สแกนธุรกิจค้าปลีกกรุงเทพฯ ตอนใต้-ตะวันตก ไนท์แฟรงค์ เผยค้าปลีกผุดเป็นดอกเห็ด 34 โครงการ พื้นที่รวม 477,95 ตร.ม. อัตราเช่าเฉลี่ย 96.9% ค่าเช่าเฉลี่ย 400-2,500 บาท/ตร.ม./เดือน ปีนี้จ่อเปิดเพิ่มอีก 8 โครงการ เชื่อพื้นที่ยังมีศักยภาพหลังโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เพียบ ทั้งยังมีกลุ่มลูกค้าจากโรงงาน แต่กำลังซื้อไม่สูง
นายสุรศักดิ์ ลิมปอารยะกุล กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า บริเวณรอบนอกกรุงเทพมหานครทางตอนใต้-ตะวันตก ปัจจุบันถือว่ามีพื้นที่ที่ประกอบธุรกิจประเภทค้าปลีกค่อนข้างมาก ซึ่งจากผลสำรวจของบริษัทพบว่า พื้นที่ธุรกิจค้าปลีกในบริเวณนี้มีราว 477,957 ตารางเมตร จากจำนวนโครงการธุรกิจค้าปลีก 34 โครงการ โดยประเภทของธุรกิจค้าปลีกบริเวณนี้ประกอบด้วย 4 ประเภทหลัก คือ
1.ศูนย์การค้า มีลักษณะเป็นอาคารขนาดใหญ่ ซึ่งประกอบด้วย ธุรกิจค้าปลีกหลากหลายประเภท โดยมีการวางทางเดินเชื่อมต่อกันเพื่อความสะดวก ศูนย์การค้าจะประกอบด้วย ห้างสรรพสินค้า ร้านค้า ซูเปอร์มาร์เกต โดยส่วนใหญ่ศูนย์การค้ามักมีพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ นำเสนอสินค้าหลากหลายชนิด
2.ไฮเปอร์มาร์เกต เป็นธุรกิจค้าปลีกระดับใหญ่ที่มีการเชื่อมรวมห้างสรรพสินค้า และซูเปอร์มาร์เกตไว้ด้วยกัน ดังนั้น ไฮเปอร์มาร์เกตจึงเป็นธุรกิจค้าปลีกที่มีขนาดใหญ่ ประกอบด้วยสินค้าหลากหลาย ทั้งสินค้าบริโภคอุปโภคที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน
3.คอมมูนิตีมอลล์ เป็นรูปแบบการแข่งขันแบบใหม่ของธุรกิจค้าปลีก ที่มีการปรับแต่งให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของวิถีชีวิตของคนส่วนใหญ่ เนื่องจากผู้บริโภคมีความต้องการซื้อสินค้าในสถานที่ที่มีสินค้าครบถ้วน และตั้งอยู่ใกล้บ้าน คอมมูนิตีมอลล์เป็นธุรกิจค้าปลีกที่พื้นที่ร้านค้าปล่อยเช่าได้อย่างง่ายดาย ทั้งนี้ เนื่องจากความสะดวกในการเข้าถึงของลูกค้า โดยขับรถยนต์จากบ้านเพียง 2-5 นาที โดยห้างประเภทนี้มีรูปแบบที่สบายๆ โดยมีสินค้าพร้อม ลูกค้าสามารถดื่มกาแฟ รับประทานของว่าง หรือรับประทานอาหารเย็นในบรรยากาศแบบพักผ่อนสบายๆ และเป็นแบบครอบครัว
4.สเลเชียลตี สโตร์ เป็นรูปแบบธุรกิจค้าปลีกที่ประกอบด้วยสินค้ากลุ่มหนึ่งกลุ่มใด หากแต่ว่ามีหลายหมวดหมู่ โดยที่ร้านค้าประเภทนี้จะมีสินค้ากักตุนไว้เป็นจำนวนมาก และหลายประเภท และผู้ประกอบการที่มีความชำนาญในการให้บริการ นโยบายด้านราคาโดยทั่วไปจะอยู่ในระดับราคาปานกลางถึงระดับราคาสูง ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับรูปแบบ และผู้ประกอบการ ธุรกิจค้าปลีกรูปแบบนี้มีหลายแบบ กล่าวคือ รูปแบบการที่เจ้าของดำเนินการเอง หรือรูปแบบเครือข่ายโดยที่มีข้อได้เปรียบในการซื้อสินค้าจำนวนมาก และมีคลังเก็บสินค้า ความหลากหลายของสินค้าสามารถสร้างความแตกต่างระหว่างธุรกิจค้าปลีกประเภทนี้กับห้างสรรพสินค้า และซูเปอร์มาร์เกตได้
นายสุรศักดิ์ กล่าวต่อว่า บริเวณชานเมืองทางตอนใต้-ตะวันตก ถือว่าเป็นบริเวณที่มีโครงการที่พักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และปัจจุบันยังมีโครงการคอนโดมิเนียมทั้งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และสร้างเสร็จแล้วเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ ยังรายล้อมไปด้วยแหล่งงาน อันได้แก่ โรงงานการผลิตต่างๆ ที่ตั้งอยู่ในบริเวณนี้เป็นจำนวนมาก
ดังนั้น บริเวณนี้จึงเป็นบริเวณที่มีจำนวนประชากรค่อนข้างหนาแน่น หากแต่กำลังซื้ออาจจะไม่สูงเมื่อเทียบกับในพื้นที่บริเวณชานเมืองฝั่งตะวันออก ในขณะที่สินค้าแบรนด์ต่างๆ เร่งขยายสาขาอันเนื่องมาจากการขยายตัวของเมือง โดยระบบขนส่งมวลชนของรัฐมีการพัฒนาดีขึ้น ทำให้คนเริ่มย้ายถิ่นฐานไปอยู่บริเวณชานเมืองเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากบริเวณในเมืองค่อนข้างหนาแน่นมาก อีกทั้งปัญหาทางเศรษฐกิจ อันได้แก่ ค่าครองชีพที่ค่อนข้างสูง ค่าน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้คนนิยมซื้อสินค้า และใช้บริการใกล้ที่พักอาศัยของตัวเอง
ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า ธุรกิจค้าปลีกบริเวณรอบนอกกรุงเทพมหานครทางตอนใต้-ตะวันตก มีอัตราการใช้พื้นที่ค่อนข้างสูง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 96.9
หากแยกตามประเภทธุรกิจ พบว่า ศูนย์การค้าในมีพื้นที่ทั้งหมด 164,190 ตาราเมตร พื้นที่ถูกเช่า 162,290 ตร.ม. อัตราการเช่าร้อยละ 98.8, คอมมูนิตีมอลล์ พื้นที่ 112,767 ตร.ม. พื้นที่ถูกเช่า 105,54 ตร.ม. อัตราการเช่าร้อยละ 93.6, ไฮเปอร์มาร์เกต พื้นที่รวม 140,000 ตร.ม. พื้นที่ถูกเช่า 135,200 ตร.ม. อัตราเช่าร้อยละ 96.6, สเปเชียลตี สโตร์ พื้นที่รวม 61,000 ตร.ม. พื้นที่เช่า 60,000 ตร.ม. อัตราเช่าร้อยละ 98.4
จากการสำรวจพื้นที่ชานเมืองบริเวณกรุงเทพตอนใต้-ตะวันตก ยังพบว่า มีโครงการธุรกิจค้าปลีกที่เตรียมเปิดให้บริการในปี 2557 นี้ อีกราว 8 โครงการ โดยมีโครงการแบบศูนย์การค้าเพียง 1 โครงการ คือ เซ็นทรัลพลาซา ศาลายา พื้นที่ 90,000 ตร.ม.
ส่วนอีก 7 โครงการที่เหลือเป็นคอมมูนิตีมอลล์ ได้แก่ บริโอ้ พุทธมณฑลสาย 4, สำเพ็ง 2 กัลปพฤกษ์, เดอะ คริสตัล ราชพฤกษ์ พื้นที่ 50,000 ตร.ม., เมโทร เวสทาวน์ สาทร, เดอะ ทรี บางบอน พื้นที่ 9,770 ตร.ม., ฮาบิท มอลล์ ราชพฤกษ์ พื้นที่ 4,026 ตร.ม. และศาลายา มอลล์ พื้นที่ 6,064 ตร.ม.
อัตราเฉลี่ยของราคาค่าเช่าในธุรกิจค้าปลีกในบริเวณนี้ พบว่ามีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ราว 400-2,500 บาท ต่อ ตร.ม.ต่อเดือน โดยอัตราค่าเช่าในศูนย์เดียวกันจะมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของพื้นที่ร้านค้า หากตั้งอยู่ในบริเวณที่มีคนผ่านไปมามาก ราคาค่าเช่าจะสูง นอกจากนี้ ประเภทร้านค้ายังมีผลต่ออัตราค่าเช่า กล่าวคือ ร้านค้าประเภทแฟชั่น จะได้รับอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าร้านค้าประเภทอาหาร ขนาดของพื้นที่เช่า หากเป็นขนาดเล็ก ราคาต่อตารางเมตรจะสูงกว่าพื้นที่เช่าที่มีขนาดใหญ่
นอกจากนี้ ร้านค้าที่เป็นแม็กเนตที่สามารถดึงผู้คนให้เข้ามาใช้บริการของศูนย์ฯ หรือห้างฯ ได้ มักจะได้ค่าเช่าที่ไม่แพง หรืออาจจ่ายค่าเช่าในรูปแบบ GP (Gross Profit) เช่น สตาร์บัคส์ หรือร้านค้าประเภท Anchor Tenant ที่เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ เช่น สถานออกกำลังกาย ห้างสรรพสินค้า มักได้ค่าเช่าต่อตารางเมตรต่ำกว่า
อัตราค่าเช่าแยกตามประเภทธุรกิจค้าปลีก ศูนย์การค้า ค่าเช่าต่ำสุด 600 บาท/ตร.ม./เดือน สูงสุด 2,500 บาท/ตร.ม./เดือน, คอมมูนิตีมอลล์ ค่าเช่าต่ำสุด 400-1,800 บาท/ตร.ม./เดือน, ไฮเปอร์มาร์เกต ค่าเช่า 500-1,700 บาท/ตร.ม./เดือน และสเปเชียลตี สโตร์ ค่าเช่า 500-1,500 บาท/ตร.ม./เดือน (อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอ้างอิงพื้นที่ในชั้น 1ของอาคาร สำหรับพื้นที่ร้านค้าโดยเฉลี่ยที่ 50 ตารางเมตร)
อัตราค่าเช่าแยกตามประเภทร้านค้า แฟชั่น ค่าเช่า 1,500-2,500 บาท/ตร.ม./เดือน, ร้านอาหาร ค่าเช่า 600-1,400 บาท/ตร.ม./เดือน, ธนาคาร ค่าเช่า 1,500-2,500 บาท/ตร.ม./เดือน, สถานออกกำลังกาย ค่าเช่า 300-600 บาท/ตร.ม./เดือน, ร้านกาแฟ ค่าเช่า 1,000-2,000 บาท/ตร.ม./เดือน, ร้านหนังสือ ค่าเช่า 500-1,000
ร้านเสริมสวย ค่าเช่า 900-1,000 บาท/ตร.ม. และบริการต่างๆ เช่น โทรศัพท์มือถือ ร้านซักแห้ง ที่ทำการไปรษณีย์ ร้านขายดอกไม้ ฯลฯ ค่าเช่า 1,000-1,300 บาท/ตร.ม. (อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอ้างอิงพื้นที่ในชั้น 1 ของอาคาร สำหรับพื้นที่ร้านค้าโดยเฉลี่ยที่ 50 ตร.ม.และอัตราค่าเช่าดังกล่าวเป็นมาตรฐานของร้านค้า หรือแบรนด์ที่มีประสบการณ์)
นายสุรศักดิ์ กล่าวต่อว่า พื้นที่บริเวณกรุงเทพฯ ตอนใต้-ตะวันตก ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสำหรับธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบศูนย์การค้าค่อนข้างสูง เนื่องจากมีจำนวนศูนย์การค้าเพียง 3 แห่ง ในบริเวณนี้ นอกจากนี้ ไฮเปอร์มาร์เกตยังเป็นธุรกิจค้าปลีกที่มีศักยภาพสูงเช่นกัน สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในบริเวณนี้มักเป็นกลุ่มคนไทยที่พักอาศัย และคนงานที่ทำงานในโรงงานบริเวณใกล้เคียง ซึ่งมีจำนวนค่อนข้างมาก อย่างไรก็ดี ธุรกิจค้าปลีกในบริเวณนี้ส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นสินค้าอุปโภคบริโภคที่จำเป็นในชีวิตประจำวันเพื่อการดำรงชีวิต อันได้แก่ ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เกต และอื่นๆ ทั้งนี้ เนื่องจากกลุ่มคนส่วนใหญ่ ณ บริเวณนี้ มีรายได้ไม่มากนัก
ส่วนระดับราคาค่าเช่ามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากจำนวนอุปทานที่มีลดน้อยลง ในขณะที่อุปสงค์มีจำนวนมาก นอกจากนี้ ราคาค่าเช่ามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเนื่องมาจากค่าก่อสร้างและราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น การขยายตัวของโครงการที่พักอาศัย อีกทั้งการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนของรัฐ เป็นตัวผลักดันให้มีจำนวนประชากรย้ายเข้ามาอยู่ ณ บริเวณนี้ ที่จะส่งผลให้จำนวนผู้เข้าใช้บริการในธุรกิจค้าปลีกเพิ่มขึ้นอีกด้วย
