เปิดปมคอนโดหรูอโศก ศาลสั่งเพิกถอนใบอนุญาต ระวังน้ำผึ้งหยดเดียวทุบอสังหาไทยพังครืน

ยังคงเป็นประเด็นสุดฮอต เป็น Talk of the Town กับเรื่องที่ศาลปกครองกลาง มีคำพิพากษาผ่าเปรี้ยงเมื่อวันที่ 30 ก.ค.ที่ผ่านมา ให้ “เพิกถอน” ใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ “Ashton Asoke” คอนโดสุดหรู 50 ชั้น 783 ยูนิตทื่ถือเป็น “แฟลกชีป” ที่ตั้งตระหง่านอยู่ใจกลางย่านธุรกิจแยกอโศก-สุขุมวิท ที่นัยว่า เกิดอีก 10 ชาติก็หาโครงการสุดหรูในทำเลระดับนี้ไม่ได้อีกแล้ว

โดยศาลมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคารโดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ และมาตรา 39 ตรีแห่งพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 รวม 4 ฉบับ ที่ออกให้แก่บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ตามคำร้องของสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน กับพวกที่เป็นชาวบ้านในชุมชนซอยสุขุมวิท 19 แยก 2

ด้วยเห็นว่า ที่ดินที่ตั้งโครงการดังกล่าว ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวเกิน 12 เมตรติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรตามที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ที่ออกตามความใน พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร อนุญาตให้บริษัททำการก่อสร้างดัดแปลงอาคารโครงการ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างทุกฉบับ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าว

คำสั่งของศาลปกครองข้างต้น ทำเอาลูกบ้านในโครงการแอชตัน อโศก แห่งนี้ “อกสั่นขวัญกระเจิง”หายใจไม่ทั่วท้องไปตามๆกัน หวั่นโครงการจะถูกทุบทิ้งตามรอย โรงแรมและอพาร์ทเมนท์ระดับ 5 ดาว "เอทัช" ในซอยร่วมฤดีที่ถูกศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้ กทม.รื้อถอนไปก่อนหน้า เนื่องจากก่อสร้างผิด พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522

แม้ฝ่ายบริหาร บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จะออกแถลงการณ์ยืนยันกับลูกบ้านว่า คำพิพากษาที่ออกมา เป็นเพียงคำพิพากษาของศาลปกครองชั้นต้นเท่านั้น และบริษัทยืนยันที่จะใช้สิทธิ์ยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดต่อไป ด้วยเชื่อมั่นว่า สิ่งที่บริษัทดำเนินการไปในช่วงก่อนหน้าในการขอใบอนุญาตต่างๆ ได้ปฏิบัติตามขอบเขตและกรอบของกฎหมายทุกประการอยู่แล้ว

แต่ตราบใดที่ปัญหาในเรื่องใบอนุญาต ยังคงไม่มีความชัดเจน ลูกบ้านในโครงการคอนโดสุดหรูแห่งนี้ ก็คงได้แต่นอนสะดุ้งไม่อาจจะข่มตาหลับลงได้ จนกว่าคดีความจะได้ข้อยุติ

อย่างไรก็ตาม หากทุกฝ่ายจะย้อนกลับไปพิจารณาคำพิพากษาของศาลปกครองข้างต้นจะเห็นได้ว่า ศาลได้หยิบยกประเด็นในเรื่อง “ทางเข้า-ออก” โครงการที่ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ใน พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยเฉพาะที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการ ที่ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และต้องยาวต่อเนื่องไปจนถึงทางสาธารณะที่มีขนาดความกว้างเกิน 18 เมตรขึ้นไป

แต่ที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก ไม่เป็นไปตามเกณฑ์ดังกล่าว เพราะมีความกว้างของถนนซอยเดิมเพียง 6.4 เมตรเท่านั้น แม้ทางโครงการจะนำเอาหนังสือรับรองการอนุญาตจาก "การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)" ที่อนุญาตให้โครงการใช้ทางผ่าน เข้า-ออก สถานีรถไฟฟ้าสุขุมวิท ของ รฟม.มาแสดง และเรื่องดังกล่าวหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างกรมโยธาธิการและผังเมือง ก็พิจารณาให้ความเห็นชอบว่า สามารถกระทำได้ตามกฎหมาย

อีกทั้ง หากโครงการมีปัญหาในเรื่องของความกว้างเขตทางเข้า-ออกไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกฏหมาย ก็คงเป็นเรื่องยากที่โครงการจะได้รับไฟเขียว EIA ออกมาได้

แต่กระนั้น ดูเหมือนศาลจะไม่ได้พิจารณาประเด็นนี้ รวมไปถึงประเด็นที่ว่า การที่ รฟม.นำเอาที่ดินเวนคืนก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้า มาให้เอกชนใช้เป็นทางผ่านเข้า-ออก เป็นไปโดยชอบด้วยกฏหมายหรือไม่ เอื้อประโยชน์ต่อเอกชนหรือไม่ ด้วยเหตุที่ศาลเห็นว่า ผู้ฟ้องคดีไม่ได้มีส่วนได้ ส่วนเสีย หรือมีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับ รฟม.หรือโครงการ

อย่างไรก็ตามในประเด็นดังกล่าว ฝ้ายบริหารบมจ.อนันดาฯเจ้าของโครงการยืนยันว่า บริษัทฯได้ดำเนินการอย่างระมัดระวัง และให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องการซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีการศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางผ่านเข้า-ออก ของ รฟม.จากโครงการอื่นๆ ซึ่งหากทุกฝ่ายจะได้ย้อนกลับไปพิจารณา โครงการคอนโด หรือโครงการพัฒนาอสังหาฯ รายรอบสถานีรถไฟฟ้า หรือโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนอื่น ๆ ของรัฐ จะพบว่า ไม่ได้มีแต่โครงการ "แอชตัน อโศก" แห่งนี้เท่านั้นที่มีการขอใช้ที่ดินเป็นทางผ่านเข้า-ออกโครงการ แต่ยังมีโครงการพัฒนาอสังหาฯอื่นๆอีกนับสิบโครงการที่ดำเนินการในลักษณะเดียวกัน
โครงการคอนโดฯและโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นับสิบโครงการ ต่างก็มีการขอใช้ที่ดิน รฟม.และหน่วยงานรัฐเจ้าของโครงข่ายขนส่งมวนอื่น ๆ เป็นทางเข้า-ออก เช่นเดียวกันอยู่นับสิบโครงการ ไล่ดะมาตั้งแต่โครงการ Noble Revolve Ratchada 1-2 ที่ทางเข้าโครงการตัดผ่านที่ดินของ รฟม.หรือโครงการ Whizdom Avenue รัชดา-ลาดพร้าว ติดสถานี MRT ลาดพร้าว ก็ใช้ที่ดินของรฟม.ในการทำทางเข้าเช่นเดียวกัน

หรือโครงการ The Base Garden พระราม 9 ที่ทางด่วน กทพ.ตัดผ่านหน้าโครงการ ก็มีการขออนุญาตทำทางเข้า-ออกใต้ทางด่วนเข้ามายังโครงการเพื่อสร้างตึกสูง ซึ่งทั้ง 3-4 โครงการที่ว่า ล้วนมีการขอใช้ที่ดินเป็นทาง เข้า-ออก เช่นเดียวกับ โครงการ "แอชตัน อโศก" นี้ทุกกระเบียดนิ้ว

"โครงการ แอชตัน อโศก ไม่ใช่รายแรกที่ใช้ทางผ่านเข้า-ออกของ รฟม.ปัจจุบันมีโครงการในลักษณะคล้ายกันนี้กว่า 13 โครงการ เฉพาะของรฟม. ก็มีประมาณ 6 โครงการ และในการขออนุมัติผ่านทางเข้า-ออกของรฟม.นั้นทางอนันดาฯยังรับผิดชอบทางผ่านให้รฟม.เกือบ 100 ล้านบาท ทำให้บริษัทฯมั่นใจอย่างยิ่งว่า ในกระบวนการดำเนินโครงการแอชตัน อโศก ที่ผ่านมาทั้งหมด ตั้งอยู่บนพื้นฐานความถูกต้องและสุจริต ชอบด้วยกฎหมายทุกขั้นตอน"

อดีตผู้บริหารรฟม. ได้ฝากข้อคิดให้ทุกฝ่ายได้พิจารณาว่า หากกรณีอนุมัติให้ผู้อาศัยในโครงการนี้ผ่านทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้า ถูกตีความออกน้ำออกทะเลว่า เป็นการทุจริตเอื้อประโยชน์ต่อเอกชนแล้ว โครงการคอนโดฯ ห้างสรรพสินค้า หรือโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ล้วนมีการดำเนินการในลักษณะเดียวกัน ก็คงโดนลูกหลงตามมาอย่างแน่นอน

"ก็ไม่รู้จะให้ไปสร้างรถไฟฟ้าแถวทุ่งกุลาร้องไห้หรืออย่างไร ถึงจะไม่เอื้อประโยชน์ต่อประชาชน ผู้โดยสารโดยรอบสถานี และหากตีความกฎหมายออกน้ำออกทะเลไปเช่นนี้ อนาคตนโยบาย TOD ที่จะสนับสนุนให้เอกชนพัฒนาโครงการโดยรอบสถานีเพื่อสร้างมูลค่า Value Added ให้กับเศรษฐกิจ นำรายได้จากการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมาเสริมรายได้ให้โครงข่ายรถไฟฟ้า เพื่อลดปัญหาจราจรก็คงเป็นได้แค่นโยบายปาหี่ที่ไม่มีทางเกิดขึ้นได้ ”

เหนือส่ิงอื่นใด ที่ทุกฝ่ายคงต้องตระหนัก แม้แต่ที่ดินตาบอด กฎหมายบัญญัติรองรับให้เจ้าของที่ดินสามารถเจรจาขอสร้างทางจำเป็นกับเจ้าของที่ข้างเคียง หรือร้องศาลขอใช้ที่จำเป็นเป็นทางออกได้ตาม ปพพ.1349

การที่โครงการ" แอชตัน อโศก" เจรจากับรฟม เพื่อขอขยับขยายทางเข้า-ออก จากเส้นทางเดิม เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกบ้านผู้อยู่อาศัยในโครงการ และเปิดทางให้สามารถพัฒนาโครงการได้เต็มศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ ยังเป็นการดำเนินการ ที่สอดคล้องกับนโยบาย TOD ของรัฐบาลอีกด้วย เพราะหากที่ดิน 3 ไร่เศษแปลงนี้ ทำโครงการได้แค่ 5-7 ชั้นอย่างที่พยายามนำเสนอกัน จะมีนักลงทุนหน้าไหนยอมเสี่ยงลงทุน ท่ีดินแปลงนี้ก็คงถูกปล่อยทิ้งร้างเอาไว้อย่างนั้น

ถึงวินาทีนี้ ทุกฝ่ายคงได้แต่ปูเสื่อรอ บทสรุปของโครงการ “แอชตัน อโศก” แห่งนี้ จะกลายเป็น “น้ำผึ้งหยดเดียว” ที่ทำให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งอื่นๆ ที่ล้วนได้อานิสงจากโครงข่ายรถไฟฟ้าและทางด่วนของรัฐจะพลอยโดนลูกหลงจนพังพาบกันไปทั้งระบบหรือไม่?

เพราะหากกรณีนี้ถูกตีความว่าหน่วยงานรัฐที่ทำหน้าที่กำกับดูแลบกพร่อง จนนำไปสู่การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว ก็เห็นทีต่อไปในอนาคตโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการในประเทศ ก็คงนั่งไม่ติด เพราะไม่อาจจะเชื่อถือหลักเกณฑ์ใด ๆ ของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตในไทยได้อีกต่อไปแล้ว!