ปลดล็อกประกาศ ก.ทรัพย์ฯ ให้ภูเก็ตสร้างอาคารบนที่สูงเกิน 80 เมตร นักลงทุนท้องถิ่นชี้ยังไม่น่าลงทุน ต้นทุนสูง ต้องขายหลังร้อยล้านถึงจะคุ้ม

ศูนย์ข่าวภูเก็ต – หอฯ ภูเก็ต จับมือพันธมิตร เปิดเวทีถก “ปลดล็อด สวล.ภูเก็ต : วิกฤตหรือโอกาส” หลังประกาศใช้ประกาศกระทรวงทรัพย์ฯ เรื่องกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อมภูเก็ตฉบับใหม่ ที่ปลดล็อกให้ก่อสร้างคารในที่สูง 80-140 เมตรได้ นักพัฒนาอสังหาฯในพื้นที่มองยังไม่น่าลงทุนในขณะนี้ เพราะต้นทุนที่สูง ต้องทำวิลล่าขายหลังละเป็นร้อยล้านเท่านั้นถึงจะคุ้มทุน


หอการค้าจังหวัดภูเก็ต ร่วมกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต และภาคีเครือข่ายพัฒนาเมืองภูเก็ต (PUDA) จัดเวทีสัมมนา “ปลดล็อก สวล. ภูเก็ต : วิกฤตหรือโอกาส”  โดยมี นายก้องศักดิ์ คู่พงศกร ประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต เป็นประธานเปิด มีผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนในจังหวัดภูเก็ต ให้ความสนใจเข้าร่วมงานเป็นจำนวนมาก ณ โรงแรมรอยัล ภูเก็ต ซิตี้ จ.ภูเก็ต เมื่อวันที่ 23 ม.ค.2568 ที่ผ่านมา

นายก้องศักดิ์ คู่พงศกร ประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า การจัดสัมมนาในครั้งนี้ เพื่อให้ผู้เข้าร่วมสัมมนาได้รับทราบรายละเอียดเชิงลึก ข้อมูลเกี่ยวกับประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่องกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม ในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต พ.ศ 2567 ฉบับใหม่ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2567 โดยเป้าหมายสำคัญของประกาศฉบับนี้เพื่อให้จังหวัดภูเก็ตได้อนุรักษ์ และฟื้นฟูธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในจังหวัดภูเก็ต รวมถึงควบคุมการใช้ที่ดินและการพัฒนาให้สอดคล้องกับ ผังเมืองรวม เพื่อป้องกันและลดปัญหามลพิษที่อาจจะเกิดขึ้น นอกจากนี้ ยังมุ่งส่งเสริมการพัฒนาด้านเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และสร้างความสมดุลระหว่างการพัฒนาและความยั่งยืน สำหรับจังหวัดภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก

โดยในปี 2567 ที่ผ่านมา มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามามากถึง 13 ล้านคน สร้างรายได้จากการท่องเที่ยวให้ประเทศไทยมากถึง 480,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นนักท่องเที่ยวชาวไทย 3 ล้านคน สร้างรายได้ 20,000 ล้านบาท เป็นนักท่องเที่ยวชาวต่างประเทศ 10 ล้านคน สร้างรายได้ 460,000 ล้านบาท จังหวัดภูเก็ตจึงเป็นเมือง Premium destination อย่างแท้จริง เพราะจังหวัดภูเก็ตมีทรัพยากรธรรมชาติที่สวยงาม ดังนั้นจึงเป็นหน้าที่ของเราทุกคนที่จะต้องหวงแหนและอนุรักษ์ทรัพยากรเหล่านี้ให้คงอยู่ต่อไป ดังนั้นการจัดกิจกรรมในวันนี้จึงเพื่อให้ทุกท่านได้ทราบรายละเอียดของกฎกระทรวง เรื่องสิ่งแวดล้อมฉบับใหม่ โดยจะเป็นวิกฤตหรือเป็นโอกาสสำหรับทุกคน


ขณะที่ นายรักเกียรติ ดีดพิณ นักผังเมืองชำนาญการ หัวหน้ากลุ่มงานสนับสนุนการพัฒนาเมืองภูเก็ต สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองภูเก็ต บรรยายพิเศษในหัวข้อ "ประกาศสิ่งแวดล้อมภูเก็ตฉบับใหม่ มีอะไรเปลี่บนแปลง?" ว่า ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่องกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม ในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต พ.ศ.2567 (ฉบับใหม่) ที่ได้มีการประกาศใช้ไปแล้วเมื่อวันที่ 14 ธันวาคม 20567 ที่ผ่านมา ได้มีการเปลี่ยนแปลงในบางพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะในพื้นที่บริเวณที่ 6 ที่อยู่ในระดับความสูงจากน้ำท่วมทะเล 80 เมตร เดิมไม่สามารถก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ทุกประเภท

แต่ในประกาศฉบับใหม่นี้ ได้มีการผ่อนปรนให้พื้นที่ที่อยู่ที่อยู่ในระดับความสูงจากน้ำทะเล 80-140 เมตร สามารถที่จะก่อสร้างอาคารได้ โดยอาคารนั้นจะต้องเป็นเรื่องของความมั่นคงของประเทศ หรือเพื่อประโยชน์ทางการสื่อสาร โทรคมนาคมเฉพาะสถานีและอุปกรณ์รับส่งสัญญาณวิทยุหรือดาวเทียม กิจการสาธารณูปโภคของรัฐ หรือที่รัฐให้สัมปทาน การใช้ประโยชน์ในเรื่องของป่าไม้

ส่วนที่ดินของเอกชนนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่ครอบครองตามกฎหมายก่อนวันที่ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่องกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อมในบริเวณพื้นที่จังหวัดภูเก็ต พ.ศ.2560 ให้ทำได้เฉพาะบ้านเดี่ยวหรือาคารเดี่ยวที่มีความสูงไม่เกิน 6 เมตร พื้นที่อาคารคลุมดินต่อหลังสูงสุดไม่เกิน 90 ตร.ม.ที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของที่ดินแปลงที่ขออนุญาตและมีพื้นที่สีเขียวยั่งยืนไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ของพื้นที่ว่างนั้น

นอกจากนี้ ยังมีในส่วนของการทำรายงานผลกระทบสิ่งแวลด้อมเบื้องต้น หรือ IEE นั้น ประกาศฉบับเดิมนั้น ถ้าการก่อสร้างไม่เกิน 29 ห้อง ไม่ต้องทำ IEE แต่ประกาศฉบับใหม่นี้ หากก่อสร้างไม่เกิน 49 ห้อง ไม่ต้องทำ IEE เป็นต้น


อย่างไรก็ตาม ในการสัมนาดังกล่าวได้เปิดเวทีเสวนาถึงมุมมองของภาครัฐ ภาคเอกชน ถึงผลดีและผลกระทบที่จะเกิดขึ้นหลังมีการประกาศใช้ประกาศฉบับดังกล่าว โดยนายณัฐกฤษณ์ พลเพชร ผอ.ส่วนสิ่งแวดล้อม สำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จ.ภูเก็ต กล่าวว่า โดยส่วนตัวแล้วแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ในส่วนของภาคเอกชนที่จะเข้ามาลงทุนและพัฒนาพื้นที่ กับ ในส่วนของหน่วยงานราชการที่ดูแลด้านสิ่งแวดล้อม มองว่าเป็นทั้งวิกฤตและโอกาสของนักลงทุนที่มีทางเลือกมากขึ้น เพราะแม้ว่าจะมีการผ่อนปรนในหลายเรื่อง แต่ในการผ่อนปรนนั้นมีข้อกฎหมายมาดูแลพื้นที่และสิ่งแวดล้อม โดยขณะนี้มีแปลงที่ดินที่อยู่ในระดับความสูงจากระดับน้ำทะเล 80-140 เมตร ตามเนินเขาต่างๆ ในภูเก็ต 300-400 แปลงที่ก่อนหน้าที่ไม่สามารถก่อสร้างได้ แต่หลังจากนี้จะสามารถก่อสร้างได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด และการผ่อนปรนในอีกหลายเรื่อง ซึ่งอาจจะก่อให้เกิดปัญหาตามา เช่น การเปิดพื้นที่ก่อสร้างในที่สูงที่อาจจะทำให้เกิดดินสไลด์ ส่งผลกระทบต่อคนที่อยู่ด้านล่าง เป็นความกังวลของประชาชนในพื้นที่ หากผู้ที่เข้าไปก่อสร้างไม่มีความรับผิดชอบ ไม่ทำตามมาตรการด้านสิ่วแวดล้อม และในส่วนของหน่วยงานท้องถิ่นเองก็เริ่มกังวลในการพิจารณาอนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากประกาศฉบับนี้ได้ให้อำนาจท้องถิ่นในการพิจารณาโดยไม่ต้องผ่านคณะกรรมการกลั่นกรองอีก


ด้านนายพัทธนันท์ พิสุทธิวิมล เลขานุการสมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า แม้ว่าประกาศกระทรวงทรัพย์ฯ จะมีการผ่อนปรนให้สามารถสร้างอาคารบนที่สูงที่ระดับ 80-140 เมตรได้ ตนในฐานะนักลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่มองว่า พื้นที่ดังกล่าวยังไม่คุ้มค่าในการลงทุน เพราะต้นทุนที่สูง ทั้งในเรื่องของราคาที่ดินที่ตั้งอยู่บนเนินเขาสามารถมองเห็นวิวทะเลได้อย่างสวยงาม ราคาไม่ต่ำกว่าไร่ละ 20-50 ล้านบาท ค่าก่อสร้างต่างๆ จะสูงกว่าการก่อสร้างในพื้นที่ทั่วไป รวมไปถึงข้อกำหนดของกฎหมายปลีกย่อนอีกหลายข้อที่นักลงทุนจะต้องปฏิบัติตาม มองว่าหากปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัดต้นทุนจะสูงมาก สิ่งที่จะเกิดขึ้นในที่ดินที่ระดับความสูงเกิน 80 เมตรนั้น จะต้องเป็นวิลล่าหรูที่ขายไม่ต่ำกว่าหลังละหลายสิบล้านถึงจะคุ้มกับต้นทุนที่สูง

“โดยส่วนตัวมองว่าพื้นที่ดังกล่าวยังไม่น่าลงทุนในตอนนี้ จากข้อจำกัดในหลายเรื่อง โดยเฉพาะในเรื่องของต้นทุนด้านโครงสร้างอาคาร สาธารณูปโภค ที่สูงกว่าการก่อสร้างทั่วไปหลายเท่าตัว และปัจจุบันภูเก็ตยังมีพื้นที่ให้ลงทุนอีกมากและอีกหลายพื้นที่”


นายก้องศักดิ์ คู่พงศกร ประธานหอการค้า จ.ภูเก็ต กล่าวว่า การลงทุนในที่ดินที่มีความสูงเกิน 80-140 เมตร ในพื้นที่บริเวณที่ 6 ที่ได้รับการผ่อนปรนให้สามารถก่อสร้างอาคารเดี่ยวได้นั้น มองว่าหากเป็นการลงทุนนั้นจะต้องเป็นการลงทุนที่เป็นวิลล่าหรู ราคาขายต้องไม่ต่ำกว่า 70-100 ล้านบาท จากข้อกำหนดของประกาศฉบับใหม่เพื่อรักษาสภาพแวดล้อมของพื้นที่ ทำให้การลงทุนในพื้นที่ดังกล่าวสูง ซึ่งเป็นสิ่งที่จะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดอย่างเข้มงวด และไม่ปล่อยให้มีการฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ซึ่งในส่วนของหอการค้าภูเก็ตเองได้ประกาศเจตนารมณ์จะเฝ้าดูแลสอดส่องไม่ให้มีการทำผิดกฎหมายเกิดขึ้นในพื้นที่สูง 80 เมตร หลังที่กฎหมายได้เปิดให้สามารถลงทุนก่อสร้างอาคารได้