“คอลลิเออร์ส” เผยผลศึกษาคอนโดฯ กทม.พบอัตราการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ไตรมาส 4/56 ยังเท่ากับไตรมาสก่อนหน้า หลังผู้ประกอบการเลื่อนเปิดขายโครงการใหม่ รอเปิดตัวในปี 57 แจงปัญหาการเมืองในเดือน ธ.ค.56 กระทบการตัดสินใจซื้อทำให้ต้องชะลอเปิดการขายออกไป
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสสุดท้ายของปี 56 ยังคงใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้านี้ แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ จะได้รับผลกระทบโดยตรงต่อปัญหารการเมืองในเดือนธันวาคม โดยตลอดทั้งปี 56 ที่ผ่นมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ใน กทม.ประมาณ 51,150 ยูนิต ซึ่งมากกว่าปี พ.ศ.2555 และ 2554 ที่ผ่านมา โดยกลุ่มบริษัทที่จัดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทสไทย ยังคงเป็นกลุ่มผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีแชร์มากที่สุด โดยคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดใหม่ครอบคลุมตลาดในทุกระดับ ตั้งแต่ระดับล่าง จนถึง Ultra Luxury ทั้งในตลาดกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด
ทั้งนี้ จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสสุดท้ายของปี 56 มีจำนวนประมาณ 11,280 ยูนิต ซึ่งยังคงใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้า และประมาณ 98% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 เปิดขายในเดือนตุลาคม และเดือนพฤศจิกายน มีเพียงบางโครงการที่เลื่อนการเปิดขายในปี 57 เนื่องจากว่าปัญหาการชุมนุมทางการเมืองในเดือนธันวาคม 56 มีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียม และประมาณ 54% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4/56 ในกรุงเทพมหานคร ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก
“อุปทานคอนโดฯ กรุงเทพฯ ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 395,660 ยูนิต และอีกมากกว่า 75,000 ยูนิต ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 57 ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ เพราะว่ามีคอนโดฯ ประมาณ 48,000 ยูนิต เลื่อนมาจากปี 56 หลังได้รับผลกระทบจากปัญหาการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง”
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า อัตรการขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 ปี 56 อยู่ที่ประมาณ 72% สูงที่สุดในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากว่าบางโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในไม่กี่วันหลังจากเปิดขายอย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ และโครงการที่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากระบบขนส่งมวลชน
สำหรับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ที่เปิดขายในปี 56 มีระดับราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 55 โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ที่เปิดขายในไตรมาสสุดท้ายปี 56 สูงกว่าในไตรมาสที่ 1 ประมาณ 40% เนื่องจากมีโครงการคอนโดฯ ระดับ Luxury หลายโครงการที่เปิดขายด้วยราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 160,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองชั้นใน ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน โดยสาเหตุหลักก็คือ ราคาของวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น และโครงการระดับ Luxury บางโครงการที่เปิดขายด้วยราคาสูงกว่าตลาดชัดเจน ซึ่งปัจจัยเหล่านี้มีผลกระทบต่อราคาขายเฉลี่ยในปี 56
“ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2556 สูงขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 16% ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่ที่อยู่ในช่วงประมาณ 501-1,000 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT สูงที่สุด โดยอยู่ที่ประมาณ 161,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมระดับ Luxury เปิดขายในพื้นที่นี้ ในขณะที่ในพื้นที่ที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT มากกว่า 1 กิโลเมตร ยังคงมาสามารถดึงดูดให้ผู้ประกอบการเข้ามาพัฒนาโครงการระดับ Luxury ได้ แต่ในระยะ 0-500 เมตร และ 501-1,000 เมตร ราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในทั้ง 2 พื้นที่นี้มีราคาที่ไม่แตกต่างกันมากนัก”
ปัญหาการเมืองในไตรมาสที่ 4 ปี 56 และในปี 57 จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผู้ประกอบการทั้งในตลาดหลักทรัพย์ฯ และนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ในประเทศไทย ส่วนใหญ่ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่จากเดือนธันวาคมปี 56 ออกไปเปิดตัวในปี 57 และบางบริษัทมีการปรับแผนการเปิดขายโครงการใหม่ในปี 57 ออกไป
“พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วบางสถานีของส่วนต่อขยาย เช่น สถานีวุฒากาศ และตลาดพลู ได้กลายมาเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมมากในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ได้ปรับเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ราคาที่ดินยังคงไม่สูงมากเมื่อเทียบกับในเขตเมืองชั้นใน ผู้ประกอบการหลายรายจึงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบๆ 2 สถานีนี้ โดยเฉพาะสถานีตลาดพลู”
