เอเจนซี่ฯชำแหละผลตอบแทนลงทุนคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า พบสาทร-สีลมสูงสุด 19.1% แต่ยอดขายนับจากกลางปี 50 ลดต่อเนื่อง 20 ยูนิตเหลือแค่ 12 ยูนิต/โครงการ/เดือน แนะเลือกทำเลที่ดีที่สุดขาย-ปล่อยเช่าง่าย ด้านสวล.แนะเจ้าของโครงการสามารถเข้าฟังการพิจารณาโครงการได้ จะได้แก้ไขได้ถูก และต้องเป็นมืออาชีพมากขึ้น เหตุมีกฎเกณฑ์ใหม่ ๆ ออกมาต่อเนื่อง
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนต์ซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวในการเสวนาวิชาการรายเดือนเรื่อง " การลงทุนอาคารชุดและอพาร์ตเมนต์ตามแนวรถไฟฟ้า ” จัดโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยว่า จากการสำรวจอัตราผลตอบแทนการลงทุนในอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าในช่วงเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2551 พบว่า พื้นที่ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดคือ สาทร-สีลม โดยผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยอยู่ที่ 19.8% รองลงมาคือบริเวณอ่อนนุชผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ 14.1%
อย่างไรก็ตาม ในด้านภาวะการขายและการเปิดตัวโครงการใหม่พบว่า ตั้งแต่กลางปี 2550 เป็นต้นมา อัตราการขายมีปริมาณที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยกลางปี 2550 มีการขายอยู่ที่ 28,613 ยูนิต แต่สิ้นสุดไตรมาสแรกปี 51 ปริมาณการขายอยู่ที่ 9,342 ยูนิต หรือมีการชะลอตัวลดลง 27% แต่หากคิดเป็นยอดขายต่อเดือนต่อโครงการแล้วพบว่าอยู่ที่ 12 ยูนิต เป็นตัวเลขที่ลดลงมาอย่างต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นปี 2549 มีอัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนที่ 27 ยูนิต กลางปี 50 ลดลงมาอยู่ที่ 20 ยูนิต และสิ้นปี 50 อยู่ที่ 18 ยูนิต สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ลดลง
นายสันติ บุญประคับ ผู้อำนวยการสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม กล่าวยอมรับว่า มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมใหม่ๆ ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทางสำนักงานฯ ได้พยายามดูแลเพื่อไม่ให้กระทบกับผู้ประกอบการ แต่หากมีผลกระทบ ทางผู้ประกอบการสามารถเข้ามาปรึกษาพูดคุยที่สำนักงานฯได้ โดยเฉพาะเกี่ยวกับเรื่องการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม ที่ส่วนใหญ่มีปัญหาเรื่องความล่าช้าในการพิจารณา มีการแก้ไขโครงการ
“ โดยปกติสำนักงานฯจะมีกำหนดพิจารณาให้แล้วเสร็จภายใน 75 วัน เพื่อส่งกลับไปให้ผู้ประกอบการแก้ไข และที่พบความล่าช้าส่วนหนึ่ง มาจากผู้ประกอบการไม่ได้เข้าฟังการพิจารณาด้วยตัวเอง แต่ให้ที่ปรึกษาเป็นคนดำเนินการ ซึ่งบางรายเป็นที่ปรึกษาหลายโครงการทำให้ล่าช้า หากเจ้าของมาฟังเองจะได้รู้ปัญหาว่าคณะกรรมการต้องการให้แก้ไขตรงจุดใดบ้างจะได้เร็วขึ้น”
ส่วนกรณีที่มีกระแสข่าวว่า จะมีการบังคับให้อาคารขนาดตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) ต้องยื่นผลวิเคราะห์สิ่งแวดล้อมนั้น ขณะนี้ยังไม่ได้นำมาบังคับใช้ เพราะหากนำมาบังคับใช้จะส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาอาคารพาณิชย์ ตึกแถวอย่างมาก อาจถึงขั้นไม่สามารถพัฒนาขึ้นมาได้
ด้านนายนิวัติ ละมุนพันธ์ อนุกรรมการพิจารณาปรับปรุงกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย กล่าวถึงการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ว่า ตลาดอสังหาฯ สามารถพัฒนาได้ในทุกที่ แต่จะเติบโตไม่เท่ากัน ซึ่งในปัจจุบัน ตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าใจกลางกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวยังมีการเติบโตได้ดี
ปัจจุบันพบว่า มีนักลงทุนจากต่างชาติเข้ามาลงทุนในอสังหาฯของไทยจำนวนมาก ในอดีตมีเพียงนักลงทุนจากประเทศสิงคโปร์ ตะวันออกกลาง แต่ล่าสุดพบว่า มีธุรกิจจากประเทศอิสราเอลเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในแถบพัทยา ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้จะต้องการความชัดเจนในเรื่องของโฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างและผ่านสิ่งแวดล้อม
" ส่วนใหญ่นักลงทุนจะกังวลในเรื่องของกฎหมาย โฉนดถูกต้องหรือไม่ ทำให้บางรายหันไปซื้อโครงการที่พัฒนาแล้วเสร็จเพื่อป้องกันความเสี่ยง เค้าบอกว่ากินบะหมี่สำเร็จรูปดีกว่า ไม่เสี่ยง ถ้าเค้าว่ากินบะหมี่ดีกว่าเราก็ทำบะหมี่ขายเค้าไปเลย”
นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันนักลงทุนอสังหาฯแบ่งได้ 3 ขนาด ได้แก่ เอส เอ็มและแอล โดยขนาดเอสเป็นผู้ประกอบการรายย่อย การลงทุนไม่เกิน 10 ยูนิต หรือประมาณ 50 ล้านบาท ขนาดเอ็มการลงทุนตั้งแต่ 50-200 ล้านบาท ส่วนขนาดแอล ลงทุนตั้งแต่ 200-1,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ รูปแบบการลงทุนของนักลงทุนขนาดเอส นั้นจะเป็นการซื้อห้องชุดภายในโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการขนาดแอล โดยปัจจุบันพบว่านักลงทุนขนาดเอส ซื้อห้องชุดในโครงการสูงถึง 25% หรือมีผู้ลงทุนขนาดเอ็มเข้ามาเป็นพันธมิตรธุรกิจถือหุ้นร่วมอยู่ด้วย ซึ่งผู้ลงทุนขนาดเอสจะเลือกห้องชุดที่ดีที่สุด หรือมีจำนวนน้อยภายในโครงการ วิวสวย ห้องหัวมุม หรือเพนเฮาส์ที่มีจำนวนน้อย เพื่อที่จะได้ขายง่ายหรือปล่อยเช่าได้ราคาสูง โดยส่วนใหญ่จะขายในระหว่างผ่อนดาวน์ บางรายได้ผลตอบแทนสูงกว่า 100% ดังนั้น ผู้ประกอบการจะต้องคำนึงถึงลูกค้ากลุ่มนี้ด้วย
ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการจะต้องคำนวณถึงความคุ้มทุนทั้งในเรื่องของราคาที่ดิน ต้อนทุนก่อสร้าง และสัดส่วนของพื้นที่ขาย จึงตั้งราคาขาย และที่สำคัญการพัฒนาคอนโดฯ ทำเลจะต้องดี อยู่ในเมืองห้ามพัฒนาคอนโดฯแข่งกับบ้านเดี่ยวเด็ดขาด เพราะลูกค้าส่วนใหญ่ที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ซื้อเพราะใกล้โรงเรียนลูก ใกล้ที่ทำงานเป็นต้น หากซื้อเพื่อการลงทุนจะต้องคำนวณค่าเช่าว่าคุ้มหรือไม่ เพราะการปล่อยเช่า 12 เดือนจะต้องหักออก 2 เดือน เพื่อเป็นค่าบริหารจัดการและค่าโอน ส่วนอีก 10 เดือนที่เหลือจะต้องมีกำไรไม่ต่ำกว่าเดือนละ 1% จึงจะคุ้มการลงทุน และที่สำคัญโครงการนั้นๆต้องมีการบริหารจัดการที่ดี เพื่อเพิ่มมูลค่าให้แก่ทรัพย์สิน
นายอภิชาต ปภาณภูวงศ์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การลงทุนที่น่าสนใจขณะนี้นอกจากคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าแล้ว ยังมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าอีกด้วย เพราะจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ประชาชนบางส่วนไม่มีเงินเก็บมากพอหรือกำลังผ่อนชำระในการซื้อที่อยู่อาศัย กลุ่มนี้จะต้องเช่า แต่การลงทุนอพาร์ตเมนต์มีความเสี่ยงหากอาคารเก่าลุกค้าจะย้ายไปเช่าในโครงการที่ใหม่กว่าดีกว่า ทำเลใกล้กว่า ดังนั้นเจ้าของโครงการจะต้องปรับปรุงอาคารเสมอ บางรายจะต้องลงทุนตกแต่งใหม่
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนต์ซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวในการเสวนาวิชาการรายเดือนเรื่อง " การลงทุนอาคารชุดและอพาร์ตเมนต์ตามแนวรถไฟฟ้า ” จัดโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยว่า จากการสำรวจอัตราผลตอบแทนการลงทุนในอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าในช่วงเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2551 พบว่า พื้นที่ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดคือ สาทร-สีลม โดยผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยอยู่ที่ 19.8% รองลงมาคือบริเวณอ่อนนุชผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ 14.1%
อย่างไรก็ตาม ในด้านภาวะการขายและการเปิดตัวโครงการใหม่พบว่า ตั้งแต่กลางปี 2550 เป็นต้นมา อัตราการขายมีปริมาณที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยกลางปี 2550 มีการขายอยู่ที่ 28,613 ยูนิต แต่สิ้นสุดไตรมาสแรกปี 51 ปริมาณการขายอยู่ที่ 9,342 ยูนิต หรือมีการชะลอตัวลดลง 27% แต่หากคิดเป็นยอดขายต่อเดือนต่อโครงการแล้วพบว่าอยู่ที่ 12 ยูนิต เป็นตัวเลขที่ลดลงมาอย่างต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นปี 2549 มีอัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนที่ 27 ยูนิต กลางปี 50 ลดลงมาอยู่ที่ 20 ยูนิต และสิ้นปี 50 อยู่ที่ 18 ยูนิต สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ลดลง
นายสันติ บุญประคับ ผู้อำนวยการสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม กล่าวยอมรับว่า มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมใหม่ๆ ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทางสำนักงานฯ ได้พยายามดูแลเพื่อไม่ให้กระทบกับผู้ประกอบการ แต่หากมีผลกระทบ ทางผู้ประกอบการสามารถเข้ามาปรึกษาพูดคุยที่สำนักงานฯได้ โดยเฉพาะเกี่ยวกับเรื่องการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม ที่ส่วนใหญ่มีปัญหาเรื่องความล่าช้าในการพิจารณา มีการแก้ไขโครงการ
“ โดยปกติสำนักงานฯจะมีกำหนดพิจารณาให้แล้วเสร็จภายใน 75 วัน เพื่อส่งกลับไปให้ผู้ประกอบการแก้ไข และที่พบความล่าช้าส่วนหนึ่ง มาจากผู้ประกอบการไม่ได้เข้าฟังการพิจารณาด้วยตัวเอง แต่ให้ที่ปรึกษาเป็นคนดำเนินการ ซึ่งบางรายเป็นที่ปรึกษาหลายโครงการทำให้ล่าช้า หากเจ้าของมาฟังเองจะได้รู้ปัญหาว่าคณะกรรมการต้องการให้แก้ไขตรงจุดใดบ้างจะได้เร็วขึ้น”
ส่วนกรณีที่มีกระแสข่าวว่า จะมีการบังคับให้อาคารขนาดตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) ต้องยื่นผลวิเคราะห์สิ่งแวดล้อมนั้น ขณะนี้ยังไม่ได้นำมาบังคับใช้ เพราะหากนำมาบังคับใช้จะส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาอาคารพาณิชย์ ตึกแถวอย่างมาก อาจถึงขั้นไม่สามารถพัฒนาขึ้นมาได้
ด้านนายนิวัติ ละมุนพันธ์ อนุกรรมการพิจารณาปรับปรุงกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย กล่าวถึงการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ว่า ตลาดอสังหาฯ สามารถพัฒนาได้ในทุกที่ แต่จะเติบโตไม่เท่ากัน ซึ่งในปัจจุบัน ตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าใจกลางกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวยังมีการเติบโตได้ดี
ปัจจุบันพบว่า มีนักลงทุนจากต่างชาติเข้ามาลงทุนในอสังหาฯของไทยจำนวนมาก ในอดีตมีเพียงนักลงทุนจากประเทศสิงคโปร์ ตะวันออกกลาง แต่ล่าสุดพบว่า มีธุรกิจจากประเทศอิสราเอลเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในแถบพัทยา ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้จะต้องการความชัดเจนในเรื่องของโฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างและผ่านสิ่งแวดล้อม
" ส่วนใหญ่นักลงทุนจะกังวลในเรื่องของกฎหมาย โฉนดถูกต้องหรือไม่ ทำให้บางรายหันไปซื้อโครงการที่พัฒนาแล้วเสร็จเพื่อป้องกันความเสี่ยง เค้าบอกว่ากินบะหมี่สำเร็จรูปดีกว่า ไม่เสี่ยง ถ้าเค้าว่ากินบะหมี่ดีกว่าเราก็ทำบะหมี่ขายเค้าไปเลย”
นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันนักลงทุนอสังหาฯแบ่งได้ 3 ขนาด ได้แก่ เอส เอ็มและแอล โดยขนาดเอสเป็นผู้ประกอบการรายย่อย การลงทุนไม่เกิน 10 ยูนิต หรือประมาณ 50 ล้านบาท ขนาดเอ็มการลงทุนตั้งแต่ 50-200 ล้านบาท ส่วนขนาดแอล ลงทุนตั้งแต่ 200-1,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ รูปแบบการลงทุนของนักลงทุนขนาดเอส นั้นจะเป็นการซื้อห้องชุดภายในโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการขนาดแอล โดยปัจจุบันพบว่านักลงทุนขนาดเอส ซื้อห้องชุดในโครงการสูงถึง 25% หรือมีผู้ลงทุนขนาดเอ็มเข้ามาเป็นพันธมิตรธุรกิจถือหุ้นร่วมอยู่ด้วย ซึ่งผู้ลงทุนขนาดเอสจะเลือกห้องชุดที่ดีที่สุด หรือมีจำนวนน้อยภายในโครงการ วิวสวย ห้องหัวมุม หรือเพนเฮาส์ที่มีจำนวนน้อย เพื่อที่จะได้ขายง่ายหรือปล่อยเช่าได้ราคาสูง โดยส่วนใหญ่จะขายในระหว่างผ่อนดาวน์ บางรายได้ผลตอบแทนสูงกว่า 100% ดังนั้น ผู้ประกอบการจะต้องคำนึงถึงลูกค้ากลุ่มนี้ด้วย
ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการจะต้องคำนวณถึงความคุ้มทุนทั้งในเรื่องของราคาที่ดิน ต้อนทุนก่อสร้าง และสัดส่วนของพื้นที่ขาย จึงตั้งราคาขาย และที่สำคัญการพัฒนาคอนโดฯ ทำเลจะต้องดี อยู่ในเมืองห้ามพัฒนาคอนโดฯแข่งกับบ้านเดี่ยวเด็ดขาด เพราะลูกค้าส่วนใหญ่ที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ซื้อเพราะใกล้โรงเรียนลูก ใกล้ที่ทำงานเป็นต้น หากซื้อเพื่อการลงทุนจะต้องคำนวณค่าเช่าว่าคุ้มหรือไม่ เพราะการปล่อยเช่า 12 เดือนจะต้องหักออก 2 เดือน เพื่อเป็นค่าบริหารจัดการและค่าโอน ส่วนอีก 10 เดือนที่เหลือจะต้องมีกำไรไม่ต่ำกว่าเดือนละ 1% จึงจะคุ้มการลงทุน และที่สำคัญโครงการนั้นๆต้องมีการบริหารจัดการที่ดี เพื่อเพิ่มมูลค่าให้แก่ทรัพย์สิน
นายอภิชาต ปภาณภูวงศ์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การลงทุนที่น่าสนใจขณะนี้นอกจากคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าแล้ว ยังมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าอีกด้วย เพราะจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ประชาชนบางส่วนไม่มีเงินเก็บมากพอหรือกำลังผ่อนชำระในการซื้อที่อยู่อาศัย กลุ่มนี้จะต้องเช่า แต่การลงทุนอพาร์ตเมนต์มีความเสี่ยงหากอาคารเก่าลุกค้าจะย้ายไปเช่าในโครงการที่ใหม่กว่าดีกว่า ทำเลใกล้กว่า ดังนั้นเจ้าของโครงการจะต้องปรับปรุงอาคารเสมอ บางรายจะต้องลงทุนตกแต่งใหม่
