จับตาโครงการพัฒนา EEC จะสิ้นมนต์ขลังหรือไม่? ดร.โสภณ พรโชคชัย บจก.เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ลงพื้นที่สำรวจ พบบางโครงการร้างนักลงทุนชะลอโครงการ ต่างชาติย้ายฐานผลิตไปเวียดนาม อินโดนีเซีย ขณะนี้ข้อมูลบีโอไอชี้ชัดปี 64 เทียบปี 63 โครงการลดลงร้อยละ 30 และเงินลงทุนลดลงร้อยละ 21 แนะนักลงทุนอสังหาฯ หยุดลงทุนสร้างอะไรไปก็ขายยาก แต่ให้กอดที่ดินไว้รอรัฐบาลเร่งพัฒนาระบบสาธารณูปโภค มั่นใจ ‘ไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบิน’ ยังคงเป็นความหวังให้ตลาดอสังหาฯ โตอีกครั้ง ด้าน ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผอ.ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) แจงไตรมาส 2 ปี 64 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัด EEC หดตัว การออกใบอนุญาตจัดสรรลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย!
โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor หรือ EEC) ที่บรรดานักธุรกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศให้ความสนใจที่จะเข้าไปลงทุน รวมไปถึงโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ประกอบด้วย สนามบินดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ระยะทาง 220 กิโลเมตร ล้วนแต่เป็นผลดีต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ โดยเฉพาะวงการอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่งในพื้นที่รอบๆ EEC และตามเส้นทางและสถานีไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบินพาดผ่าน
แต่วันนี้บรรดานักลงทุนต่างๆ และนักซื้อขายที่ดินเริ่มตั้งคำถามว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แห่ไปลงทุนตามโครงการ EEC ยังมีอนาคตอยู่หรือไม่!
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส บอกว่า จากการลงพื้นที่สำรวจข้อมูลในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ ที่มีการลงทุนไปแล้วและความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งคนต่างชาติและคนไทยในบริเวณพื้นที่พัฒนาตามโครงการ EEC นั้นพบว่ามีการชะลอโครงการไปพอสมควร ทั้งเรื่องการลงทุนและเรื่องของกำลังซื้อ ซึ่งเดิมมีการคาดหวังว่าตลาดอสังหาฯ จะสดใส และกลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่ง
โดยจากข้อมูลส่วนต่างๆ ทั้งจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) พบว่าโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่ได้รับอนุมัติให้การส่งเสริมการลงทุนในปี 2564 (ม.ค.-มิ.ย.) มีจำนวนโครงการที่ได้รับการอนุมัติ 377 โครงการ มูลค่าเงินลงทุน 126,865 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2563 (ม.ค.-มิ.ย.) ในช่วงเวลาเดียวกัน จำนวนโครงการลดลงร้อยละ 30 และมูลค่าเงินลงทุนลดลงร้อยละ 21
นอกจากนี้ ยังพบว่าปัญหาที่ต่างชาติไม่เข้ามาลงทุน และยังไม่ตัดสินใจลงทุนในไทยนั้นไม่ใช่เหตุจากวิกฤตโควิด-19 เป็นหลัก แต่เป็นเพราะว่าต่างชาติหันไปลงทุนที่เวียดนาม อินโดนีเซีย เป็นต้น ที่อาจจะเกิดจากประเทศต่างๆ เหล่านั้นให้สิทธิประโยชน์ที่มากกว่าก็เป็นได้ หรือเป็นเพราะความล่าช้าของโครงการลงทุนตามแผน EEC ซึ่งเป็นแผนระยะยาวหรือไม่
“บางโครงการที่อยู่อาศัยดูร้าง ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะลูกค้าที่ซื้อไว้แล้วไม่เข้ามาอยู่ และบริษัทได้สำรวจราคาที่ดินพบว่าราคาที่ดินไม่ได้พุ่งหรือเป็นการปั่นกระแสเหมือนในอดีต แต่ถือว่ามีการขยับราคาขึ้นบ้างเมื่อเทียบกับที่ผ่านมา”
ดร.โสภณ พรโชคชัย บอกว่า การลงพื้นที่ EEC ครั้งนี้ เนื่องจากบริษัททำการศึกษาให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งบริษัทเหล่านี้ได้มีการซื้อที่ดินไว้แล้ว และต้องการที่จะได้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจว่าควรจะลงทุนโครงการอสังหาฯ ทั้งในแนวราบและคอนโดมิเนียมหรือไม่ และถ้าจะลงควรเป็นเมื่อไหร่ จึงจะเหมาะสมที่สุด
“เราเสนอให้บริษัทชะลอโครงการไว้ก่อนสัก 1-2 ปี เพราะหลายโครงการที่นี่มีการชะลออยู่แล้ว ก่อสร้างเวลานี้ไม่รู้จะขายให้ใคร ขายยากจริงๆ หลังจากนั้นค่อยมาศึกษากันใหม่ว่าควรลงทุนหรือไม่ การเก็บที่ดินไว้จะดีกว่า เพราะที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอยู่แล้ว”
ทั้งนี้ จากข้อมูลราคาที่ดินที่บริษัทได้ดำเนินการสำรวจ เช่น ที่ถนนสุขุมวิท ตรงข้ามเทสโก้โลตัส ชลบุรี เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ประมาณ 10% หรือที่ถนนปลวกแดง-บ่อวิน (ทล.3013) ด้านข้างแม็คโคร บ่อวิน เพิ่มขึ้น 9% และที่ถนนชัยพฤกษ์ 2 ศูนย์กีฬาแห่งชาติภาคตะวันออก เพิ่มขึ้น 5% เป็นต้น
อย่างไรก็ดี เพื่อให้โครงการพัฒนา EEC ประสบความสำเร็จนั้น ดร.โสภณ ระบุว่า รัฐบาลจะต้องเร่งพัฒนาระบบสาธารณูปโภคให้เสร็จโดยเร็วที่สุด ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนและเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดี
“รถไฟไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน เป็นความหวัง ถ้าทุกอย่างเดินหน้าได้เร็ว ตลาดอสังหฯ เติบโตแน่ๆ รอบสถานีจะเป็นชุมชน เวลานี้รัฐต้องไปหาวิธีจีบให้นักลงทุนญี่ปุ่น เกาหลี จีน ที่เคยลงทุนที่ไทย อย่าย้ายฐานการผลิต ต้องรักษานักลงทุนต่างชาติกลุ่มนี้ไว้ให้ได้ก่อน ส่วนกลุ่มใหม่ต้องดึงเข้ามา”
ด้าน ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ข้อมูลในไตรมาส 2 ปี 2564 พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัด EEC มีการชะลอตัวของทางด้านอุปทานการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงร้อยละ -1.3 แต่ด้านการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 38.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำมากในไตรมาส 2 ปี 2563 ซึ่งเป็นระยะแรกของการเกิดวิกฤตการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 จึงทำให้ช่วงเวลาดังกล่าวมีการออกใบอนุญาตจัดสรรต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตการณ์แพร่ระบาดโควิด-19 ถึงร้อยละ -52.8 หรือที่เคยอยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 5,700 หน่วยต่อไตรมาส
ส่วนด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่สะท้อนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบเช่นกัน โดยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ -10.4 และร้อยละ -8.0 ตามลำดับ
ในภาพรวมสถานการณ์ในช่วงครึ่งแรกปี 2564 เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ถึง 2 ระลอก มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 2.0 แต่เป็นการขยายตัวเพิ่มขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ต่ำผิดปกติในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้ทั้งอุปทานและอุปสงค์ของตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลง โดยอุปทานการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย ร้อยละ -22.8 และร้อยละ -15.7 ตามลำดับ
แต่ด้านการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 มีข้อสังเกตว่าเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำมากในช่วงที่ไม่ปกติ ส่วนด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ -21.9 และร้อยละ -18.1 ตามลำดับ
ขณะเดียวกัน หากพิจารณาจากรายจังหวัดในพื้นที่ EEC ช่วงครึ่งแรกปี 2564 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด
อันดับ 1 คือ จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 3,704 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 52.2 ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีการออกใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ซึ่งมีจำนวน 3,393 หน่วย เป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรประเภททาวน์เฮาส์มากที่สุด จำนวน 2,092 หน่วย และเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 รองลงมาเป็นบ้านแฝด จำนวน 950 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 และเป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 624 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 48.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ตามลำดับ
ขณะเดียวกัน หากพิจารณาจากรายจังหวัดในพื้นที่ EEC ช่วงครึ่งแรกปี 2564 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด
อันดับ 1 คือ จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 3,704 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 52.2 ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีการออกใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ซึ่งมีจำนวน 3,393 หน่วย เป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรประเภททาวน์เฮาส์มากที่สุด จำนวน 2,092 หน่วย และเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 รองลงมาเป็นบ้านแฝด จำนวน 950 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 และเป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 624 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 48.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ตามลำดับ
อันดับ 2 จังหวัดระยอง มีจำนวน 2,782 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 39.2 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ -7.3 โดยลดลงเกือบทุกประเภทยกเว้นประเภททาวน์เฮาส์ที่มีการขอใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ซึ่งมีจำนวน 3,001 หน่วย เป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรประเภททาวน์เฮาส์มากที่สุด จำนวน 1,409 หน่วย และเพิ่มขึ้นร้อยละ 18.9 รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 863 หน่วย ลดลงร้อยละ -22.5 และเป็นบ้านแฝด จำนวน 504 หน่วย ลดลงร้อยละ -21.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ตามลำดับ
อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 604 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.5 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรลดลงมากถึงร้อยละ -70.0 ลดลงในทุกประเภท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ซึ่งมีจำนวน 2,015 หน่วย เป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรประเภทบ้านแฝดมากที่สุด จำนวน 222 หน่วย ลดลงร้อยละ -38.3 รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ จำนวน 181 หน่วย ลดลงมากถึงร้อยละ -83.0 และเป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 180 หน่วย ลดลงมากเช่นกันร้อยละ -66.5 5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ตามลำดับ
อีกทั้งการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2564 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ทั้งที่เป็นบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด มีจำนวนประมาณ 7,849 หน่วย ลดลงร้อยละ -1.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 แบ่งออกเป็นการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนประมาณ 7,094 หน่วย และอาคารชุด จำนวนประมาณ 755 หน่วย ซึ่งที่อยู่อาศัยแนวราบมีการออกใบอนุญาตลดลงร้อยละ -7.2 แต่อาคารชุดมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 143.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 (ดูแผนภูมิที่ 7 และ 8)
ขณะที่ครึ่งแรกปี 2564 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ทั้งที่เป็น บ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด มีจำนวนประมาณ 17,049 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 แบ่งออกเป็นการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนประมาณ 13,895 หน่วย และอาคารชุด จำนวนประมาณ 3,154 หน่วย ซึ่งที่อยู่อาศัยแนวราบมีการออกใบอนุญาตลดลงร้อยละ -1.8 แต่อาคารชุดมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 78.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563
จากนี้ไปต้องติดตามดูว่ารัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา จะเร่งขับเคลื่อนโครงการพัฒนา EEC ให้สามารถบรรลุตามแผนงานได้หรือไม่ เพราะนี่คือหนึ่งในแผนพัฒนาประเทศที่สำคัญ ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจประเทศเจริญเติบโตได้!!
