ตลาดหลักทรัพย์ (ตลท.) สั่งแนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) (N-PARK) ชี้แจงข้อมูลขายทรัพย์สินให้บริษัท “คนกันเอง” แปซิฟิก แอสเซ็ทส์ (PA) ครั้งที่ 2
บริษัท แนเชอรัล พาร์ค (N-PARK) ชี้แจงข้อมูลที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เมื่อวันที่ 26 ส.ค.
ตลาดหลักทรัพย์ขอให้ N-PARK ชี้แจงเหตุผลที่ N-PARK ไม่ได้นำวิธีรายได้ (Income Approach) เปรียบเทียบกับราคาเสนอซื้อ ซึ่งต่างจากแนวทางเปรียบเทียบราคา PA ทั้งที่มีแหล่งข้อมูลจากผู้ประเมินราคาอิสระรายเดียวกัน พร้อมทั้งระบุราคาประเมินมูลค่าทั้ง 4 แนวทาง ตามที่ที่ปรึกษาการเงินใช้ด้วย โดยให้ส่งภายในวันที่ 1 ก.ย.
เนื่องจาก N-PARK ชี้แจงว่า คณะกรรมการ N-PARK มีความเห็นว่า ราคาขาย ในราคาเท่ามูลค่าตามบัญชี ณ วันที่ทำรายการ เหมาะสม เนื่องจากราคาดังกล่าว อยู่ในช่วงราคามูลค่าทรัพย์สิน ตามการประเมินด้วยวิธีต่างๆ โดยไม่ได้นำมูลค่าโครงการ จากวิธีคิดจากรายได้ (Income Approach) และวิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิโครงการ (NPV) เปรียบเทียบกับราคาเสนอซื้อ
เนื่องจากเป็นการประเมินมูลค่ารวมของทั้งโครงการโรงแรม และเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ เชดี เชียงใหม่ เพราะโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ ริหารงาน และทำแผนการตลาดร่วมกัน และใช้ระบบงานภายในบางส่วนร่วมกัน เสมือนเป็นโครงการเดียวกัน ซึ่งประเมินเพื่อใช้เปรียบเทียบกับการเสนอซื้อหุ้นเท่านั้น
ทั้ง 2 วิธี จึงไม่สามารถเปรียบเทียบกับราคาเสนอซื้อ ซึ่งเป็นราคาเสนอซื้อ รวมทรัพย์สิน และหุ้น ได้โดยตรง
ขณะที่ข้อมูลจากหนังสือเชิญประชุมวิสามัญบริษัท แปซิฟิก แอสเซ็ทส์ (PA) ลงวันที่ 3 ส.ค. ระบุรายละเอียดวิธีประเมินราคาสินทรัพย์ถาวร N-PARK ด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) และวิธีต้นทุนทดแทนในการประเมินราคาสินทรัพย์ โรงแรมเชดี เชียงใหม่ ซึ่งเป็นของบริษัท แนเชอรัล เรียลเอสเตท
และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เชดี เชียงใหม่ ของบริษัท ดีลักซ์ ออริจิน ที่ประเมินโดยบริษัท ไทยประเมินราคา ลินน์ ฟิลลิปส์ ซึ่งจ้างโดย N-PARK ในการประเมินราคาทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งคณะกรรมการ PA เห็นว่า ราคาที่น่าจะเป็นประโยชน์ร่วมกัน น่าจะเป็นมูลค่าตามบัญชี ณ วันที่ทำรายการ ณ 31 มี.ค. 815.38 ล้านบาท
ราคาดังกล่าว ต่ำกว่ามูลค่าบัญชีหลังปรับปรุงราคาประเมินตามวิธีรายได้ที่ 1,104.93 ล้านบาท สูงกว่ามูลค่าทางบัญชีหลังปรับปรุงราคาประเมิน ตามวิธีต้นทุนทดแทนที่ 658.24 ล้านบาท
บริษัท แนเชอรัล พาร์ค (N-PARK) ชี้แจงข้อมูลที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เมื่อวันที่ 26 ส.ค.
ตลาดหลักทรัพย์ขอให้ N-PARK ชี้แจงเหตุผลที่ N-PARK ไม่ได้นำวิธีรายได้ (Income Approach) เปรียบเทียบกับราคาเสนอซื้อ ซึ่งต่างจากแนวทางเปรียบเทียบราคา PA ทั้งที่มีแหล่งข้อมูลจากผู้ประเมินราคาอิสระรายเดียวกัน พร้อมทั้งระบุราคาประเมินมูลค่าทั้ง 4 แนวทาง ตามที่ที่ปรึกษาการเงินใช้ด้วย โดยให้ส่งภายในวันที่ 1 ก.ย.
เนื่องจาก N-PARK ชี้แจงว่า คณะกรรมการ N-PARK มีความเห็นว่า ราคาขาย ในราคาเท่ามูลค่าตามบัญชี ณ วันที่ทำรายการ เหมาะสม เนื่องจากราคาดังกล่าว อยู่ในช่วงราคามูลค่าทรัพย์สิน ตามการประเมินด้วยวิธีต่างๆ โดยไม่ได้นำมูลค่าโครงการ จากวิธีคิดจากรายได้ (Income Approach) และวิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิโครงการ (NPV) เปรียบเทียบกับราคาเสนอซื้อ
เนื่องจากเป็นการประเมินมูลค่ารวมของทั้งโครงการโรงแรม และเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ เชดี เชียงใหม่ เพราะโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ ริหารงาน และทำแผนการตลาดร่วมกัน และใช้ระบบงานภายในบางส่วนร่วมกัน เสมือนเป็นโครงการเดียวกัน ซึ่งประเมินเพื่อใช้เปรียบเทียบกับการเสนอซื้อหุ้นเท่านั้น
ทั้ง 2 วิธี จึงไม่สามารถเปรียบเทียบกับราคาเสนอซื้อ ซึ่งเป็นราคาเสนอซื้อ รวมทรัพย์สิน และหุ้น ได้โดยตรง
ขณะที่ข้อมูลจากหนังสือเชิญประชุมวิสามัญบริษัท แปซิฟิก แอสเซ็ทส์ (PA) ลงวันที่ 3 ส.ค. ระบุรายละเอียดวิธีประเมินราคาสินทรัพย์ถาวร N-PARK ด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) และวิธีต้นทุนทดแทนในการประเมินราคาสินทรัพย์ โรงแรมเชดี เชียงใหม่ ซึ่งเป็นของบริษัท แนเชอรัล เรียลเอสเตท
และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เชดี เชียงใหม่ ของบริษัท ดีลักซ์ ออริจิน ที่ประเมินโดยบริษัท ไทยประเมินราคา ลินน์ ฟิลลิปส์ ซึ่งจ้างโดย N-PARK ในการประเมินราคาทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งคณะกรรมการ PA เห็นว่า ราคาที่น่าจะเป็นประโยชน์ร่วมกัน น่าจะเป็นมูลค่าตามบัญชี ณ วันที่ทำรายการ ณ 31 มี.ค. 815.38 ล้านบาท
ราคาดังกล่าว ต่ำกว่ามูลค่าบัญชีหลังปรับปรุงราคาประเมินตามวิธีรายได้ที่ 1,104.93 ล้านบาท สูงกว่ามูลค่าทางบัญชีหลังปรับปรุงราคาประเมิน ตามวิธีต้นทุนทดแทนที่ 658.24 ล้านบาท