เผยตลาดอาคารสำนักงาน กทม.ไตรมาสที่ 2/56 ยังคงมีทิศทางเป็นบวก แม้ว่าการขยายตัวจะน้อยกว่าปี 55 ชี้ราคาที่ดินปรับตัวสูง-จำนวนที่ดินดิบใจกลางเมืองจำกัด ส่งผลการเกิดใหม่อสังหาฯ-สำนักงานเช่า ดันค่าเช่าสำนักงานเกรดเอโดยเฉพาะพื้นที่แนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงกว่า 10% ต่อปี
นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานใหม่ว่า ในปีนี้ซัปพลายสำนักงานเช่าที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 56 มากกว่าปีที่ผ่านมา โดยมีพื้นที่ประมาณ 66,000 ตารางเมตร และยังมีอีกมากกว่า 257,000 ตารางเมตร ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2557 ซึ่งถือว่ามากที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
สำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมด ณ สิ้นปี56 มีประมาณ 8,098,000 ตารางเมตร โดยเป็นพื้นที่รวมของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยในช่วง 14 ปีที่ผ่านมา โดยที่มากกว่า 84% ของพื้นที่อาคารสำนักงานในปัจจุบัน หรือมากกว่า 6,860,000 ตารางเมตร สร้างเสร็จก่อนปี พ.ศ.2543 ซึ่งหมายความว่า อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ สร้างเสร็จแล้วมากกว่า 10 ปี อาคารสำนักงานบางอาคารยังคงปรับปรุงอาคารอย่างต่อเนื่อง และเพิ่มประสิทธิภาพของระบบสารณูปโภคให้ดีขึ้น โดยเฉพาะอาคารในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ ในขณะที่บางอาคารสำนักงานยังคงขาดการเอาใจใส่ ไม่มีการบำรุงรักษา
“ประมาณ 80% ของอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร ตั้งอยู่ในแนวรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินสายปัจจุบัน โดยที่ประมาณ 36% อยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ ตามมาด้วยพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และรัชดาภิเษก ที่ประมาณ 20% ในอนาคตอีกประมาณ 2-3 ปี สัดส่วนของพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และรัชดาภิเษก จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 23% ของพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่กำลังก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จก่อนปี พ.ศ.2558 ตั้งอยู่ในพื้นที่นี้”
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และจำนวนของที่ดินที่มีลดน้อยลง กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งอาคารสำนักงาน จะส่งผลให้พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก ซึ่งอยู่ตอนบนของพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งที่สองของกรุงเทพฯ เนื่องจากมีอาคารสำนักงานหลายแห่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง พื้นที่รวมกันประมาณ 202,000 ตารางเมตร โดยมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 57 ในขณะที่ไม่มีอาคารสำนักงานใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ และพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจชั้นนอกในอีก 2 ปีข้างหน้า ในขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่นั้นเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
สำหรับอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในทุกพื้นที่ของ กทม.มากกว่า 85% โดยพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจชั้นนอก และพื้นที่ตามแนวถนนนรัชดาภิเษก และพหลโยธิน มีอัตราการเช่าสูงที่สุดในประมาณ 88% อัตราการเช่าเฉลี่ยในพื้นที่พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจในไจรมาสที่ 2 นั้นเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาประมาณ 5%
ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจยังคงสูงที่สุด มากกว่าค่าเช่าเฉลี่ยของทุกพื้นที่ประมาณ 55% เนื่องจากอาคารสำนักงานเกรดเอส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ นอกจากนี้ อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่สร้างเสร็จในช่วงหลายปีที่ผ่านมาก็ตั้งอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว อีกทั้งยังมีการขึ้นค่าเช่าให้มากกว่าอาคารเก่า เนื่องจากพื้นที่อาคารสำนักงานในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจมีจำกัด จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ค่าเช่าในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจสูงกว่าพื้นที่อื่น โดยค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอ ในครึ่งปีแรกของปี 56 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 55 ขณะที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันปรับเพิ่มค่าเช่าจากปีที่ผ่านมาประมาณ 10%
