มาตรการส่งเสริมและพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน

จะดีแค่ไหน…ถ้าวันนี้ กรุงเทพมหานคร มีมาตรการสร้างแรงจูงใจ เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการสร้างเมืองที่ดีไปด้วยกัน โดยแลกกับการให้ผลตอบแทนเป็นการเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอาคารเพิ่มมากขึ้น หรือที่เรียกว่า FAR Bonus มาตรการที่ว่าจะมีประโยชน์ต่อการพัฒนาเมืองอย่างไร วันนี้เราไปหาคำตอบพร้อม ๆ กัน

 เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการสร้างเมืองที่ดี กรุงเทพมหานครจึงได้กำหนดมาตรการ สร้างแรงจูงใจ ด้วยการให้สิทธิพิเศษในการเพิ่มพื้นที่อาคารรวม หรือเรียกง่ายๆ ว่า FAR Bonus หากผู้ประกอบการ หรือเจ้าของที่ดินได้พัฒนา หรือดำเนินการที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะขึ้นในพื้นที่โครงการ ก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นพื้นที่ก่อสร้างอาคารเพิ่มมากขึ้นได้ แต่ไม่เกินร้อยละ 20 จากค่า FAR เดิม ที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ซึ่งมี 5 ทางเลือกให้เลือกใช้ ประกอบด้วย

                   

1. การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ หากให้มีที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขข้างต้น จะได้พื้นที่อาคารเพิ่ม 4 ตร.ม. ต่อพื้นที่ ที่จัดให้เป็นไปตามเงื่อนไข 1 ตร.ม. ทั้งนี้เพื่อให้ประชาชนที่มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองได้ในราคาที่สามารถจ่ายไหว หรือสามารถอาศัยอยู่ในพื้นที่เดิมได้ โดยไม่ต้องย้ายไปอยู่ที่อื่น ซึ่งเป็นการเสริมสร้างความเท่าเทียม ลดความเหลื่อมล้ำ และส่งเสริมโอกาสในการมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงในเมืองของประชาชนทุกระดับรายได้

2. การจัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อการใช้ประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ ในกรณีนี้อยู่ในพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินเฉพาะ ย.8 ถึง ย.10 (สีน้ำตาล) และ พ.2 ถึง-พ.5 (สีแดง) ซึ่งมีการพัฒนาอาคารค่อนข้างหนาแน่น เพื่อรองรับผู้ใช้พื้นที่จำนวนมาก โดยหากจัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อส่วนรวม หรือ เพื่อสาธารณะ อย่างเช่น ลานกิจกรรม หรือสวนสาธารณะหน้าอาคาร เจ้าของอาคารจะได้สิทธิในการก่อสร้างพื้นที่อาคารเพิ่ม 5 ตร.ม. ต่อพื้นที่โล่ง ที่จัดสรร 1 ตรม. เป็นการส่งเสริมสภาพแวดล้อมในเมืองให้น่าอยู่ น่าอาศัย และเกิดสุขภาวะที่ดีต่อการใช้ชีวิตของประชาชน เป็นเมืองที่โปร่ง มีลมพัดผ่าน เพื่อลดปัญหาฝุ่น PM2.5 และเป็นเมืองที่มีชีวิตชีวาจากกิจกรรมของผู้คนในที่โล่งดังกล่าว


3. การจัดให้มีที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปในอาคารสาธารณะ เพิ่มจากที่กฎหมายกำหนด ในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ในกรณีนี้ ส่งเสริมเฉพาะสถานีที่เป็นรอยต่อของพื้นที่เขตชั้นในและพื้นที่ชานเมือง จำนวน 8 สถานี ประกอบด้วย สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย,สถานีอ่อนนุช, สถานีลาดกระบัง,สถานีหัวหมาก,สถานีบางบำหรุ,สถานีตลิ่งชัน,สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่งเท่านั้น โดยการจัดหาที่จอดรถยนต์ที่เพิ่มขึ้น 1 คัน จะได้พื้นที่อาคารเพิ่ม 30 ตร.ม. เป็นแนวคิดการจอดแล้วจร เดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองโดยระบบขนส่งมวลชนทางราง เพื่อลดความหนาแน่นของการใช้รถยนต์ส่วนบุคคลบนท้องถนน และลดการใช้พลังงานที่เป็นต้นเหตุของมลพิษทางอากาศและภาวะโลกร้อน

4. การจัดให้มีพื้นที่รับน้ำ สำหรับการกักเก็บน้ำฝน หรือหน่วงน้ำในแปลงที่ดิน โดยมีเงื่อนไขว่า หากจัดให้มีพื้นที่รับน้ำในแปลงที่ดินในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ต่อพื้นที่ดิน 50 ตารางเมตร จะได้พื้นที่อาคารเพิ่ม ไม่เกินร้อยละ 5 และหากสามารถกักเก็บน้ำได้มากกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ก็จะได้พื้นที่อาคารเพิ่มตามสัดส่วน แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 20 เพื่อช่วยลดระยะเวลาการรอระบายของน้ำฝน ในระบบท่อสาธารณะ แบ่งเบาปัญหา น้ำท่วมขังหลังฝนตกในเมือง ทำให้ย่านต่าง ๆ ในเมือง มีสุขลักษณะที่ดี เปรียบเหมือนการสร้างแก้มลิ ที่กระจายอยู่ทั่วเมืองโดยการมีส่วนร่วมของภาคเอกชน ในการป้องกันปัญหาน้ำท่วมที่เป็นรูปธรรม


5. การสร้างอาคารประหยัดพลังงานในกรณีนี้ อาคารดังกล่าวจะต้องได้รับการรับรองจากมูลนิธิอาคารเขียวไทย โดยจะได้พื้นที่อาคารเพิ่มตามระดับของการรับรอง
- การรับรองระดับที่ 1 คือ ผ่านเกณฑ์ หรือ Certified จะได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นไม่เกินร้อยละ 5
- การรับรองระดับที่ 2 คือ ระดับดี หรือ Silver จะได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นไม่เกินร้อยละ 10
- การรับรองระดับที่ 3 คือ ระดับดีมาก หรือ Gold จะได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นไม่เกินร้อยละ 15 และ
- การรับรองระดับที่ 4 คือระดับดีเด่น หรือ Platinum จะได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นไม่เกินร้อยละ 20

ข้อกำหนดดังกล่าว จัดทำขึ้นเพื่อกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาเมืองที่ควบคู่ไปกับการควบคุมมาตรฐานทางสิ่งแวดล้อม เพื่อการเป็นเมืองที่ประหยัดพลังงาน ใช้พลังงานสะอาด พลังงานทางเลือก พลังงานหมุนเวียน ที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหาโลกร้อนที่ยั่งยืนและเห็นเป็นรูปธรรมอีกด้วย

การสร้างแรงกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงด้วยมาตรการจูงใจในการพัฒนาเมือง โดย ‘FAR BONUS’ ถือว่าเป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยผลักดันให้ผู้ประกอบการ หรือเจ้าของที่ดิน มีส่วนร่วมในการพัฒนาเมืองที่มีคุณภาพ เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเป็นเมืองที่ชาญฉลาด เป็นเมืองที่ส่งเสริมโอกาสและเป็นเมืองที่เติบโตได้อย่างยั่งยืนในทุกมิติ ซึ่งทุกคนสามรถมีส่วนร่วมในการสร้างเมืองที่ดีได้

เพราะกรุงเทพฯ เป็นเมืองของทุกคน


(บทความประชาสัมพันธ์)