โครงการเมืองใหม่ 'ซีพี' 'สะแกโดด-สิงโตทอง' ฝันที่เป็นจริง !?

จับตาโครงการเมืองใหม่ 'ซีพี' ฉะเชิงเทรา ที่บรรดานักเก็งกำไรที่ดินแห่ตามไปซื้อจนหลายคนออกตัวไม่ทัน ถึงขั้นเจ๊งตามๆ กัน แถมราคาถูกปั่นขึ้นไปสูง จากไร่ละไม่กี่แสน ขยับเป็นนับ 10 ล้านบาทแถวบางคล้า ขณะที่บ้านสะแกโดด ตำบลสิงโตทอง และตำบลบึงน้ำรักษ์ กำลังถูกพัฒนาเป็นศูนย์ซ่อมของ ร.ฟ.ท.ขนาดใหญ่ เชื่อมต่อไปยัง EEC-หนองคายได้สะดวก คาดจะเป็นทำเลที่ 'ซีพี' เลือกพัฒนา หากโครงการเมืองใหม่ซีพีจะเกิดขึ้นจริง! ส่วนโครงการไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบิน รอลุ้นอีก 2 สัปดาห์

ถึงวันนี้ก็ยังต้องลุ้นกันอยู่ว่า ผลการเจรจาของคณะกรรมการคัดเลือกเอกชนร่วมลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ระยะทาง 220 กิโลเมตร มูลค่า 224,544.36 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มกิจการร่วมค้าบริษัท เจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้งส์และพันธมิตร หรือกลุ่มซีพี เป็นผู้เสนอราคาต่ำสุดจะสามารถเจรจาต่อรองราคาตามขั้นตอนของการประกวดราคาจนได้ข้อยุติหรือไม่?

ทั้งนี้เพราะโครงการนี้มีรายละเอียด มีเงื่อนไข ทั้งในด้านกฎหมาย ด้านการเงิน และด้านเทคนิคมาก คณะกรรมการฯ จึงต้องดูให้ละเอียดรอบคอบ มีการจัดหมวดหมู่ชัดเจน เพื่อกำหนดให้เอกชนต้องส่งอะไร เมื่อไหร่ และจะเริ่มเจรจากันอย่างไร ซึ่งในวันที่ 10 ม.ค.ก็จะมีการเชิญกลุ่มซีพีมาเจรจาต่อรองกัน

ส่วนการเจรจานั้นคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 2 สัปดาห์ หากได้ข้อยุติก็จะเสนอให้คณะรัฐมนตรีอนุมัติและลงนามในสัญญาไม่เกินวันที่ 31 ม.ค.นี้ แต่หากการเจรจากับกลุ่มซีพีไม่ได้ข้อสรุป ก็จะมีการเชิญกิจการร่วมค้าบีเอสอาร์ หรือกลุ่มบีทีเอส มาเจรจาต่อไป

แต่ที่แน่ๆ จะมีการพัฒนาโครงการเมืองใหม่ควบคู่ไปกับการเกิดขึ้นของโครงการไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งเป็นเรื่องที่กำลังได้รับความสนใจว่า 'เมืองใหม่ของซีพี” จะอยู่บริเวณตรงไหนของจังหวัดฉะเชิงเทรา ตามที่นายธนินท์ เจียรวนนท์ ประธานอาวุโส เครือเจริญโภคภัณฑ์ ได้ประกาศไว้ว่ามีแผนลงทุนสร้างเมืองใหม่ที่แปดริ้ว (ฉะเชิงเทรา) บนพื้นที่ 10,000 ไร่ คอนเซ็ปต์เป็น “Smart City” ที่มีการวางผังเมือง และระบบสาธารณูปโภคเพียบพร้อม รวมถึงการบริการอื่นๆ ของเมืองให้รวมอยู่ในจุดเดียวกัน เช่น โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย ศูนย์การค้า ด้วยงบประมาณหลายแสนล้านบาท เพื่อเป็นโครงการทดลองในการเชื่อมต่อกับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือEEC

นายธนินท์ บอกอีกว่าการเลือกพื้นที่ฉะเชิงเทราเป็นสถานที่แรก เพราะอยู่ไม่ห่างจากกรุงเทพฯ โดยจะมีการก่อสร้างระบบรางเชื่อมไปยังสถานีมักกะสันเพื่อจะได้เดินทางจากเมืองเข้าถึงกรุงเทพฯภายใน 20 นาที รวมไปถึงภายในเมืองจะใช้ระบบ zero waste หรือการรีไซเคิลขยะให้เป็นศูนย์ และจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อยู่กลางเมือง พร้อมกับการสร้างถนนในเมืองเป็น 3 ชั้น ชั้นบนเป็นสวนสาธารณะ ชั้นกลางเป็นถนนและทางรถไฟ ชั้นล่างสุดเป็นส่วนของการบริการ เช่น ขยะ ท่อน้ำเสีย ท่อบริการของระบบ ไฟฟ้า-ประปา

อย่างไรก็ดีนักการเมืองท้องถิ่นซึ่งทำธุรกิจที่ดิน ในจังหวัดฉะเชิงเทรา เล่าว่า เวลานี้ที่ดินที่จะสร้างเมืองใหม่ของกลุ่มซีพี คาดว่าจะมีอยู่ด้วยกันเพียง 2 ทำเล คือ บริเวณ อ.บางคล้า ที่จะออกไปทาง  อ.พนมสารคาม ซึ่งเป็นที่ดินเก่าที่บริษัทในเครือซีพีได้มีการซื้อไว้เพื่อทำธุรกิจเกี่ยวกับด้านการเกษตร ที่ยังมีเหลืออยู่ ส่วนที่มีการซื้อเพิ่มใหม่นั้น ค่อนข้างรวบรวมได้ยาก แต่ก็ยังพอหาได้เพิ่มไม่กี่แปลง แปลงละ ประมาณ 100 ไร่ เท่านั้น

“ที่ดินตรงนี้ขยับเร็วมาก เมื่อก่อนไร่ละ 5 แสนถึง 1 ล้านบาท ยังพอหาได้ พอประธานซีพี ออกมาพูดราคาไล่ไปถึง 5-10 ล้านบาท เพราะการคมนาคมสะดวก มีถนนบายพาสที่จะไปยังพื้นที่อีอีซี ได้ง่าย”

ส่วนจุดที่ 2 ที่ก่อนหน้ามีการพูดถึงบริเวณตำบลโยธะกา อ.บางน้ำเปรี้ยว ซึ่งเป็นที่ดินราชพัสดุ ที่ชาวบ้านเช่าทำการเกษตรอยู่ โดยมีการส่งมอบให้กองทัพเรือนำไปใช้ประโยชน์เพื่อทางราชการไปแล้ว จำนวน 4,000 ไร่ และบริเวณใกล้เคียงอีกจำนวนหนึ่ง แต่ก็ได้รับการปฏิเสธว่าไม่เป็นความจริง

แต่วันนี้ดูเหมือนว่าที่ดินบริเวณ อ.บางน้ำเปรี้ยว จะเป็นที่ดินที่มีความเป็นไปได้ที่สุดว่าจะมีการพัฒนาเป็นเมืองใหม่ โดยเฉพาะตรงบ้านสะแกโดด ตำบลสิงโตทอง ซึ่งอยู่ติดกับตำบลโยธะกา เพราะที่ดินบริเวณนี้ยังเป็นพื้นที่ชนบท เป็นที่โล่ง ทำการเกษตร และราคาที่ดินก็ยังไม่สูง

“ที่ดินตรงนี้เป็นท้องนา ไม่มีตลาด สามารถจะพัฒนาเป็นเมืองใหม่ได้ แต่ก็ต้องใช้งบประมาณในการพัฒนาสูงมาก เพราะเป็นที่การเกษตร ต้องมีการถมและปรับปรุงสูงมาก”

อีกทั้งที่ดินบริเวณนี้สามารถเชื่อมต่อไปยังตำบลบึงน้ำรักษ์ ซึ่งเป็นหนึ่งในตำบลของอ.บางน้ำเปรี้ยว ที่อยู่ติดกับเขตหนองจอก ของ กทม. และพื้นที่ อ.ลำลูกกา จ.ปทุมธานี และนครนายก

“ราคาที่ดินบริเวณนี้ยังอยู่ไร่ละ 3-4 แสนบาทหากไปซื้อกับเจ้าของที่ แต่ถ้าผ่านนายหน้าราคาที่บอกกันมาก็จะไร่ละล้านบาท ส่วนใหญ่ก็ทำการเกษตร ชาวบ้านก็รู้ๆ กันว่าบริษัทซีพีเข้ามาก็มีทั้งซื้อและไม่ซื้อ แต่สิ่งที่ชาวบ้านต้องการคือถ้าซื้อกันแล้ว หากยังไม่ทำอะไรก็ขอทำการเกษตรก่อน ก็ต้องคุยๆ กันให้เข้าใจ“

แหล่งข่าวในพื้นที่ บอกว่า ที่ดินบริเวณ บ้านสะแกโดด ตำบลสิงโตทอง ซึ่งอยู่ติดกับตำบลโยธะกา จะเป็นพื้นที่ที่มีความเจริญแห่งใหม่ หลังจากที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เข้ามาสร้างโรงซ่อมหนักรถสินค้าแห่งใหม่ ประกอบด้วยพื้นที่โรงงาน, สำนักงาน, โรงจอดรถไฟรอซ่อม และส่วนสนับสนุนต่างๆ

“จะมีการย้ายโรงซ่อมรถสินค้าออกจากย่านพหลโยธิน จึงต้องก่อสร้างโรงซ่อมบำรุงรถสินค้าแห่งใหม่ ที่ต้องมีพื้นที่เพียงพอที่จะรองรับการขยายตัวของการขนส่งสินค้าทางรถไฟในอนาคต ซึ่งเวลานี้ก็อยู่ระหว่างการก่อสร้าง”
โดยเส้นทางนี้จะมีการพัฒนาเพื่อใช้ในการขนส่งสินค้าเส้นทางมาบตาพุด-แหลมฉบัง-ชุมทางฉะเชิงเทรา-ชุมทางแก่งคอย-ชุมทางบัวใหญ่ จ.นครราชสีมา และหนองคาย

“เวลานี้ก็มีการก่อสร้างรถไฟทางคู่บริเวณนี้ ที่จะเชื่อมไปถึงหนองคาย และเมื่อเร็วๆ นี้ได้มีการประชุมในจังหวัดบอกว่าจะมีโครงการถนนวงแหวนรอบที่ 3 ตัดผ่านบริเวณ อ.บางน้ำเปรี้ยว ด้วย”

อีกทั้งบริเวณที่ดิน อ.บางน้ำเปรี้ยว จะห่างจากสถานีรถไฟใหม่ของจังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งรองรับทั้งรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และรถไฟระบบเดิม ซึ่งห่างจากสถานีรถไฟฉะเชิงเทราเก่าตรงขึ้นไปทางเหนือบริเวณบ้านท่าไข่ ประมาณ 2 กิโลเมตร

“จากสถานีใหม่ ไปบางน้ำเปรี้ยวจะห่างกันประมาณ 10 กิโลเมตร ซึ่งมีระบบถนนรองรับไว้แล้ว และสถานีใหม่จะห่างจากบางคล้าไปมากกว่า และราคาที่แถวบางคล้าก็แพงกว่าบางน้ำเปรี้ยวมาก”

แหล่งข่าวบอกอีกว่า โครงการก่อสร้างเมืองใหม่คอนเซ็ปต์ “Smart City” จะเป็นโครงการที่ใช้เงินลงทุนสูงมากและหากทำสำเร็จจะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศมาก แต่การจะทำโครงการให้สำเร็จตามคอนเซ็ปต์ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะในเรื่องของการจัดหาที่ดินเพื่อมาพัฒนาอาจจะเป็นเรื่องใหญ่อันดับต้นๆ 

“ถ้ามีที่ดินไว้อยู่แล้ว การจะมาทำก็ยังมีความเป็นไปได้ แต่ถ้าจะทำแล้วมาเริ่มกว้านซื้อที่ดินเวลานี้ เป็นเรื่องที่ยากลำบากมาก”

โดยเฉพาะราคาที่ดินมีการปั่นขึ้นไปสูงมาก ที่การเกษตร ขึ้นไป 5 แสนถึง 1 -2 ล้านบาท หากต้องนำมาพัฒนาจะต้องมีการถมดินสูงขึ้นเป็น 1-2 เมตร ซึ่งประมาณการเบื้องต้นหากถมที่ดิน 1 เมตร จะเสียค่าถมดิน 5 แสนต่อไร่ แต่ถ้าถมดินสูง 2 เมตรจะเป็นค่าถมดินไร่ละ 1 ล้านบาท และยังมีค่าใช้จ่ายในการแก้ปัญหาหน้าดินไม่ให้ทรุดตัว รวมถึงการพัฒนาระบบถนนในโครงการและอื่นๆ

“ยิ่งที่ดินเป็นบ่อเลี้ยงกุ้ง เลี้ยงปลา จบกันเลย ต้นทุนบานมาก”

แหล่งข่าวในพื้นที่บอกอีกว่า ยังมีสิ่งที่นักพัฒนาที่ดินยุคใหม่ที่คิดจะซื้อที่ดินประเภทนี้มาทำโครงการต้องเผชิญก็คือ หากตกลงซื้อขายกับเจ้าของที่ดินตัวจริงโดยมีการจ่ายเงินครบไปแล้ว แต่ที่ดินที่ได้มีการซื้อไว้ยังมีคนเช่าทำการเกษตรอยู่ ก็อาจจะต้องเจอปัญหาใหญ่ ก็คือ คนที่เช่าอยู่ไม่ยอมออกจากพื้นที่ตรงนั้น และยังมีการเปลี่ยนรุ่นกันเข้ามายึดพื้นที่ทำการเกษตรต่อไป

“คนซื้อที่ประเภทนี้ปวดหัวแน่ ทางออกควรจะต้องให้คนขายจัดการให้คนเช่าออกไปหมดก่อน หรือมีระยะเวลาแล้วหักเงินประกันไว้ ถ้าไม่ได้ตามสัญญาก็ริบเงินประกัน เพื่อที่คนซื้อจะได้ใช้เงินที่หักไว้มาใช้ดำเนินการกับคนที่มาอยู่ในที่ดินที่มีการซื้อขายแล้ว”

ขณะเดียวกันสิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับนักเก็งกำไรที่ดินไม่เว้นแม้กระทั่งที่จังหวัดฉะเชิงเทรา หลายคนก็ไม่สามารถปล่อยขายต่อได้ จนบางรายต้องถูกยึดทั้งเงินและที่ดินคืนไป เพราะวันนี้โครงการพัฒนาตามนโยบาย EEC หลายโครงการยังไม่เห็นเป็นรูปธรรมว่าจะเกิดขึ้นจริง ไม่เว้นแม้กระทั่งโครงการเมืองใหม่ของซีพี ที่วันนี้ทุกอย่างดูสงบเงียบ จนบรรดานักเก็งกำไรที่ดินและชาวบ้าน รวมไปถึงข้าราชการในพื้นที่ถึงกับออกอาการ 'งง' ว่าโครงการนี้จะเกิดขึ้นจริงหรือไม่?

แต่ที่ชัดเจนที่สุดหลังจากที่นายธนินท์ เจียรวนนท์ ประธานอาวุโส เครือเจริญโภคภัณฑ์ ประกาศโครงการนี้ด้วยเจตนาดีเพื่อให้เกิดการพัฒนาประเทศไปแล้ว นอกจากที่ดินจะมีราคาสูงขึ้น ในส่วนของซีพีก็ดูเหมือนจะซื้อที่ดินได้ยากขึ้นเช่นกัน!