โครงการบ้านประชารัฐที่รัฐบาลได้จัดสรรงบในการสนับสนุนให้แก่ผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเองวงเงินรวม 70,000 ล้านบาท โดยให้ 3 ธนาคารของรัฐ ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ทำหน้าที่สนับสนุนสินเชื่อเงื่อนไขผ่อนปรน ทั้งสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (Pre Finance) สำหรับผู้พัฒนาโครงการ และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Post Finance) โดยเมื่อวันที่ 23 มี.ค.ที่ผ่านมา ธอส.ได้เปิดรับยื่นคำขอกู้ในโครงการดังกล่าวอย่างเป็นทางการ มีลูกค้าเข้ามาติดต่อสอบถาม และแจ้งความประสงค์ยื่นกู้แล้วกว่า 8,000 ราย คิดเป็นวงเงิน 6,700 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้มีเอกสารที่เข้าสู่กระบวนการ และพร้อมอนุมัติสินเชื่อแล้ว จำนวน 300 ราย รวมมูลค่า 250 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นทั้งบ้านใหม่ และบ้านมือสอง ในราคาประมาณ 1.2-1.5 ล้านบาท
โดยนโยบายดังกล่าวมุ่งหวังแก้ไขปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย (Social Enterprice) ที่มีฐานไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน/ครอบครัว ตามคำบัญชาของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ที่อยากเห็นผู้มีรายได้น้อย 2.7 ล้านครัวเรือน มีที่อยู่อาศัยภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี เพื่อสร้างความมั่นคงในการอยู่อาศัยแก่คนจนในเมืองที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยภายใต้โครงการบ้านประชารัฐ ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ครอบคลุมพื้นที่ทั่วประเทศ ทั้งที่สร้างบนที่ดินของตนเอง โครงการของเอกชน หรือโครงการที่สร้างบนที่ดินของรัฐ ซึ่งครอบคลุมที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่ สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และทรัพย์สินรอการขาย (Non-Performing Assets : NPAs) ของสถาบันการเงิน และบริษัทบริหารสินทรัพย์ รวมทั้งทรัพย์รอการขายของกรมบังคับคดี ทั้งนี้ ให้รวมถึงการซ่อมแซม และหรือต่อเติมที่อยู่อาศัย โดยมีระยะเวลาโครงการดังกล่าว 2 ปี นับตั้งแต่วันที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบ
จากมติของ ครม.ที่ออกมานั้น ดูเหมือนว่ารัฐบาลได้เตรียมพร้อมไว้รองรับโครงการดังกล่าวแล้วในทุกด้าน แต่เมื่อพิจารณาข้อกำหนดของเงื่อนไขการเข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐ ว่า บ้านที่เข้าร่วมโครงการจะต้องมีราคาประเมินรวมค่าก่อสร้าง และที่ดินและต้องไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนั้น แทบทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ เว้นคอนโดมิเนียม แทบไม่มีโอกาสจะเข้าร่วมโครงการดังกล่าวได้เลย
สาเหตุที่ทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ แทบจะหมดโอกาสเข้าร่วมโครงการได้ คือ ราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะราคาที่ดินในพื้นที่เขต กทม.ปริมณฑล และดินเปล่าในเขตเมือง และเขตอำเภอในขนาดใหญ่ หรือจังหวัดใหญ่ๆ เพราะราคาประเมินของที่ดินมีการปรับตัวขึ้นมาตลอด จากข้อจำกัดด้านราคาที่ดินที่เกิดขึ้นทำให้มีเพียงกลุ่มผู้ถือครองที่ดินในพื้นที่ห่างไกลเมือง ซึ่งยังมีราคาประเมินอยู่ในระดับต่ำมีโอกาสเข้าร่วมโครงการ
ส่วนที่ดินในเมืองใหญ่ เช่น กทม. และปริมณฑลที่จะเข้าร่วมโครงการรูปแบบของการพัฒนาที่มีความเป็นไปได้ คือ โครงการประเภทคอนโดมิเนียม เพราะด้วยจำนวนห้องชุดที่พัฒนาได้จำนวนมากในแปลงที่ดินจำกัด ทำให้สามารถแชร์ต้นทุนราคาที่ดินได้ดีกว่าโครงการประเภททาวเฮาส์ และบ้านเดี่ยว
นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน ให้มุมมองที่น่าสนใจ ว่า หลังรับทราบนโยบายรัฐในโครงการบ้านประชารัฐที่เปิดกว้างให้ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านสามารถเข้าร่วมโครงการด้วย จึงเข้าไปหารือกับ ธอส. หนึ่งในสถาบันการเงินที่รัฐบาลกำหนดให้ซับพอร์ตสินเชื่อในโครงการบ้านประชารัฐ ถึงความเป็นไปได้ในการเข้าร่วมโครงการดังกล่าว และจากการหารือจึงทราบว่า วงเงิน 1.5 ล้านบาท ที่รัฐบาลกำหนดนั้นไม่ได้หมายรวมถึงราคาประเมินค่าก่อสร้างบ้านเพียงอย่างเดียว แต่นับรวมค่าก่อสร้าง และราคาที่ดินของลูกค้าที่จะเข้าร่วมโครงการด้วย
และจากข้อมูลสินเชื่อที่ได้รับมาจาก ธอส.ทำให้ทราบว่า โอกาสที่ธุรกิจรับสร้างบ้านจะเข้าร่วมโครงการนั้นแทบไม่มี เนื่องจากเฉพาะราคาก่อสร้างของบ้านแต่ละแบบที่กลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านออกแบบไว้นั้นก็แทบจะครอบคลุมวงเงินที่กำหนดไว้ในโครงการบ้านประชารัฐแล้ว เมื่อนำที่ดินเข้ามาประเมินราคาร่วมด้วย ก็ทำให้ราคาก่อสร้างบ้านพร้อมที่ดินเกินกว่าวงเงินที่กำหนดไว้ แม้แต่บ้านสำเร็จรูป ภายใต้ผลิตภัณฑ์บ้านโครงสร้างเหล็กที่บริษัทมีอยู่ ก็ยังไม่สามารถทำราคาให้ลงมาอยู่ในวงเงินที่กำหนดในโครงการบ้านประชารัฐ
“กรณีที่บ้านสร้างเองจะเข้าร่วมโครงการได้ คือ ต้องมีที่ดินเปล่าซึ่งมีราคาประเมินต่ำมากๆ คือ ราคาประเมินต้องไม่เกิน 3-5 แสนบาท ซึ่งที่ดินที่มีราคาประเมินต่ำขนาดนั้นค่อนข้างอยู่ห่างจากเมือง และแหล่งความเจริญมากๆ ซึ่งแน่นอนว่า หากลูกค้าจะขอสินเชื่อจะพบว่า แบงก์จะปล่อยในวงเงินไม่เกิน 70% ของราคาประเมินของค่าก่อสร้าง ซึ่งลูกค้าน้อยรายที่จะสร้างบ้านในระดับราคาที่แพงกว่ามูลค่าที่ดินที่มีอยู่”
“เชื่อว่าโครงการบ้านประชารัฐที่ออกมาน่าจะมีเป้าหมายในการช่วยระบายระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมในตลาดมากกว่ากระตุ้นตลาดบ้านแนวราบ โดยเฉพาะโครงการคอนโดที่ก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ และโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว ซึ่งมีการเปิดตัวจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา แต่ต้องประสบปัญหาสต๊อกตกค้างในตลาด เพราะผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจทำให้กำลังซื้อลูกค้าตก และเกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อของลูกค้า ทำให้ในตลาดรวมมีคอนโดค้างสต๊อกอยู่เป็นจำนวนมาก หากไม่มีการกระตุ้นให้เกิดการระบายออกอาจส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจโดยรวมจากปัญหาการเกิดหนี้เสีย และปัญหาฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจในอนาคต” นายสิทธิพร กล่าว
อย่างไรก็ตาม นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร “นายอธิป พีชานนท์” เชื่อว่า จากกรอบโครงการเบื้องต้น ในการลงทุนพัฒนาบนที่ดินของรัฐบาล ผู้ประกอบการสามารถก่อสร้างได้ในกรอบราคาที่รัฐบาลกำหนด แต่จะต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ ควบคุมต้นทุนให้ดีเพื่อป้องกันปัญหาการขาดทุน
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวไว้ว่า การปรับเงื่อนไขของการปล่อยสินเชื่อเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยได้เข้าถึงแหล่งเงินกู้ และอัตรการผ่อนที่ไม่สูง ยังช่วยเหลือในเรื่องความสามารถในการชำระหนี้ ป้องกันการเกิดหนี้เสียได้
อนึ่ง ก่อนหน้านี้ ทาง LPN ได้นำเสนอข้อมูลการเปิดตัวโครงการคอนโดในตลาดนับตั้งแต่ปี 2557ที่ผ่านมา พบว่า ในปี 57 มีโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 78,894 ยูนิต ในปี 58 เปิดโครงการ 60,017 ยูนิต ลดลงจากปี 57 ประมาณ 24% และในปี 2559 คาดว่าเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ประมาณ 60,000-65,000 ยูนิต
ขณะที่กำลังซื้อลูกค้าในตลาดยังคงทรงตัว และไม่ฟื้นจากปีก่อนหน้า ทำให้เชื่อว่าในปีนี้จะยังมีสต๊อกห้องชุดคอนโดตกค้างในตลาดอีกเป็นจำนวนไม่น้อย แม้จะมีมาตรการด้านภาษีจากภาครัฐเข้ามาช่วยกระตุ้นตั้งแต่ปลายปี 2558 และจะหมดอายุลงในช่วงเดือนเมษายน 2559 นี้ ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ คาดการณ์ว่า มาตรการจะช่วยให้ระบายสต๊อกในตลาดได้กว่า 20,000 ยูนิต หรือปะมาณ 50,000 ล้านบาท
BAM คัดทรัพย์กว่า 4.5 พันยูนิต ร่วมบ้านประชารัฐ
นายสมพร มูลศรีแก้ว รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM องค์กรที่ดูแลและบริหารหนี้ที่ใหญ่ที่สุดในไทย กล่าวว่า BAM พร้อมสนับสนุนนโยบายดังกล่าว โดยได้เตรียมคัดทรัพย์สินรอการขายมูลค่าไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หลากหลายทำเลทั่วประเทศ จำนวน 4,515 ยูนิต มูลค่ารวม 2,591.31 ล้านบาท มารองรับความต้องการของลูกค้าในการซื้อทรัพย์ และขอสินเชื่อต่อธนาคารที่สนับสนุนสินเชื่อ
โดยทรัพย์ที่เข้าร่วม แบ่งแยกเป็น บ้านเดี่ยว จำนวน 1,475 ยูนิต มูลค่า 1,128.28 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 904 ยูนิต มูลค่า 723.04 ล้านบาท ห้องชุดพักอาศัย 1,999 ยูนิต มูลค่า 611.97 ล้านบาท อาคารพาณิชย์ 137 ยูนิต มูลค่ารวม 128.02 ล้านบาท
นายสมพร ยังได้กล่าวถึงภาวะอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2559 ว่า ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากระบบขนส่งมวลชน ได้แก่ เส้นทางรถไฟฟ้าที่ใกล้เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งเป็นตัวช่วยสนับสนุนทั้งในเรื่องการลงทุนซื้อ และการพัฒนาโครงการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้มากขึ้น ตลอดจนมาตรการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ 10 จังหวัด 12 เขตของรัฐบาล ส่งผลทำให้ผู้ผลิต และนักลงทุนบางรายเริ่มไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างจังหวัดมากกว่าที่ผ่านมา ขณะเดียวกัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ออกมาเมื่อช่วงเดือนตุลาคม ปี 2558 โดยลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% และยังมีผลต่อเนื่องมาถึงเดือนเมษายน 2559 รวมถึงมาตรการล่าสุด โครงการบ้านประชารัฐ ซึ่งเป็นปัจจัยช่วยสนับสนุนให้ภาคอสังหาฯ ขยายตัวอย่างต่อเนื่องอีกด้วย
