คลินิกกองทุนรวม : ว่าด้วยเรื่องกองทุนอสังหาริมทรัพย์

ก่อนอื่นต้องขอสวัสดีปีใหม่ผู้อ่านทุกท่าน มีคำถามส่งเข้ามาให้ทีมงานช่วยหาคำตอบเป็นจำนวนมาก อาจจะล่าช้าบ้างก็ต้องขออภัยผู้อ่านทุกท่าน ทีมงานเราจะพยายามตอบให้ครบทุกคำถามนะคะ ส่วนท่านผู้อ่านท่านใดมีคำถามก็สามารถส่งคำถามมาได้ที่ mgrfund@gmail.com เช่นเดิมคะ

ถาม - คือผมอยากจะทราบเรื่องการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดครับ เนื่่องจากผมได้ลองศึกษาดูบ้างแล้วแต่ยังไม่เข้าใจ และสามารถซื้อที่ไหน และซื้อได้เหมือนกองทุนทั่ว  ๆ ไปหรือเปล่า?

ตอบ-กองทุนรวมประเภทนี้มีรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน อาคารโรงงาน อาคารศูนย์การค้า เป็นต้น โดยกองทุนอาจซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ (leasehold) ก็ได้ และนำอสังหาริมทรัพย์ไปปล่อยเช่าต่อ เพื่อให้กองทุนมีรายได้จากค่าเช่า

กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น freehold คือ กองทุนรวมซื้อ และได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งกรณีนี้รายได้ของกองทุนรวมจะมาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นและนำรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผล (dividend) ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน และรายได้จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เมื่อเลิกกองทุนรวม ดังนั้น หากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมถือกรรมสิทธิ์อยู่มีมูลค่าสูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนรวมเข้าไปซื้อในตอนแรกมูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนก็จะเพิ่มสูงขึ้นด้วย ซึ่งเท่ากับว่าผู้ถือหน่วยจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (capital gain) ด้วยอีกทางหนึ่ง

กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น leasehold คือ กองทุนรวมไม่ได้ซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์แต่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี ซึ่งถ้าครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของดังนั้น เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว มูลค่าหน่วยลงทุนก็จะเป็นศูนย์ เพราะไม่มีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ออกไปกองทุนจะได้รับรายได้ค่าเช่าในช่วงที่อยู่ในระยะเวลาสิทธิการเช่า (lease term) เท่านั้น แต่จะไม่ได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของ capital gain จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เหมือนแบบ freehold อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนในกองทุนรวมแบบ leasehold ก็อาจจะได้รับเงินลงทุนคืนในกรณีที่กองทุนรวมมีการลดทุน ซึ่งเกิดจากการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ลดลงทุกปี จึงทำให้เกิดตัวเลขขาดทุนทางบัญชีที่ยังไม่เกิดขึ้น (unrealized loss)

ยกตัวอย่างเช่น

กองทุนรวมไปลงทุนในสิทธิการเช่ามูลค่า 500 ล้านบาท สิทธิการเช่ามีระยะเวลา 20 ปี เมื่อผ่านไปในแต่ละปีมีการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าใหม่ว่าจะเหลือเท่าไรโดยจะใช้วิธีคำนวณจากมูลค่าสิทธิการเช่าหารด้วยจำนวนปี ซึ่งในกรณีนี้จะเท่ากับมูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงปีละ 25 ล้านบาท

ดังนั้น หลังจากปีที่ 1 มูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงเหลือเพียง 475 ล้านบาท และเกิด unrealized loss เท่ากับ 25 ล้านบาท ซึ่งถ้าหากบริษัทจัดการ (บลจ.) ที่บริหารกองทุนรวมนั้นอยากจะคืนเงินส่วนนี้ให้แก่ผู้ลงทุนก็ทำได้โดยการลดทุน หรืออาจเก็บสะสมไปเรื่อยๆ และทยอยคืนเงินส่วนนี้ให้แก่ผู้ถือหน่วยต่อไป      

อย่างไรก็ตาม บลจ. อาจสะสมเงินส่วนนี้ไว้ใช้ในการปรับปรุงซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ หรือเพื่อลงทุนเพิ่มเติมก็ได้ โดยผู้ลงทุนสามารถดูข้อมูลส่วนนี้ได้จากหนังสือชี้ชวน ตัวอย่างเช่น กองทุนรวมจะระบุข้อความไว้ว่า หากกองทุนรวมมีสภาพคล่องส่วนเกินก็อาจทำการลดทุนเพื่อคืนเงินส่วนเกินนี้ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน เป็นต้น

ผลตอบแทนและความเสี่ยง

ในส่วนของผลตอบแทนนั้นเมื่อกองทุนรวมอสังหาฯ ได้รับรายได้จากการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปบริหาร และหักค่าใช้จ่ายแล้ว หากมีกำไรก็จะจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ นอกจากนี้ นักลงทุนจะได้กำไรจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์(หน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องถูกนำไปจดทะเบียนในตลาดรองเพื่อเพิ่ม
สภาพคล่อง)

สำหรับความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น มีดังนี้

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก เช่น

   -  ความเสี่ยงทั่วๆ ไป เช่น ภัยธรรมชาติ / ภาวะเศรษฐกิจ / ความไม่แน่นอนทางการเมือง ซึ่งส่งผลกระทบต่อความต้องการในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น ในกรณีโรงแรม สภาวการณ์ต่างๆ อาจส่งผลต่อการท่องเที่ยว และทำให้ผู้เข้าพักโรงแรมลดลง

   -  ภาวะการแข่งขันในแต่ละอุตสาหกรรมที่สูงขึ้น เช่น อุตสาหกรรมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มีการทำกันมากอุตสาหกรรมโรงแรม มีโรงแรมใหม่ๆ เกิดขึ้นเยอะ อาจทำให้ผู้เช่า หรือผู้ใช้บริการลดลง ซึ่งส่งผลต่อรายได้ของกองทุน

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายใน เช่น
 
  -  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพียงชิ้นเดียว หรือหากลงทุนหลายชิ้นก็จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันที่ไม่มีการกระจายการลงทุนเท่าที่ควร ดังนั้น หากเกิดปัจจัยใดๆ ที่มีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้น หรืออสังหาริมทรัพย์ sector นั้น ก็จะส่งผลค่อนข้างมากต่อรายได้ และผลประกอบการของกองทุนรวม

  -  ความเสี่ยงจากผู้เช่า กรณีที่มีผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์จากกองทุนรวมเพื่อนำไปบริหารต่อ รายได้ของกองจะมาจากค่าเช่าจากผู้เช่ารายนั้นเท่านั้น ดังนั้น หากผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่า และปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้ทำให้กองทุนรวมต้องหาผู้เช่ารายใหม่มาบริหารอสังหาริมทรัพย์ต่อ ก็จะมีผลกระทบให้กระแสรายได้ของกองทุนรวมต้องหยุดชะงัก หรือลดลงได้

-  ประสิทธิภาพในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ และความจำเป็นในการปรับปรุง หรือ renovate ทรัพย์สิน ซึ่งอาจกระทบต่อการหารายได้ในบางช่วงของกองทุนรวม
 
-  ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนปิด และแม้ว่าจะมีข้อบังคับให้นำหน่วยลงทุนของกองทุนประเภทนี้ไปจดทะเบียนไว้ในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มสภาพคล่องแล้ว แต่ปริมาณการซื้อขายหน่วยลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ก็ยังอาจมีน้อย และเกิดขึ้นไม่บ่อยนัก ดังนั้น ผู้ลงทุนอาจมีปัญหาในเรื่องสภาพคล่องของหน่วยลงทุน และราคาซื้อขายของหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์อาจแตกต่างจากมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ต่อหน่วยหรือราคาหน่วยลงทุนในการเสนอขายครั้งแรก

สำหรับการซื้อขายนั้นแนะนำให้เปิดบัญชีหลักทรัพย์กับโบรกเกอร์นะคะ เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนหุ้นตัวหนึ่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์คะ  แต่ถ้าไม่สะดวกแนะนำให้ซื้อกองทุนรวมที่มีนโยบายลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น
    
กองทุนเปิดทหารไทย พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม พลัส
    
กองทุนเปิด วรรณ พร็อพเพอร์ตี้ พลัส ดิวิเดน ฟันด์
    
กองทุนเปิด วรรณ พร็อพเพอร์ตี้ พลัส ฟันด์
    
กองทุนเปิดเอ็มเอฟซี พร็อพเพอร์ตี้ ดิวิเดนด์ ฟันด์
    
กองทุนเปิดเอ็มเอฟซี พร็อพเพอร์ตี้ เวลท์ ฟันด์
    
ถ้าคุณสนใจแนะนำให้ดูนโยบายการลงทุน และความเสี่ยงที่คุณคิดว่ารับได้ด้วยค่ะ ส่วนรายละเอียดเพิ่มเติมสามารถสอบถามไปยัง บลจ.ที่คุณชื่นชอบ และสะดวกได้เลยนะคะ

ขอบคุณข้อมูลเพิ่มเติมจาก ก.ล.ต.