ลือ ‘บ้านเพื่อคนไทย’ จ.เชียงใหม่ส่อเค้าสะดุด! กคช.ปัดฝุ่นบ้านเอื้ออาทรเจาะตลาดบ้านเพื่อผู้สูงอายุ

กระทรวง พม.-กคช.พลิกวิกฤตเป็นโอกาสหลังพรรคเพื่อไทย เปิดตัวบ้านเพื่อคนไทย ที่สังคมมองว่าเป็นคู่แข่ง และทำให้ กคช.ตายสนิท ‘วราวุธ ศิลปอาชา’ รมว.พม.สั่งปรับยุทธศาสตร์ให้กรมกิจการผู้สูงอายุ จับมือ กคช. ดึงบ้านเอื้ออาทรยุคทักษิณ ที่มีสภาพเป็น SUNK COST กว่า 18,000 หน่วย ‘ 3ทำเล’ เด่นมาปัดฝุ่น ทำโครงการบ้านเพื่อผู้สูงอายุไว้รองรับประชากรสูงวัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แบ่งเป็น 3 ระดับ พร้อมจัดอบรมผู้อภิบาลผู้สูงอายุไว้รองรับ อีกทั้งเจรจาจัดทำบ้านสวัสดิการให้กำลังพลของเหล่าทัพที่ใกล้ได้ข้อยุติแล้ว ชี้ยุคบิ๊กตู่ กคช.เคยเจรจา รฟท.ขอเช่าที่ดินบางซื่อ กม.11 (วิภาวดี) ที่สร้างบ้านเพื่อคนไทยมาจัดทำที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับชุมชนที่ได้รับผลกระทบสร้างรถไฟฟ้าไฮสปีดของ CP แต่ รฟท.ไม่ให้อ้างโอนให้บริษัท SRTA ซึ่งเป็นบริษัทลูกไปหมดแล้ว แนะประชาชนจับตาโอกาสบ้านเพื่อคนไทย เป็นเอื้ออาทร 2 หรือไม่? ลือที่ดิน รฟท.แปลงเชียงใหม่ อาจเจออุปสรรค ‘ผังสี’ สร้างบ้านเพื่อคนไทยไม่ได้

แจงข้อดี-ข้อเสีย ซื้อ ‘บ้านเพื่อคนไทย-เอื้ออาทร-เอกชน’ แบบไหนดีกว่ากัน!

เมื่อพรรคเพื่อไทยเปิดตัว ‘บ้านเพื่อคนไทย’ โดยมีบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA : อทส.) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เป็นผู้ดำเนินการในที่ดินของ รฟท.และเลือกทำเลที่มีศักยภาพ 25 พื้นที่ทั่วประเทศ แบ่งเป็นโครงการนำร่อง 4 พื้นที่ คาดเฟสแรกใช้เม็ดเงินลงทุน 4,600 ล้านบาท

โครงการนี้ได้รับความสนใจจากนักพัฒนาที่ดิน ประชาชนทั่วไปที่ต้องการมีบ้าน เพราะแค่ที่ดินที่จะก่อสร้างแต่ละทำเลได้เปรียบบริษัทพัฒนาที่ดินเอกชนแล้ว

ตามด้วยเสียงวิพากษ์วิจารณ์ ทั้งจากพรรคการเมือง นักการเมือง ภาครัฐ เอกชน และประชาชน ว่าเหตุใดรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี และหัวหน้าพรรคเพื่อไทย ถึงเลือกที่จะทำโครงการนี้ ทั้งที่เคยมีบทเรียนมาแล้วจากบ้านเอื้ออาทร เมื่อปี 2547 ดำเนินการโดยรัฐบาลไทยรักไทย หรือรัฐบาลทักษิณ ชินวัตร ขณะนั้น ทำให้การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ที่อยู่ภายใต้การกำกับของกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) ต้องแบกภาระหนี้สินคงค้างสูงมาก จากต้นทุนจม (SUNK COST) เพราะขาดทุนจากโครงการบ้านเอื้ออาทรทั้งสิ้น

“ที่ดินที่ซื้อมาทำเอื้ออาทร ยุคนั้นเขาซื้อกันได้อย่างไร ในป่าก็มี เป็นหลุม เป็นบ่อ บางแห่งผ่านมาจะ 20 ปียังไม่มีความเจริญ ทำโครงการยังไม่ได้ แต่บ้านเพื่อคนไทย ดีกว่าเอื้ออาทร ตรงที่ใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้วและมีศักยภาพของรถไฟมาทำ ไม่ต้องไปซื้อ แต่เมื่อมีแผนการก่อสร้างจำนวนมโหฬารเหมือนบ้านเอื้ออาทร ก็ต้องคิดว่ามันจะเกิดการซิกแซ็กที่อ้างตัวเลขความต้องการของประชาชนเพื่อมาเร่งให้ก่อสร้าง แล้วตรงนี้แหละประชาชนต้องจับตากันให้ดี โอกาสจะเกิดเอื้ออาทร 2 ก็มีสิทธิเป็นไปได้ ผลประโยชน์มันจะตามมาใช่มั้ย”




ส่วนพื้นที่ไหนที่มีการก่อสร้างโครงการเอื้ออาทรไปแล้ว กคช.พยายามที่จะนำไปปล่อยเช่า และเช่าซื้ออย่างต่อเนื่อง เพื่อกอบกู้สถานะการเงินของ กคช. โดยมีการนำมาปรับปรุงใหม่เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าอยู่อาศัยได้จนถึงปัจจุบัน พบว่ายังมีห้องว่าง หรือมีอาคารว่างทั้งหลัง กคช.ได้ปรับปรุงทั้งแบบบ้านเช่า และบ้านเช่าซื้อ ปัจจุบันบ้านดังกล่าวที่อยู่ในโครงการเอื้ออาทร ซึ่งเป็นทั้งอาคารชุด บ้านแถว และบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ว่ากันว่า ใน กทม.ว่างอยู่ประมาณ 2,822 ยูนิต พื้นที่ปริมณฑล 8,226 ยูนิต ภาคกลาง 1,346 ยูนิต ภาคตะวันออก 2,449 ยูนิต ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 1,720 ยูนิต ภาคเหนือ 291 ยูนิต และภาคใต้ 1,206 ยูนิต รวมที่มีการก่อสร้างในโครงการเอื้ออาทร 365,805 ยูนิต และมียอดที่ยังจำหน่ายหรือให้เช่าไม่ได้ 18,060 ยูนิต

ขณะเดียวกัน ยังมีคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรของภาคเอกชนที่กำลังเผชิญปัญหาบ้านว่างหรือบ้านร้างขายไม่ได้ประมาณ 1.3 ล้านหลัง คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 2.6 ล้านล้านบาท ซึ่งสภาวะดังกล่าวมาจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่ไม่สอดคล้องกับการเติบโตของประชากร และรายได้ จนทำให้คนรุ่นใหม่เริ่มที่จะหันไปเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าการซื้อ

ดังนั้น การเกิดขึ้นของบ้านเพื่อคนไทย ทั้งที่ควรเป็นภารกิจของ กคช. ต้องไปอยู่กับกระทรวงคมนาคมที่กำกับดูแล รฟท. ส่งผลให้ กคช.ตกที่นั่งลำบากที่สุด เพราะกลุ่มลูกค้าจะอยู่ในระดับล่างและปานกลาง ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มเดียวกัน แต่จะให้ กคช.หรือนายวราวุธ ศิลปอาชา รมว.พม.ที่คุม กคช.ออกมาคัดค้านโครงการนี้ย่อมเป็นไปไม่ได้ ทั้งที่ กคช.มีภารกิจหลักคือสร้างบ้านให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางเป็นหลัก

“พม.และ กคช.ต้องมองมุมบวกไว้ว่าพรรคเพื่อไทย ทำเพื่อช่วยให้คนไทยมีบ้านอยู่อาศัย ไม่ใช่มาแย่งตลาดบ้านจาก กคช.ไป เพราะสมัยรัฐบาลบิ๊กตู่ กคช.เคยไปติดต่อ รฟท.จะขอเช่าที่ดินเพื่อมาทำบ้านราคาถูกให้ประชาชน ซึ่งพื้นที่บางซื่อ กม.11 (วิภาวดี) ก็เป็นแปลงที่คุยกันเพื่อไว้รองรับชุมชนริมทางรถไฟที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินของ ซี.พี. แต่ รฟท.ก็นิ่ง เพราะมีแผนที่จะให้บริษัทลูก เป็นคนทำอยู่แล้ว”

อีกทั้ง รฟท.เสนอที่ดินแปลงอื่นให้ แต่จะต้องไปถมดินเพราะพื้นที่เป็นบ่อในปริมาณที่มากก่อน จึงจะทำการก่อสร้างได้ ซึ่ง กคช.เห็นว่าถ้าต้องมาถมดินที่ต้องใช้ต้นทุนมหาศาล ก็ไม่สามารถจะสร้างบ้านเช่า หรือเช่าซื้อราคาถูกให้ชุมชนที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างได้ เพราะประชาชนตรงนั้นยืนยันว่ามีกำลังจ่ายได้ระหว่าง 2,000-3,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถ้า กคช.สร้างบ้านให้ผู้มีรายได้น้อยจะได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาลอยู่แล้ว สุดท้ายการพูดคุยในยุครัฐบาลบิ๊กตู่ ต้องจบลงเพราะ รฟท.ไม่ยินยอมให้เช่าพร้อมกับบอกว่าที่ดินของ รฟท.โอนให้บริษัทลูกคือ อทส.ไปหมดแล้ว


ปัจจุบัน การเกิดขึ้นของบ้านเพื่อคนไทยจึงเป็นเหตุให้ กคช.ต้องหันมาปรับยุทธศาสตร์ใหม่ว่าจะทำอย่างไรเพื่อให้ กคช.ยังคงยืนหนึ่งในฐานะหน่วยงานของรัฐที่สร้างที่อยู่อาศัยตามภารกิจหลักได้ และกลุ่มลูกค้าจากนี้ไปจะเป็นกลุ่มไหน

อย่างไรก็ดี คนในกระทรวง พม.เล่าว่า กคช.จะต้องปรับแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยด้วยการมองช่องว่างของตลาด ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่มผู้สูงอายุ หรือคนวัยเกษียณ ที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป จะเป็นหนึ่งในเป้าหมาย เพราะสังคมไทยกำลังก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุ โดยในปี 2570 จะมีผู้สูงอายุถึง 17.87 ล้านคน หรือคิดเป็น 27% ของจำนวนประชากร และในปี 2579 จะมีผู้สูงอายุถึง 33% หรือ 22.1 ล้านคน

ตรงนี้จะเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ กคช.จะร่วมกับกรมกิจการผู้สูงอายุของ พม.ซึ่ง กคช.ต้องไปจัดหาบ้านเอื้ออาทรที่เป็น SUNK COST ที่อยู่ในทำเลที่จะนำกลับมาทำเพื่อผู้สูงอายุได้ เช่นที่ สมุทรปราการ เทพารักษ์ และรังสิตคลอง 5 ซึ่งเป็นทรัพย์จม หาก กคช.นำมาพัฒนาได้จะมีรายได้เข้า กคช.และทำให้ฐานะการเงิน กคช.ดีขึ้น

“กรมกิจการเห็นว่า ต้องทำบ้านผู้สูงอายุ 3 ระดับ คือ กลุ่มที่ดูแลตัวเองได้ จะมีพื้นที่ให้เข้าอยู่อาศัยได้สะดวก 2.กลุ่มเริ่มมีปัญหาสุขภาพ ใช้รถเข็น จะจัดทำเหมือนบ้านผู้สูงอายุกึ่งเนิร์สซิ่งโฮม ต้องมีคนดูแล มีนักกายภาพบำบัด และกลุ่มที่ 3 คือกลุ่มติดเตียง จะจัดทำในลักษณะ Hospital นั่นเอง”

ในส่วนของกลุ่ม 2 และ 3 ทาง กคช.และกรมกิจการผู้สูงอายุ จะมีการประสานงานกับ สปสช. และโรงพยาบาล โดยในเบื้องต้น รัฐมนตรี พม. ได้สั่งการให้กรมกิจการผู้สูงอายุจัดโครงการอบรมผู้อภิบาลผู้สูงอายุเป็นรุ่นๆ เพื่อสร้างความรู้พื้นฐานที่จะใช้ประกอบอาชีพเพื่อดูแลผู้สูงอายุในชุมชนที่ กคช.จัดสร้างเพื่อลูกค้าผู้สูงอายุต่อไป

“กรมกิจการผู้สูงอายุ มีประสบการณ์จากการทำบ้านบางแค และรู้ถึงความต้องการของประชาชนหลังเกษียณ ที่พอจะมีรายได้ดูแลตัวเองได้ระดับหนึ่งจะสามารถมาอยู่ในโครงการได้”

นอกจากโครงการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุแล้ว กคช.ยังมีโครงการสร้างบ้านเพื่อหน่วยงานรัฐต่างๆ ที่ต้องการจัดทำเป็นโครงการสวัสดิการให้ข้าราชการขององค์กร โดยเฉพาะโครงการสวัสดิการเพื่อให้เป็นที่อยู่อาศัยของกำลังพล ทั้งกองบัญชาการทหารสูงสุด กองทัพบก กองทัพเรือ กองทัพอากาศ ที่มีการเจรจาใกล้จะได้ข้อยุติ โดยนำที่ดินของกรมธนารักษ์ที่อยู่ในความดูแลของหน่วยงานทหารต่างๆ มาให้ กคช.ดำเนินการต่อไป




ไม่เพียงเท่านั้น กคช.ต้องมีการปรับแผนเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้ประชาชนทั่วไป แม้ว่าจะมีโครงการบ้านเพื่อคนไทย ที่หลายคนมองว่าเป็นคู่แข่ง กคช.ก็ตาม แต่ต้องดูต่อไปว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทยจะเกิดอุปสรรคใดๆ หรือไม่? ในบางพื้นที่ ตัวอย่างที่ จ.เชียงใหม่ จะพัฒนาเนื้อที่กว่า 7 ไร่ ใกล้สถานีรถไฟเชียงใหม่ ติด ถ.เจริญเมือง ถ.ทุ่งโฮเต็ล ห่างมหาวิทยาลัยพายัพ 2.6 กม. ห่างมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ 7.5 กม. ห่างถนนซูเปอร์ไฮเวย์ 1.3 กม. พัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุด จำนวน 720 ยูนิต ในราคา 1.5 ล้านบาท นั่นเริ่มมีคนใน รฟท.เล่ากันว่าอาจมีปัญหาเรื่องของผังสีที่ไม่สามารถทำอาคารสูงได้ หากจะให้แก้ผังสีจะต้องใช้เวลา อาจต้องมีการทำประชาพิจารณ์ ไม่แน่ใจว่าชาวบ้านบริเวณรอบๆ จะยอมให้ขึ้นตึกสูงหรือไม่

“ต้องจับตาดูกันว่าจะเหมือนช่วงทำบ้านเอื้ออาทรหรือไม่ เวลานี้บอกให้บริษัทลูกทำ แล้วอ้างว่ายอดความต้องการทะลัก คือมีตัวเลขคนจองมากๆ จนทำไม่ทัน ถึงตอนนั้นจะเปิดรับบริษัทอื่นๆ เข้ามาสร้าง กคช.ก็ดูว่า รฟท.จะส่งให้ กคช.ทำหรือไม่ ถ้าส่งมาให้เชื่อว่า กคช.พร้อมดำเนินการให้”

รวมทั้งหน่วยงานรัฐหลายแห่งต้องการจัดโครงการสวัสดิการที่อยู่อาศัยให้ข้าราชการ ลูกจ้าง หรือพนักงานในสังกัด แต่ขึ้นอยู่ว่าหน่วยงานรัฐ และข้าราชการในสังกัดมีความประสงค์เช่นไร ตัวอย่างเช่น กรุงเทพมหานคร มีผู้ประกอบการภาคเอกชนที่มีการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย พร้อมถือกระเป๋าเข้ามาอยู่ได้ ในทำเลต่างๆ ยื่นเสนอโครงการเข้ามา หรือ กคช.จะเสนอโครงการเข้ามาได้เช่นกัน

“มีโครงการที่ลูกค้าซื้อแล้วขอสินเชื่อไม่ผ่าน ทำให้มีโครงการขายไม่ออกมากมาย พวกนี้จะวิ่งเข้าหาหน่วยงานรัฐ เพราะข้าราชการมีรายได้ประจำ อย่างที่ กทม.ให้สำนักงานที่อยู่อาศัย (สพอ.) สังกัด กทม. ที่คอยช่วยเหลือข้าราชการหรือลูกจ้างที่มีรายได้น้อยต้องการความช่วยเหลือเรื่องที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ทำให้คนเหล่านี้มีที่อยู่หลายเขตแล้ว”


ล่าสุด มีบริษัทไหมไทยสวัสดิการ จำกัด เสนอจัดทำโครงการสวัสดิการที่พักอาศัยเพื่อข้าราชการ และลูกจ้างในสังกัด กทม.เข้ามา ในรูปแบบคอนโดมิเนียมชื่อ “อยู่รวยคอนโด” ตั้งอยู่ถนนนวมินทร์ 135 ผ่อนกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำเลอยู่ใกล้โรงพยาบาลพญาไทนวมินทร์ ตลาดปัฐวิกรณ์ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู

ทั้งนี้ หากโครงการอยู่รวยคอนโด ผ่านการพิจารณารับรองจาก สพอ.และคณะผู้บริหารแล้ว จะประชาสัมพันธ์ให้ข้าราชการและลูกจ้าง กทม.ที่สนใจโครงการนี้จองตามเงื่อนไขได้ต่อไป

หากจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านเอื้ออาทร หรือบ้านเพื่อไทย หรือที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนที่ว่างอยู่ ซึ่งมีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ ย่อมมีข้อดี ข้อเสียที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น ทำเลที่ตั้งนั้นต้องยอมรับว่า บ้านเพื่อคนไทยและของภาคเอกชนดีกว่าบ้านเอื้ออาทร เพราะใกล้เส้นทางคมนาคม ใกล้แหล่งงาน หรือศูนย์กลางของเมือง ส่วนราคาบ้านเอื้ออาทร และบ้านเพื่อคนไทยมีราคาที่ถูกกว่าภาคเอกชน ซึ่งผู้มีรายได้น้อยและปานกลางมีกำลังซื้อได้

ส่วนในเรื่องของกรรมสิทธิ์แล้ว การซื้อที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนย่อมดีกว่า และถือเป็นการลงทุนที่สร้างมูลค่าทรัพย์สิน และมีความสะดวกสบายสูงกว่าบ้านเพื่อคนไทย แม้บ้านเพื่อคนไทยจะอยู่ในทำเลที่ดี แต่อาจติดเงื่อนไขของรัฐ ที่ทำให้สร้างผลตอบแทนได้น้อยกว่าได้เช่นกัน อีกทั้งซื้อบ้านเอกชน สามารถเข้าอยู่ได้เลย เพียงแต่ว่าอาจมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ขณะที่บ้านเพื่อคนไทย ยังต้องรอจนกว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จ

“ถ้าจะมองผลที่ได้ต่อระบบเศรษฐกิจแล้ว การไปซื้อบ้านว่างหรือบ้านร้างที่มีกว่า 1.3 ล้านหลัง คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 2.6 ล้านล้านบาท น่าจะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดีกว่า และยังช่วยให้เจ้าของบ้านที่ขายได้เกิดการหมุนเวียนเงินได้ดีกว่า แถมลดจำนวนบ้านร้าง ลดปัญหาการใช้พื้นที่อย่างไม่มีประสิทธิภาพได้ด้วย”


ที่สำคัญการเกิดขึ้นของ ‘บ้านเพื่อคนไทย’ คนการเมืองให้บทสรุปสั้นๆ ว่าเป็นเหตุผลทางการเมืองล้วนๆ ของพรรคเพื่อไทย เพราะถ้าให้ กคช.ซึ่งอยู่ในความดูแลของกระทรวง พม.ที่มีนายวราวุธ ศิลปอาชา หัวหน้าพรรคชาติไทยพัฒนา เป็นผู้ดำเนินการ ผลงานที่ได้จะไปอยู่ที่พรรคชาติไทยพัฒนา และอาจเป็นเหตุเป็นผลให้มีการขุดคุ้ยเรื่องทุจริตบ้านเอื้ออาทร ที่เกิดในยุครัฐบาลทักษิณ มาโจมตีได้เช่นกัน ซึ่งวันนี้คนการเมืองยังอยากให้ประชาชนจับตาดูว่า บ้านเพื่อคนไทย จะเป็นเอื้ออาทร 2 ได้หรือไม่?

ขณะที่ กคช.ก็ต้องเร่งปรับยุทธศาสตร์ใหม่ เพื่อให้ กคช.เป็นองค์กรที่ยังมีความหวังให้พนักงาน กคช.และสอดคล้องกับพันธกิจในการสร้างบ้านเพื่อประชาชนผู้มีรายได้น้อยต่อไป!

ข้อมูลข่าวสารเพิ่มเติมได้ที่

Facebook :https://www.facebook.com/SpecialScoopManagerOnline/
Instragram :https://instagram.com/special.scoop.mgronline
Tiktok :https://vt.tiktok.com/ZSe4j