‘ทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ’ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ ชี้แผนพลิกฟื้นสถานะทางการเงิน กคช. ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีทรัพย์สินกว่า 1 แสนล้านบาท ต้องเร่งสร้างรายได้ทั้งการยึดคืนอาคารเช่าเหมา ที่ดินจัดประโยชน์ในทำเลทองมาปรับปรุงเพื่อสร้างรายได้ ตะลึงที่ดินย่านพหลฯ เอกชนได้เนื้อๆ ส่วน กคช.แค่เศษ แจง 6,000 กว่าสัญญาถูกตรวจสอบกันละเอียด “สัญญาไหนดี ได้ไปต่อ-สัญญาไหนห่วย ดึงคืน” เตรียมเสนอ ครม.บิ๊กตู่ ขออนุมัติขายคอนโดฯ ฟันหลอยกล็อตให้บริษัทลูก กคช.หวังปิดฉากเอื้ออาทร และนำเงินไปชำระหนี้ครบสัญญา 4 พันล้านบาท พร้อมเร่งจัดทำโครงการเคหะสุขประชาบ้านพร้อมอาชีพ ใน 37 แปลงที่ดิน Land bank และ Sunk Cost เพื่อคนมีรายได้น้อย
การเคหะแห่งชาติ (กคช.) เป็นรัฐวิสาหกิจแห่งหนึ่งของรัฐ ซึ่งในรายงานแผนบริหารหนี้สาธารณะ ประจำปีงบประมาณ 2566 ระบุว่าเป็นหน่วยงานที่มีความเสี่ยงในด้านสถานะทางการเงินและการบริหารงาน โดยพิจารณาจากสัดส่วนความสามารถในการหารายได้เทียบกับภาระหนี้ของกิจการ (Debt Service Coverage Ratio : DSCR ) ต่ำกว่า 1 เท่า ขณะที่ทรัพย์สินของ กคช.ปัจจุบันมีมากกว่า 1 แสนล้านบาท มาจากที่ดินที่รอการพัฒนา (Land bank) 5,200 ไร่ ที่ดินเสื่อมสภาพ (Sunk Cost) 94 แปลง รวมพื้นที่ 4,571 ไร่ และอาคารคงเหลือประมาณ 19,000 ยูนิต รวมทั้งรายได้จากลูกหนี้คงค้างอีกนับหมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ดี หากสินทรัพย์ของ กคช.ที่มีอยู่ เทียบบริษัทเอกชนที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ว่ากันว่าธุรกิจประเภทนี้ และสินทรัพย์ขนาดนี้จะสร้างผลตอบแทนมหาศาล หรือถ้าจะคิดแบบทั่วไปมีรายได้ไม่น้อยกว่า 3% (General income) หรือประมาณ 3 พันกว่าล้านบาทต่อปี ขณะที่ กคช.ทำรายได้แค่ 300 ล้านบาทต่อปี
ตรงนี้จึงเป็นปัญหาใหญ่ที่สำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) และสำนักงานบริหารหนี้สาธารณะ (สบน.) มีความเป็นห่วงเมื่อ กคช.ต้องการก่อหนี้ใหม่ ดังนั้น จึงต้องให้ กคช.ไปเร่งรัดพลิกฟื้นกิจการเพื่อเพิ่มรายได้ให้เพียงพอสำหรับการชำระหนี้ที่กำลังจะครบวาระต้องจ่ายกว่า 4,000 ล้านบาทในปีนี้ และยกระดับฐานะทางการเงินของ กคช.ให้ดีขึ้นต่อไป
นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการ กคช. บอกว่า ทีมผู้บริหาร กคช. มองเห็นถึงสถานะทางการเงินและการบริหารมาอย่างต่อเนื่อง และเชื่อว่าแนวโน้มปี 2566 กคช.จะอยู่ในสถานะขาดทุน และปีนี้ในช่วงเดือน พ.ค และเดือน ส.ค.จะมีหนี้ที่ครบต้องชำระประมาณ 4 พันกว่าล้านบาท ต้องมาวางแผนกันว่าจะเลือกแนวทางไหน ขณะที่ กคช.ยังมีหนทางที่จะเพิ่มรายได้เช่นกัน
ประการที่ 1 รายได้จากพื้นที่จัดประโยชน์ และอาคารต่างๆ ที่ กคช.ยึดคืนมาจากบริษัทเอกชนที่เคยทำสัญญาเช่าเหมาที่ครบสัญญาและผิดสัญญากลับคืนมาดำเนินการเอง
“อย่างสัญญาเช่าเหมาอาคารเคหะกว่า 3 หมื่นยูนิต เมื่อบริษัทหมดสัญญาหรือผิดสัญญาเราก็เอาคืน มาปรับปรุง ซ่อมแซม ทาสี นำไปให้ผู้มีรายได้น้อยเช่าในราคา 1,500 บาท ซึ่งจะทำให้ กคช.มีรายได้เพิ่มจากอาคารเหล่านี้ และยังช่วยให้คนมีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองด้วย”
ไม่เพียงอาคารเช่า ยังมีที่ว่างซึ่งเอกชนเช่าไปทำกิจการต่างๆ ทั้งตลาดสด มินิมาร์ท ที่จอดรถ แต่ที่ดูจะคลาสสิกมากคือที่ดินแห่งหนึ่ง ข้างในเป็นหมู่บ้านเอื้ออาทร ที่มีคนอยู่จำนวนมาก 8,000-9,000 ยูนิต มีตลาดสด มีอาคารสำนักงานต่างๆ ซึ่งเอกชนเช่าที่ตรงนี้ไปทำที่จอดรถ 3 ไร่ และสามารถจอดรถได้ถึง 200 คัน ทำสัญญาเช่าครั้งละ 3 ปี ซึ่งมีการต่อสัญญามา 3 รอบแล้ว โดยการเคหะได้ค่าเช่าแปลงนี้เดือนละ 45,000 บาท ซึ่งเวลานี้หมดสัญญาแล้ว จะปรับราคาค่าเช่าก็ยังไม่ได้ ปัจจุบันอยู่ในสถานะฟ้องขับไล่
“มาคิดดูนะเขาทำที่จอดรถได้ 200 คัน ชั่วโมงละ 10 บาท คิดเป็น 2,000 บาทต่อชั่วโมง วันหนึ่งจอด 24 ชั่วโมง เขาได้ 48,000 บาทต่อวัน หากมองอย่างเป็นธรรมไม่มีใครจอด 24 ชั่วโมง เราคิดแค่ 60% เขาจะมีรายได้ถึงเดือนละ 800,000-900,000 บาท แต่เขาจ่ายค่าเช่า กคช. 45,000 บาทต่อเดือน”
ที่น่าสนใจคือ สัญญาเช่าประเภทที่ดินจัดประโยชน์มีกว่า 6,000 สัญญา ซึ่งมีรูปแบบการเช่าเพื่อประกอบกิจการต่างๆ ทั้งทำตลาดสด ที่จอดรถ สร้างมินิมอล ร้านสะดวกซื้อ 7-11 ปัจจุบันผู้บริหารและพนักงาน กคช.ได้ร่วมมือกันนำสัญญาเหล่านี้มาตรวจดูหากสัญญาไหนกำลังจะหมดสัญญา และได้ราคาที่เหมาะสมและเป็นธรรมก็ให้เช่าต่อไป แต่ถ้าไม่เหมาะสม และ กคช.เสียผลประโยชน์มาก เราต้องยึดคืนพื้นที่ดังกล่าวและนำไปพิจารณาเป็นรายๆ ไป จะทำให้ กคช.มีรายได้เพิ่มขึ้นจากที่ดินเช่าเหล่านี้
“เคหะมีรายได้มาจาก 3 ทาง คือ ขายบ้าน เก็บค่าเช่าจากผู้เช่า 7 หมื่นหน่วย รวมโครงการฟื้นฟูดินแดง และการจัดประโยชน์ในทรัพย์สินที่มีจำนวนมาก”
ประการที่ 2 รายได้จากการบริหารลูกหนี้ค้างชำระ โดยเฉพาะลูกหนี้เช่าซื้อที่อยู่อาศัย ต้องหาวิธีช่วยลูกหนี้ที่เป็น NPL ให้สามารถผ่อนชำระได้ จะส่งผลให้ NPL เหล่านี้ลดลง เช่น คนที่เช่าซื้อกับ กคช.มีการขยายเทอมให้ยาวขึ้นไป เพื่อให้เขาผ่อนในอัตราที่น้อยลง หรือเปลี่ยนจากเช่าซื้อ มาเป็นเช่า กคช.แทน เมื่อเขาพร้อมก็ปรับจากเช่า ให้เป็นเช่าซื้อ โดยเงินค่าเช่าจะคิดเป็นเงินดาวน์ให้นั่นเอง
“กคช.จะคิดแต่เรื่องของกำไรไม่ได้ นโยบายรัฐคือให้การเคหะสร้างบ้านให้คนมีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย ต้องหาวิธีที่ช่วยคนกลุ่มนี้ให้เขามีที่อยู่ด้วยเช่นกัน”
ประการที่ 3 รายได้จากอาคารเอื้ออาทรที่คงเหลือเวลานี้ประมาณ 18,000-19,000 ยูนิต มีการหารือกันว่าจะเสนอขายยกล็อต ให้บริษัทเคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน) หรือ K-HA ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ กคช.โดยตรง และมีผู้ว่าการ กคช.เป็นประธาน ไปดำเนินการต่อในราคาที่ กคช.ต้องได้ประโยชน์ บริษัทลูกสามารถไปดำเนินการต่อได้เช่นกัน
“เราขายให้บริษัทลูกเท่ากับ กคช.ยังดูอยู่ เมื่อลูกได้ไปแล้ว ไปปรับปรุง นำไปให้เช่าก็ต้องไม่แพงจนชาวบ้านเดือดร้อน ส่วนเอกชนรายอื่นเขาไม่สนใจเพราะเป็นห้องเหลือๆ ในแต่ละอาคาร พูดง่ายๆ เป็นฟันหลอ จึงอยากขายยกล็อตไปเลย แต่เรื่องนี้ต้องขึ้นอยู่กับ ครม.จะอนุมัติหรือไม่ และทันก่อนที่รัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา จะประกาศยุบสภาตามที่ประกาศไว้ในวันที่ 15 มี.ค.นี้หรือไม่ เพราะถ้าทำได้เท่ากับ กคช.ปิดบัญชีโครงการเอื้ออาทรไปได้เลย”
โดย กคช.วางไว้ว่าจะแบ่งขายยกล็อตเป็น 2 ช่วง คือ พ.ค.และ ส.ค.ปีนี้ เพื่อนำเงินที่ได้ไปชำระหนี้ที่ครบชำระ 4 พันล้านบาท เพราะเดิมราคาค่าก่อสร้างโครงการนี้ยูนิตละ 450,000 บาท ซึ่งรัฐอุดหนุนยูนิตละ 8 หมื่นบาท ทำให้ราคาที่ขายให้ชาวบ้านอยู่ที่ยูนิตละ 3 แสนกว่าบาท
“บอร์ด ผู้ว่าฯ รองผู้ว่า ผู้ช่วย และผู้บริหารทุกคนช่วยกันคิดราคาที่เหมาะสม ควรขายให้บริษัทลูกเท่าไหร่ และลดได้เท่าไหร่ โดยเคหะไม่เสียประโยชน์ บริษัทลูกซื้อไปแล้วทำราคาเช่าแบบที่เขาอยู่ได้ด้วย ประชาชนก็ต้องรับค่าเช่าได้ด้วย”
ผู้ว่าฯ กคช.ย้ำว่า ถ้าโครงการขายยกล็อตเข้า ครม.ไม่ทัน กคช.ต้องมาคิดว่าจะทำอย่างไรในการหาเงินมาชำระหนี้ 4 พันล้านบาท เบื้องต้น ฝ่ายการตลาดของ กคช.ต้องทำหน้าที่ขายคอนโดฯ เอื้ออาทรฟันหลอเป็นยูนิตต่อไป ซึ่งเวลาผ่านไปกว่า 10-15 ปี ยังขายไม่หมด ไม่รู้ว่าเมื่อไหร่ถึงจะหมด หรือไม่ กคช.ต้องใช้วิธีการกู้เงินเพิ่มเพื่อมาจ่ายหนี้เดิม แต่มีปัญหาเนื่องจากดอกเบี้ยกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น จะส่งผลให้ต้นทุนในการสร้างบ้านของ กคช.เพิ่มขึ้นเช่นกัน
ประการที่ 4 รายได้ตามแผนจัดประโยชน์ในที่ดิน Land bank และ Sunk Cost ที่มีศักยภาพดำเนินการได้ โดยเฉพาะที่ดิน Land bank ในการทำพื้นที่ตลาดสด 6 แห่ง ในทำเลทอง ประกอบด้วย ห้วยขวาง คลองจั่น หัวหมาก บางชัน รามคำแหง บ่อนไก่ระยะที่ 1 และโครงการสำรวจเพื่อจัดทำตลาดในที่ดินว่างของ กคช.อีก 101 แห่ง ส่วนที่ดิน Sunk Cost และ Land bank บางแปลง เลือกจัดสรรเพื่อไปจัดทำโครงการบ้านรูปแบบ PPP กับบริษัทลูกคือ K-HA ภายใต้ชื่อโครงการบ้านเคหะสุขประชา
ปัจจุบัน โครงการบ้านเคหะสุขประชาจะเป็นการพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัย พร้อมอาชีพที่เรียกว่า ‘เศรษฐกิจสุขประชา’ ซึ่งผู้ที่อยู่ในชุมชนนี้จะมีอาชีพที่สามารถสร้างรายได้เพื่อเลี้ยงตัวเองและครอบครัวได้ โดยเน้น 6 อาชีพได้แก่ เกษตรอินทรีย์ ปศุสัตว์ อาชีพบริการชุมชนและชุมชนข้างเคียง อุตสาหกรรมขนาดเล็ก ศูนย์การค้าปลีก-ส่ง และตลาด
“ชุมชนบ้านเคหะสุขประชา จะเน้นตั้งแต่การผลิต ไปจนถึงช่องทางการจัดจำหน่าย ต้องไม่ลืมว่าโครงการบ้านการเคหะตั้งมาตั้งแต่ปี 2516 มีอยู่ทั่วประเทศ ใครที่มาอยู่ในชุมชนไม่ว่าจะเลี้ยงปลา เลี้ยงไก่ ปลูกผัก ก็สามารถส่งขายได้ เรามีตลาดรองรับไว้พร้อม”
ผู้ว่าฯ กคช. ย้ำว่า โครงการเคหะสุขประชาจะดำเนินการทั้งหมด 37 แปลง ซึ่งเวลานี้มีโครงการนำร่องที่โครงการเคหะสุขประชา ฉลองกรุง 302 หน่วย และเศรษฐกิจสุขประชา ที่นี่จะเน้นเรื่องของตลาดเป็นหลัก ส่วนโครงการเคหะสุขประชาร่มเกล้า 270 หน่วย จะเน้นในเรื่อง Minimal ขณะที่อีก 3 โครงการนำร่องในรูปของเศรษฐกิจสุขประชา ที่เน้นในเรื่องเกษตรอินทรีย์และปศุสัตว์ คือ โครงการวังน้อย จังหวัดอยุธยา จะเน้นเรื่องของการเลี้ยงไก่ โครงการธรรมศาลา ที่จังหวัดนครปฐม จะเน้นในเรื่องของการปลูกผักโฮโดรโปนิกส์ และโครงการที่ลำลูกกา คลอง 12 จังหวัดปทุมธานี จะเน้นเรื่องของการเลี้ยงปลาดุก
ขณะเดียวกัน ยังได้เตรียมโครงการเร่งด่วนอีก 10 แห่ง ซึ่งจะมีทั้งที่สระบุรี และเชียงใหม่ บวกกับ 3 แปลงคือ วังน้อย ลำลูกกา และธรรมศาลา ได้จ้างบริษัทที่ปรึกษาในการออกแบบและวางผังที่ดินในพื้นที่ให้เหมาะสมทั้งในเรื่องที่อยู่อาศัย และอาชีพ ส่วนอีก 22 แปลงที่เหลือ กคช.อาจจะดำเนินการพัฒนาและปรับเปลี่ยนไปบ้างโดยยึดจากรูปแบบแพลตฟอร์มที่บริษัทที่ปรึกษาทำให้ 13 แปลง ซึ่งวันนี้ยังไม่ชัดว่าจะเน้นเศรษฐกิจในรูปแบบใด
“มีชาวบ้านที่สนใจโครงการบ้านพร้อมอาชีพทางภาคใต้ เขาอยากเลี้ยงกบเนื้อ เพราะได้ราคา สร้างรายได้ดีด้วย ต้องมาดูกันว่าจะมีหรือไม่ เท่าที่สำรวจโครงการที่เน้นเป็นพื้นที่ปลูกกัญชง จะได้รับความสนใจมากที่สุด”
สำหรับโครงการบ้านเช่าพร้อมอาชีพมีแบบบ้านให้เลือกทั้งหมด 4 แบบ ประกอบด้วยกลุ่มผู้สูงอายุ คนพิการ กลุ่มผู้มีสถานะโสด กลุ่มครัวเรือนใหม่ และกลุ่มครอบครัว ซึ่งวันนี้ประชาชนที่สนใจสามารถเข้าไปจองในระบบออนไลน์ที่บริษัทเคหะสุขประชา จำกัด ได้ เพียงแต่ผู้ที่จะเข้าโครงการนี้ได้ต้องเป็นผู้มีรายได้น้อยที่เข้าตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้เท่านั้น
“เราทำโครงการเคหะสุขประชาบ้านเช่าพร้อมอาชีพไปก่อน เมื่อทุกอย่างเดินหน้าได้แล้ว เคหะอาจจะขยายไปสร้างบ้านขายให้กลุ่มคนต่างๆ ในที่ดินที่เหลือได้ด้วย เพราะที่ดินแต่ละแห่งมีจำนวนมาก และสามารถจัดทำเป็นเฟสได้”
นอกจากนี้ ยังมีโครงการบ้านผู้สูงอายุแบบครบวงจร (Wellness Center ) ซึ่งเป็นแนวคิดของบิ๊กตู่ ที่ต้องการให้ข้าราชการที่เกษียณอายุ ที่เคยอยู่บ้านพักราชการ สามารถมีบ้านอยู่อาศัยเป็นของตัวเองหลังเกษียณ ซึ่งได้เตรียมพื้นที่ตรงบริเวณ อ.สูงเนิน จังหวัดนครราชสีมาไว้แล้ว เป็นที่ดินทำเลดี อยู่ติดถนน และที่พื้นที่ไนท์ซาฟารี จังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งทั้ง 2 โครงการอยู่ระหว่างการศึกษา รวมไปถึงโครงการ TOD ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามโครงข่ายคมนาคมโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจะเป็นการพัฒนาที่ดินแบบ Mixed Use ที่ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลาง มีออฟฟิศสำนักงาน ที่เดิมคาดว่าจะเริ่มที่คลองจั่น เป็นต้น
อีกทั้งยังมีผู้ประกอบการภาคเอกชน และเจ้าของที่ดินหลายแห่งได้ให้ความสนใจโครงการบ้านพร้อมอาชีพ โดยเฉพาะเอกชนที่เชียงราย ยินดีมอบที่ดินให้ทำรูปแบบเศรษฐกิจด้านการเลี้ยงโคเนื้อ ซึ่งเขาอยู่ในสมาคมโคเนื้อ ที่จะส่งออกไปเมืองนอกได้ เมื่อทุกอย่างเดินหน้าได้เอกชนจะพัฒนาโครงการเองในที่ดินที่เหลือต่อไป รวมไปถึงการนิคมอุตสาหกรรม มีการหารืออยากให้บริษัทเคหะสุขประชาไปสร้างอาคารเช่าให้แรงงานในนิคมเป็นเวลา 30 ปี แต่ปรากฏว่าไม่สามารถดำเนินการได้ ซึ่งมีข้อท้วงติงจากหน่วยงานรัฐด้วยกันว่า บริษัทเคหะสุขประชา เป็นบริษัทลูก กคช. จะดำเนินการสร้างที่อยู่อาศัยแข่งกับ กคช.ไม่ได้ ซึ่งเรื่องนี้ กคช.และบริษัทลูก ต้องนำข้อท้วงติงไปศึกษาและหาวิธีการแก้ไขต่อไป
ดังนั้น การสร้างรายได้เพื่อพลิกฟื้นสถานะทางการเงินโดยเพิ่มผลตอบแทนจากการบริหารสินทรัพย์ของ กคช.ทั้งในเรื่องรายได้จากการยึดคืนพื้นที่อาคารเช่าและที่ดินทำเลทองจากกลุ่มทุนที่เข้ามาหาประโยชน์จาก กคช.เพื่อนำมาจัดประโยชน์กันใหม่ รวมทั้งการขยายเวลาให้ลูกหนี้ที่ค้างชำระ ทั้งการเปลี่ยนรูปแบบการเช่าซื้อเป็นการเช่า การนำที่ดิน Sunk Cost และ Land bank มาจัดประโยชน์กันใหม่ พร้อมการขายคอนโดเอื้ออาทรฟันหลอแบบยกล็อตให้บริษัทลูก ล้วนแต่จะเป็นการสร้างประโยชน์ให้องค์กร กคช.และพนักงาน กคช.ทุกคน ซึ่งต้องร่วมแรงร่วมใจที่จะช่วยกันกอบกู้สถานะทางการเงินที่มี DSCR ขึ้นมาเกิน 1 เท่าให้ได้ และหากทำได้จริงพนักงาน กคช.คงได้อิ่มเอมรับโบนัสสิ้นปีแบบกระเป๋าตุงกันทั่วหน้า!!
ข้อมูลข่าวสารเพิ่มเติมได้ที่
Facebook :https://m.facebook.com/SpecialScoopManagerOnline/?locale2=th_TH
Tiktok :https://vt.tiktok.com/ZSe4jv
