รู้จักข้อกฎหมาย "การครอบครองปรปักษ์" หลังเป็นประเด็นดรามาจนทำให้มีผู้เสียชีวิต

เปิดกฎหมายทำความรู้จัก "การครอบครองปรปักษ์" ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ รู้ไว้ไม่เสียหาย หลังเกิดเหตุดรามา ทำให้มีผู้เสียชีวิตไปแล้ว 1 ราย

จากกรณีเจ้าของบ้านในซอยรามอินทรา 58 แยก 6-2 ถูกเพื่อนบ้านลักลอบเข้ามายึดบ้าน ก่อนจะมีการเจรจาและย้ายออกไปเมื่อปลายปีที่แล้ว แต่กลับมาฟ้องเจ้าของบ้านโดยอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ และเปิดร้านขายไก่ทอด จนเจ้าของบ้านตัวจริงพาทนายความพร้อมด้วยตำรวจเข้าปลดป้ายขายไก่ทอดทิ้งยึดบ้านคืน และฟ้องดำเนินคดีเอาผิดให้ถึงที่สุดนั้น ต่อมาพบว่า 1 ใน 5 ผู้ต้องหาเครียดจนตัดสินใจจบชีวิตตัวเองในห้องน้ำนั้น ด้านทนายความอ้างลูกความเครียด เพราะเจ้าของบ้านตัวจริงใช้สื่อกดดัน

อย่างไรก็ตาม พบว่าในโลกโซเชียลให้ความสนใจจนมีการค้นหาคำว่า "ครอบครองปรปักษ์" ติดเทรนด์ค้นหาใน X โดยสำนักกฎหมายสำนักงานเลขาธิการวุฒิสภา ได้ให้ความรู้ไว้ว่า การครอบครองปรปักษ์ (Prescription) คำว่า ครอบครองปรปักษ์ ประกอบด้วยสองคำคือ "ครอบครอง" และ "ปรปักษ์" ตามพจนานุกรม ฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ. 2525 ได้อธิบายคำว่า "ครอบครอง" หมายถึง ยึดถือไว้, มีสิทธิถือเอาเป็นเจ้าของ, มีสิทธิปกครองและอธิบายคำว่า "ปรปักษ์" หมายถึง ข้าศึก,ศัตรู, ฝ่ายตรงข้าม รวมความแล้วคำว่า "ครอบครองปรปักษ์" หมายถึง การครอบครองของฝ่ายศัตรูหรือฝ่ายตรงข้าม ดังนั้น การครอบครองปรปักษ์ตามความเข้าใจธรรมดาทั่วไป ย่อมหมายถึง การครอบครองที่มีลักษณะเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงอาจกล่าวได้ว่า

การครอบครองปรปักษ์ หมายถึง การที่บุคคลได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการครอบครอง ซึ่งตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติว่า "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์" ซึ่งการที่ผู้ใดจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาโดยครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น จะต้องมีหลักเกณฑ์ครบถ้วนดังต่อไปนี้

1. ครอบครอง หมายถึง กิริยายึดถือทรัพย์สิน เช่น เข้าทำประโยชน์ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ในเรือกสวนไร่นา ถือว่าได้ครอบครองเรือกสวนไร่นานั้นแล้ว เป็นต้น

2. ทรัพย์สินของผู้อื่น หมายถึง ทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่ ในกรณีที่ดิน จะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดหรือตราจองเท่านั้น

3. โดยสงบ คือ การครอบครองโดยปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครมาหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือการฟ้องร้องขับไล่

4. โดยเปิดเผย คือ การครอบครองโดยมิได้หลบซ่อนเร้นปิดบัง หรืออำพรางใดๆ

5. ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ การครอบครองโดยเจตนาตั้งใจที่จะเป็นเจ้าของ ทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่การครอบครองแทนผู้อื่น เช่น คนสวนเฝ้าสวนแทนเจ้าของสวนหรือครอบครองตามสัญญาที่ได้ให้อำนาจไว้ เช่น การครอบครองที่นาเพื่อทำนาตามสัญญาเช่านา เป็นต้น

6 . ครอบครองอสังหาริมรัพย์ติดต่อกัน 10 ปี หรือสังหาริมทรัพย์ 5 ปี

ความหมายของ "อสังหาริมทรัพย์" โดยทั่วๆ ไป หมายถึง ที่ดินรวมทั้งทรัพย์ ที่ติดกับที่ดิน เช่น ตึกรามบ้านช่อง อาคาร ถาวรวัตถุ เป็นต้น "สังหาริมทรัพย์" คือทรัพย์ที่ขน เคลื่อนที่ได้

การครอบครองปรปักษ์จะได้กรรมสิทธิ์ต้องปรากฏว่า ครอบครองติดต่อกันตลอดมาเป็นเวลานานตามกฎหมายกำหนดไว้ด้วย หลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้นต้องเป็นทรัพย์สิน ที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่ ซึ่งถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันนานถึง 10 ปี แต่ว่า

การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือการเป็นเจ้าของที่ดินนั้นก็ยังไม่สมบูรณ์ที่สุด นอกจากผู้ครอบครอง ปรปักษ์ที่ดินจะได้ไปจดทะเบียนการได้ที่ดินนั้นมากับเจ้าหน้าที่เสียก่อน โดยผู้ครอบครอง ปรปักษ์ที่ดินจะต้องไปร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาแสดงสิทธิ์ในที่ดินว่า ผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินนั้นเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมายแล้ว จากนั้นก็ต้องไปดำเนินการ ติดต่อยังสำนักงานทะเบียนที่ดิน เพื่อจดทะเบียนที่ดินเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินเดิมในโฉนด
ที่ดินนั้น มาเป็นของผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินเสียก่อน

สำหรับที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ หรือเรียกกันว่า ที่ดินมือเปล่า เช่น น.ส.3 หรือไม่มีหลักฐานเลย จะมีสิทธิเพียงการครอบครองเท่านั้น จึงไม่อาจอ้างการ ครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 ได้ แต่สามารถแบ่งการครอบครองกันได้ ตามมาตรา 1395 เพียงแต่ไม่มีกฎหมายรับรองให้ยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงสิทธิ

ดังนั้น คนที่เป็นเจ้าของที่ดินทั้งหลาย ก็อย่าได้ปล่อยปละละเลยที่ดินของตัวเอง ควรจะต้องเข้าไปดูแล้วทำประโยชน์บนที่ดินนั้น อย่าคิดเอาเองว่า อย่างไรเสียก็เป็นเจ้าของ คงไม่สูญหายไปไหน เพราะกฎหมายเขาได้ให้สิทธิกับคนที่ได้เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินนั้นจริงๆ ไม่ใช่เพียงในนาม

ข้อควรรู้ก่อนที่ดินตกไปเป็นของคนอื่น

1. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองจะไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ แม้จะครอบครองนานแค่ไหนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์

2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน

3. การครอบครองนั้นต้องทำโดยเปิดเผยและสงบ หรือเป็นการครอบครองที่ไม่ได้มีการข่มขู่ ใช้กำลัง หลอกลวง และไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในการแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่

4.ผู้ครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 1382 แล้ว แม้ศาลจะยังไม่ได้มีคำสั่งว่าผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ หากมีบุคคลใดโต้แย้งสิทธิของผู้ครอบครองเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าว ผู้ครอบครองมีอำนาจฟ้องได้ (อย่างไรก็ตามเพื่อความสมบูรณ์ในผลของกฎหมายควรดำเนินการร้องศาลเพื่อจดทะเบียนสิทธิ์)

5. หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษร จะไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์

6. ผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างทำสัญญาซื้อขาย ไม่นับเป็นการครอบครองปรปักษ์

วิธีการป้องกันการครอบครองปรปักษ์สำหรับเจ้าของที่ดินนั้น ทำได้ดังต่อไปนี้

1. ไปตรวจตราที่ดินอยู่เสมอ ว่ามีใครเข้ามายุ่งหรือใช้ประโยชน์กับที่ดินของเราหรือไม่

2. ติดป้ายหรือล้อมรั้วกั้นเขตแดนให้ชัดเจน เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น

3. ทำธุรกรรมกับกรมที่ดินเป็นครั้งคราว เพื่อตอกย้ำความเป็นเจ้าของที่ดินกับภาครัฐ

4. ให้รีบคัดค้านหากพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง เพื่อยืนยันความไม่สมยอมในการให้ผู้อื่นครอบครองพื้นที่

5. ใจเย็นและอดทน แม้จะต้องใช้เวลา แต่ตราบใดที่ยังไม่มีคำพิพากษา เจ้าของที่ดินก็ยังจัดการได้เสมอ