มท.ตีกลับร่าง กม.อาคารชุด ฉบับชงแก้สารพัดปม รวมข้อเสนอให้ผู้จัดสรรที่ดิน/อาคารชุด เปิดทางให้ผู้อื่นใช้ถนนเข้า-ออก สู่สาธารณะได้

ฝ่ายกฎหมายมหาดไทย ตีกลับร่าง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.. ฉบับชงแก้ไขสารพัดปัญหา รวมถึงข้อเสนอให้ผู้จัดสรรที่ดิน เปิดทางให้ผู้อื่นใช้ถนนเข้า-ออก สู่สาธารณะได้ จี้ กรมที่ดิน “ทบทวน” ศึกษาบริหารจัดการอาคารชุดในรูปแบบใหม่ของหน่วยงานต่างชาติ แนะเปิดรับฟังความคิดเห็นผู้มีส่วนได้เสียก่อน ยกเจตนารมณ์กฎหมายฉบับเดิม วางมาตรการควบคุม จัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสม และเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ซื้ออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัย หากเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์จากห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ อาจกระทบต่อเจ้าของร่วมห้องชุดเดิมที่มีวัตถุประสงค์ที่ซื้อห้องชุด เพื่อการอยู่อาศัย

วันนี้ (16 ก.พ.) มีรายงานจากกระทรวงมหาดไทย เปิดเผยถึงความคืบหน้าต่อร่างพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่..) พ.ศ. ... ภายหลังกรมที่ดิน เปิดรับฟังความคิดเห็นในการประเมินผลสัมฤทธิ์พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม

พบปัญหาอุปสรรคของการบังคับใช้กฎหมาย หลายประการ และมีบางประการไม่มีสภาพการบังคับหรือมีแต่ล้าสมัย ไม่มีความคล่องตัว ไม่คุ้มครอง สิทธิและประโยชน์ของผู้บริโภค

โดยมีการเสนอขอให้แก้ไข เช่น การกําหนดเส้นทางเข้าออกสู่สาธารณะ อย่างน้อยจะต้องเป็นทางภาระจํายอม เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อถูกตัดสิทธิในการใช้ทางเข้าออกในอนาคต

ยังรวมถึงข้อเสนอการไม่ชําระค่าส่วนกลางภายในระยะเวลาต้องเสียเงินเพิ่มตามอัตราที่กฎหมายกําหนดของจํานวนเงิน ที่ค้างชําระ การจัดทําหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์

กําหนดวิธีการเพิกถอน หรือแก้ไขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือการจดแจ้งรายการในสารบัญสําหรับจดทะเบียนคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายให้สอดคล้องกับวิธีการเพิกถอนหรือแก้ไขตามประมวลกฎหมายที่ดิน

การปรับปรุงคุณสมบัติและการพ้นจากตําแหน่งของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และการปรับปรุงหลักเกณฑ์ในการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด

ทั้งในเรื่องของระยะเวลาการเรียกประชุมใหญ่ การกําหนดสถานที่ปิดประกาศรายงาน ประจําปี รายงานการประชุม เป็นต้น

ต่อมา กรมที่ดินได้พิจารณายกร่างพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... และ นายอนุทิน ชาญวีรกูล ในช่วงนั่งเป็น รมว.มหาดไทย ได้เห็นชอบให้รับหลักการ

ล่าสุด คณะกรรมการพิจารณาร่างกฎหมายฯ คณะที่ 5 ได้ตรวจพิจารณา เห็นควรให้กรณีที่ดิน นำไปพิจารณา “ทบทวน” ในประเด็นการใช้เป็นเส้นทางเข้าออก ของอาคารชุด ที่อยู่ในอํานาจหน้าที่ดูแลรักษาของหน่วยงานของรัฐ การยินยอมให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดใช้ที่ดินที่อยู่ในการดูแลรักษาข้างต้นเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ

“โดยการได้รับอนุญาตโดยชอบด้วยกฎหมายจากหน่วยงานของรัฐที่มีอํานาจหน้าที่ ดูแลรักษาตราบเท่าที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่ ไม่สามารถใช้บังคับได้ เนื่องจากเป็นการจํากัดสิทธิของทางราชการ ที่จะใช้ที่ดินดังกล่าว”

ขณะที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มีเจตนารมณ์เพื่อวางมาตรการควบคุม การจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสม และเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ซื้อ ที่จะมาซื้ออาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัย

“การที่ร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ กําหนดให้สามารถเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์จากห้องชุด เพื่อการอยู่อาศัยไปเป็นห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ อาจกระทบต่อเจ้าของร่วมห้องชุดเดิมที่มีวัตถุประสงค์ที่ซื้อห้องชุด เพื่อการอยู่อาศัย”

การแก้ไขตามร่าง พ.ร.บ.ดังกล่าว จึงแตกต่างจากเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ. ฉบับเดิม ประกอบกับกรมที่ดิน ยังมิได้รับฟังความคิดเห็นของประชาชน เห็นควรให้กรมที่ดินศึกษาหลักการของต่างประเทศ ในเรื่องการบริหารจัดการอาคารชุดในรูปแบบใหม่ที่กรมที่ดินเสนอ

สำหรับ ร่างพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ..) พ.ศ. ... มีหลักการสําคัญ ที่น่าสนใจ ดังนี้

แก้ไขบทนิยามคําว่า “ห้องชุด” “ทรัพย์ส่วนกลาง” และ “เจ้าของร่วม” เพิ่มบทนิยามคําว่า “ห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย” “ห้องชุดเพื่อการพาณิชย์” “ทรัพย์ส่วนกลางของห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย” “ทรัพย์ส่วนกลางของห้องชุดเพื่อการพาณิชย์” “ทรัพย์ ส่วนกลางร่วม” “เจ้าของร่วมห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย” และ “เจ้าของร่วมห้องชุดเพื่อการพาณิชย์”

แก้ไขหลักฐานที่ใช้ประกอบในการยื่นค้าขอจดทะเบียนอาคารชุด เพิ่มมาตรา 6/3 เพื่อกําหนดให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดต้องส่งเอกสาร หลักฐานที่ใช้ประกอบในการยื่นคําขอจดทะเบียนอาคารชุดให้นิติบุคคลอาคารชุดในวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด

กําหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องจดแจ้งในสารบัญสําหรับจดทะเบียน ของโฉนดที่ดินที่นํามาขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้น ว่าอยู่ภายใต้บังคับแห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด

กําหนดเพิ่มเงื่อนไขการห้ามมิให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน เมื่อได้มีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว เว้นแต่กรณีที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.นี้ หรือกฎหมายอื่น

ขณะที่หลักการที่น่าสนใจ โดยเฉพาะ ร่างมาตรา 9 กําหนดให้มี “ห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ในอาคารชุด” ได้

ในร่างมาตรา 10 กําหนดให้การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย เป็นห้องชุด เพื่อการพาณิชย์ ต้องได้รับมติเป็นเอกฉันท์จากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และต้องจัดระบบการเข้าออก และทรัพย์ส่วนกลางเพื่อการพาณิชย์ในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนต่อความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วมด้วย

ร่างมาตรา 11 กําหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับ ทรัพย์ส่วนกลางของห้องชุดแต่ละประเภท ร่างมาตรา 12 ให้มีการเปลี่ยนแปลงอัตราเงินเพิ่มในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชําระค่าส่วนกลางภายในเวลาที่กําหนด

ร่างมาตรา 13 กําหนดให้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับที่เก็บไว้ที่สํานักงานสามารถจําลองเป็นรูปถ่าย หรือจัดเก็บโดยระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสารก็ได้

ร่างมาตรา 14 กําหนดระยะเวลาขั้นสูง 3 ปี สําหรับการสั่งเพิกถอนหรือแก้ไขหนังสือ กรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือรายการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด หรือรายการจดแจ้งรายการ ในสารบัญสําหรับจดทะเบียน

หากพ้นกําหนดเวลาดังกล่าวบุคคลหรือหน่วยงานของรัฐอื่นจะขอให้เพิกถอนหรือแก้ไขได้ เว้นแต่จะมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดให้เพิกถอนหรือแก้ไข

โดยร่าง มาตรา 15 ยังแก้ไขสาระสําคัญของข้อบังคับใน (5) ทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 และ (6) การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ของมาตรา 32

นอกจากนี้ ยังยกร่างให้มีการแก้ไขเอกสารหลักฐานที่ใช้ประกอบในการจดทะเบียนแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด แก้ไขเหตุของการพ้นจากตําแหน่งของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

เพิ่มลักษณะต้องห้ามของกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด กําหนดให้ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตตรวจสอบงบดุลของนิติบุคคลอาคารชุด

กําหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องปิดประกาศรายงานประจําปีงบดุลไว้ที่สํานักงานนิติบุคคลอาคารชุด กําหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องปิดประกาศรายงานการประชุมใหญ่ไว้ที่สํานักงานนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น.