย์- สะพานควาย” ปรับราคาขึ้น 5-15% ตามลำดับ
ดังนั้น พื้นที่ชั้นกลางจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนที่ได้รับผลตอบแทนดีจากศักยภาพด้านทำเล และราคาขาย อย่างไรก็ตาม การลงทุนที่จะได้ผลตอบแทนตามที่คาดหวังนั้น นอกจากจะขึ้นอยู่กับปัจจัยราคาและทำเล ยังขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการโครงการว่าจะสามารถพัฒนาโครงการให้ได้ตามกำหนดหรือไม่
นอกจากนี้ หากต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะต้องพิจารณาถึงการออกแบบโครงการที่ทันสมัยดึงดูดผู้เช่าให้เข้าพักมากขึ้นได้ ซึ่งเป็นอีกปัจจัยที่ไม่ควรมองข้าม ตลอดจนการบริการหลังการขาย และการบริหารจัดการอาคารที่มีประสิทธิภาพ จะสร้างความมั่นใจให้ทั้งผู้ซื้อห้องชุด ผู้เป็นเจ้าของห้อง หรือผู้เช่าที่เช่าอยู่ได้ไม่น้อย ดังนั้น การลงทุนในสินทรัพย์ที่ดีควรพิจารณาองค์ประกอบเหล่านี้ให้ครอบคลุมด้วยเช่นกัน
