สารพัดหน่วยงานกังวล โปรเจกต์ยักษ์ “บ้านเพื่อคนไทย” วงเงิน 6 พันล้าน นำร่อง 4 พื้นที่ เพิ่ม “เชียงราก” หลัง SRTA บริษัทลูก รฟท. รับไฟเขียวแนวทางผุด 4,100 หน่วย เน้นอาคารชุด 8-26 ชั้น “สภาพัฒน์” แนะศึกษาศักยภาพการพัฒนาของที่ดิน ไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงทางการเงิน-การสร้างมูลค่าเพิ่มทรัพย์สินของการรถไฟฯ ด้าน “กฤษฎีกา” หวั่นปัญหาสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ไม่สอดคล้องกฎหมายเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ไม่เกิน 30 ปี
วันนี้ (3 เม.ย.) มีรายงานจากทำเนียบรัฐบาล เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ของพรรคเพื่อไทย ภายหลังเมื่อ 1 เม.ย. คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้รับทราบแแนวทางการดําเนินงานโครงการนําร่องระยะที่ 1 จํานวน 4 โครงการที่ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จํากัด หรือ SRTA บริษัทลูก รฟท. เป็นเจ้าภาพดำเนินโครงการ
ประกอบด้วย พื้นที่โครงการ กม.11 ระยะ 1.1 จำนวน 1,296 หน่วย พื้นที่รอบสถานีรถไฟเชียงใหม่ 574 หน่วย พื้นที่รอบสถานีรถไฟเชียงราก จ.ปทุมธานี 210 หน่วย และพื้นที่รอบสถานีรถไฟธนบุรี(ศิริราช) 2,100 หน่วย ประมาณการงบ 5,000-6,000 ล้านบาท
ซึ่งผลประมาณการจัดสร้างที่อยู่อาศัยตามผลการศึกษา การสำรวจ และการออกแบบเบื้องต้น รวมจำนวนประมาณ 4,100 หน่วย เป็นอาคารชุดขนาดเล็ก และขนาดกลาง 8 - 26 ชั้น ไม่น้อยกว่า 30 ตารางเมตร ในระดับราคา 1.2 ล้าน - 1.8 ล้านบาท/หน่วย หรือ 4-6 หมื่นบาท/ตารางเมตร โดยประมาณ
ล่าสุด พบว่า มติ ครม. ที่ให้ SRTA บริษัทลูก รฟท. นำความเห็นและข้อสังเกตของหน่วยงานรัฐหลายแห่ง ไปดำเนินการให้ถูกต้องตามระเบียบ ข้อกฎหมาย ประกอบด้วย
สํานักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือ สภาพัฒน์ เห็นว่า การปรับเพิ่มโครงการนําร่อง จาก 3 โครงการ เป็น 4 โครงการ โดยเพิ่มในส่วนของโครงการเชียงราก ทําให้ SRTA จําเป็นต้องจัดหางบประมาณเพิ่มเติมสําหรับการศึกษาความเหมาะสมและออกแบบรายละเอียดงานสถาปัตยกรรม และวิศวกรรม
รวมถึงการจัดทํารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการเชียงราก เพื่อให้สามารถดําเนินการทั้ง 4 โครงการได้ตามกรอบระยะเวลาที่เสนอ
“กระทรวงคมนาคม รับความเห็นของสํานักงานฯ ไปพิจารณาดําเนินการศึกษาศักยภาพการพัฒนาของที่ดิน แต่ละแห่งอย่างรอบคอบ โดยคํานึงถึงแผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ที่หน่วยงานรับผิดชอบได้มีการศึกษา/จัดทําไว้”
เพื่อให้การกําหนดกลุ่มเป้าหมายและรูปแบบที่อยู่อาศัยของโครงการมีความเหมาะสมและสอดคล้องกับบริบท การพัฒนาพื้นที่
นอกจากนี้ SRTA ควรประสานและบูรณาการกับการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เพื่อร่วมจัดทําแผนการพัฒนาพื้นที่ พร้อมกําหนดแนวทาง/แผนการรื้อย้ายในภาพรวม
อาทิ กําหนดพื้นที่ ดําเนินการ ช่วงระยะเวลาดําเนินการ และมาตรการเยียวยาที่ชัดเจน เพื่อเตรียมการรองรับการพัฒนาโครงการ บ้านเพื่อคนไทยได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“ปัจจุบันมีการพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยในแนวสูง ที่มีกลุ่มเป้าหมายเดียวกันกับกลุ่มเป้าหมายของโครงการบ้านเพื่อคนไทย โดยเฉพาะในส่วนของภาครัฐที่มีการเคหะแห่งชาติเป็นหน่วยงานรับผิดชอบหลัก”
ซึ่งปัจจุบันการเคหะแห่งชาติอยู่ระหว่างการดําเนินการตามแผนแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี (พ.ศ. 2560-2579) และทบทวนรูปแบบการดําเนินโครงการที่ได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีแล้ว
ทําให้ปัจจุบัน ยังมีหน่วยคงเหลือที่อยู่ระหว่างรอการจําหน่าย ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงแนวโน้มการทํางานของคนรุ่นใหม่ ที่หันมาประกอบอาชีพอิสระเพิ่มขึ้น ทําให้มีความเปราะบางทางเศรษฐกิจอยู่ในระดับสูง
และบางส่วนไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินจากสถาบันการเงินได้ ดังนั้น การดําเนินโครงการบ้านเพื่อคนไทยจึงจําเป็นต้องคํานึงถึงปัจจัยดังกล่าวด้วย
SRTA จัดตั้งขึ้นมาเพื่อพัฒนาที่ดินของ รฟท.ให้เกิดมูลค่าเพิ่มเพื่อนําไปสนับสนุนการพัฒนากิจการระบบรางของประเทศ ซึ่งเป็นการดําเนินการที่สําคัญ ตามแนวทางการฟื้นฟูกิจการ รฟท.
ดังนั้น การดําเนินโครงการทั้ง 4 โครงการ จึงจําเป็นต้อง พิจารณารายละเอียดของผลกระทบ/ผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นต่อ รฟท. และ SRTA
“โดยเฉพาะในส่วนของผลตอบแทนทางการเงินที่จําเป็นต้องมีความมั่นใจว่าการดําเนินโครงการบ้านเพื่อคนไทย จะไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงทางการเงิน และสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินของการรถไฟแห่งประเทศไทยในภาพรวมได้”
รวมถึงสอดคล้องกับภาระผูกพันที่เกิดขึ้นจากการนําที่ดินไปพัฒนาโครงการ สภาพตลาดเงิน และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องในปัจจุบัน
ท้ายสุดการดําเนินการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตามแนวทางที่เสนอจําเป็นต้องอาศัยบุคลากร ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ ในขณะที่ SRTA เป็นหน่วยงานจัดตั้งใหม่ และมีบุคลากรจํากัด
“ทําให้จําเป็นต้องพิจารณารูปแบบการบริหารโครงการที่มีความเหมาะสมและไม่ก่อให้เกิดต้นทุน การบริหารโครงการในระดับสูงจนเกินไป”
ดังนั้น การดําเนินโครงการจําเป็นต้องพิจารณาศึกษาเปรียบเทียบรูปแบบ การบริหารโครงการทั้งในส่วนของการจ้างเอกชน/รัฐวิสาหกิจอื่นบริหารโครงการหรือดําเนินการเอง
ซึ่งในกรณี ที่ SRTA จะดําเนินการเองจําเป็นต้องมีแผนธุรกิจที่ชัดเจนประกอบพิจารณาด้วย.
สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา มีความเห็นว่า สิทธิของผู้เข้าร่วมโครงการนี้เป็นสิทธิการเช่า ระยะยาว (Leasehold) แต่โดยที่ปัจจุบันกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปยังมีข้อจํากัด เกี่ยวกับระยะเวลาการเช่าโดยกําหนดไว้ไม่เกิน 30 ปี
จึงอาจไม่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของโครงการ ที่มีวัตถุประสงค์ให้ประชาชนมีสิทธิเช่าที่พักอาศัยในระยะยาว (Leasehold) ควรมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาความเหมาะสมของระบบการเช่าระยะยาว (Leasehold) ในประเทศไทย
“หากเห็นว่าสมควรที่จะปรับปรุงระบบการเช่าดังกล่าว ก็สมควร มอบหมายให้ดําเนินการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่อไป ตามพระราชบัญญัติหลักเกณฑ์ การจัดทําร่างกฎหมายและการประเมินผลสัมฤทธิ์ของกฎหมาย พ.ศ. 2562”
ด้าน ธปท. มีความเห็นว่า การให้สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (Pre-Finance) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ควรกําหนดหลักเกณฑ์ในการคัดเลือกผู้ประกอบการที่จะมาขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (Underwriting standard) ให้สอดคล้องกับระดับความเสี่ยงที่ ธอส. ยอมรับได้
โดย ธอส. จะต้องพิจารณาถึง ศักยภาพในการดําเนินโครงการและความสามารถในการชําระหนี้ของผู้ประกอบการ
ดังนั้น อทส. จึงควร หารือกับ ธอส. เกี่ยวกับขอบเขตและหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อของ ธอส. เพื่อให้ อทส. สามารถคัดเลือก ผู้ประกอบการที่มีศักยภาพและมีระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้
นอกจากนี้ ธอส. ควรมีแนวทางการควบคุม การเบิกใช้จ่ายวงเงินกู้ให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์และอัตราความก้าวหน้าของการพัฒนาโครงการ เพื่อป้องกัน การใช้เงินผิดวัตถุประสงค์และให้การดําเนินการเป็นไปตามแผนที่กําหนด
การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Post - Finance) ธอส. ควรคํานึงถึงการให้สินเชื่ออย่าง รับผิดชอบและเป็นธรรม (Responsible Lending)
โดยกําหนดเงื่อนไขการให้สินเชื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพ และความสามารถในการชําระหนี้ของลูกหนี้ และกําหนดหลักเกณฑ์การวิเคราะห์สินเชื่ออย่างรอบคอบและ รัดกุมเนื่องจากลูกหนี้กลุ่มเป้าหมายเป็นวัยเริ่มทํางาน
จึงอาจยังไม่มีประวัติการชําระหนี้หรือข้อมูลเครดิต (NCB) ที่ช่วยให้เห็นพฤติกรรมการชําระหนี้
นอกจากนี้ ธอส. ควรแจ้งข้อมูลและเงื่อนไขของสินเชื่อให้แก่ลูกหนี้ อย่างชัดเจนและครบถ้วน เพื่อให้ลูกหนี้มีข้อมูลที่เพียงพอและป้องกันการก่อหนี้เกินตัว
ธอส. ควรติดตามผลการดําเนินโครงการอย่างต่อเนื่องเพื่อนํามาพัฒนาปรับปรุงเงื่อนไข การให้สินเชื่อให้เหมาะสมทั้ง Pre - Finance และ Post - Finance สําหรับโครงการถัดไป ตลอดจนมีแผน รองรับความเสียหายกรณีลูกหนี้กลายเป็นหนี้เสียในอนาคต
นอกจากนี้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรกําหนดรายละเอียดของงบประมาณและภาระทางการคลัง ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจากการดําเนินโครงการให้ชัดเจนเพื่อให้สอดรับกับหลักการการดําเนินโครงการ
ตามมาตรา 27 และ 28 แห่งพระราชบัญญัติวินัยการเงินการคลังของรัฐ พ.ศ. 2561 รวมถึงติดตามและ ประเมินผลสัมฤทธิ์ของโครงการ เพื่อให้บรรลุตามเป้าหมายที่ตั้งไว้และเป็นประโยชน์ต่อการปรับปรุงโครงการ.