เคยสงสัยกันไหมว่าที่ดินของเรานั้น…ทำอะไรได้บ้างและหากจะสร้างอาคาร เราจะสามารถสร้างได้เล็กหรือใหญ่ขนาดไหน? คำถามเหล่านี้จะหมดไปหากคุณรู้จักกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร
ผังเมืองรวมเป็นเครื่องมือที่มีส่วนสำคัญในการสร้างและพัฒนาเมืองในด้านต่าง ๆ เช่น ความเป็นระเบียบแบบแผน ความสวยงาม ความปลอดภัยของประชาชน ส่งเสริมสังคม เศรษฐกิจ และสภาพแวดล้อมของเมืองให้ดียิ่งขึ้น รวมทั้งดำรงรักษาสถานที่ที่มีคุณค่าทางศิลปวัฒนธรรม ประวัติศาสตร์ให้คงอยู่คู่เมือง ซึ่งกรุงเทพมหานครมีผังเมืองรวมบังคับใช้มาโดยตลอดตั้งแต่ปี 2535
อย่างที่ทราบกันว่ารูปแบบผังเมือง จะมีการกำหนดโซนการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็นประเภทต่างๆ และแสดงด้วย “สี” เพื่อให้เข้าใจการใช้พื้นที่ได้ ง่ายขึ้น เช่น
•โซนสีเหลือง หมายถึงที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
•โซนสีส้ม หมายถึงที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
•โซนสีน้ำตาล หมายถึงที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
•โซนสีแดง หมายถึงที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
•โซนสีม่วง หมายถึง ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
•โซนสีเม็ดมะปราง หมายถึง ที่ดินประเภทคลังสินค้า
•โซนสีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียว หมายถึง ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
•โซนสีเขียว หมายถึงที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
•โซนสีน้ำตาลอ่อน หมายถึงที่ดินประเภทอนุรักษ์ เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
•โซนสีน้ำเงิน หมายถึงที่ดินประเภทสถาบันราชการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
โดยสีของผังเมืองรวมจะบอกว่ากิจกรรมประเภทใดบ้างที่พัฒนาได้ ส่วนข้อกำหนดเกี่ยวกับขนาดของตัวอาคารที่สามารถสร้างได้นั้น ขึ้นอยู่กับค่า FAR OSR และ BAF
ซึ่งค่า FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังต่อพื้นที่ดิน ค่า FAR เป็นตัวกำหนดว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่เมื่อเทียบกับแปลงที่ดิน โดยแต่ละโซนสี ค่า FAR จะแตกต่างกัน ตามเป้าหมายการควบคุมความหนาแน่นของประชากรที่เหมาะสม
ส่วนค่า OSR ย่อมาจาก Open Space Ratio หรือ อัตราส่วนพื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวมทั้งหมดที่จะก่อสร้างในแปลงที่ดินแปลงนั้นๆ เป็นหลักการของการสร้างเมืองที่โปร่ง โล่ง สบาย และมีลมเพื่อระบายอากาศที่ดี โดยกำหนดค่าเป็นร้อยละ หรือเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่อาคาร
และค่า BAF ย่อมาจาก Biotope Area Factor หรืออัตราส่วนพื้นที่น้ำซึมผ่านได้ เพื่อปลูกต้นไม้ เป็นแนวคิดการลดโลกร้อน การป้องกันน้ำท่วม และการเพิ่มพื้นที่สีเขียวของเมือง โดยจะกำหนดให้มีอัตราส่วนไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่ง หรือร้อยละ 50 ของพื้นที่ OSR
ยกตัวอย่างวิธีการคำนวณ เช่น หากเรามีที่ดินขนาด 1,600 ตร.ม. อยู่ในโซนสีแดงที่กำหนด ค่า FAR =10 ค่า OSR= 3% BAF 50% แสดงว่า…เราสามารถสร้างอาคารพื้นที่รวม ได้ไม่เกิน
1,600 x 10 = 16,000 ตร.ม. เราต้องมีที่ว่าง 3% ของพื้นที่อาคาร คือ 16,000 x 3% = 480 ตร.ม.
และจะต้องมีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้ 50% ของที่ว่าง คือ 480 x 50% = 240 ตร.ม.
จะเห็นได้ว่า หากเราให้ความสำคัญต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่าและเหมาะสม นอกจากจะส่งผลดีต่อที่ดินของเราเองแล้ว ยังช่วยส่งเสริมการพัฒนาเมืองและคุณภาพชีวิตของผู้คนในเมืองให้สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างมีความสุขเพื่อให้กรุงเทพมหานครเป็นเมืองที่น่าอยู่ของทุกคน