โดย ดร.วิน อุดมรัชตวนิชย์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ
Dr.win@one-asset.com
สวัสดีครับ ตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีแนวโน้ม Sentiment ที่ดีขึ้น หลังจากที่ชะลอลงในช่วงปีที่ผ่านมา ทำให้มีการระดมทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น โดยหนึ่งในอุตสาหกรรมที่น่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อุตสาหกรรมคลังเอกสาร
ธุรกิจคลังเอกสาร ในที่นี้ครอบคลุมไปด้วยธุรกิจในด้านบริการรับฝากเอกสาร การจัดหาและบรรจุกล่องเอกสาร บริการรับ-ส่งเอกสารระหว่างวัน บริการสืบค้นและตรวจสอบเอกสาร รวมไปถึงบริการทำลายเอกสาร โดยผมมองว่าธุรกิจคลังเอกสารเป็นธุรกิจที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง แน่นอนในทุกช่วงสภาวะเศรษฐกิจ และมีแนวโน้มเติบโตเพิ่มขึ้นไปกับภาวะเศรษฐกิจในช่วงขาขึ้น เนื่องจากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากด้วยข้อบังคับตามกฎหมายที่กำหนดที่ทำให้บริษัทต่างมีความจำเป็นต้องเก็บเอกสารไว้เพื่อตรวจสอบหรืออ้างอิงตามที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยเฉพาะธุรกรรมทางการเงิน ซึ่งส่วนใหญ่กฎหมายมักให้เก็บรักษาเอกสารไว้ตรวจสอบอย่างน้อย 5-10 ปี หรือตามนโยบายของแต่ละบริษัทก่อนที่จะถึงช่วงที่กำหนดทำลายเอกสาร
ดังนั้น บริษัทส่วนใหญ่จึงจำเป็นต้องมีที่รับฝากเอกสารดังกล่าวเพื่อรองรับการตรวจสอบ แม้ว่าบริษัทบางแห่งจะมีการใช้การ Scan เอกสารในเครื่องอิเล็กทรอนิกส์ก็ตาม ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาบริษัทต่างๆ ที่มักเลือกฝากเอกสารดังกล่าวไว้กับคลังเอกสาร เนื่องจากประหยัดต่อการเช่าพื้นที่สำนักงานในการเก็บเอกสาร ซึ่งจะมีภาระค่าใช้จ่ายสูงกว่าการนำเอกสารมาฝากไว้ที่คลังเอกสาร รวมทั้งการฝากในคลังเอกสารยังมีความปลอดภัยมากกว่าและมีความเสี่ยงต่อการสูญหายน้อยกว่าเมื่อเทียบกับการเก็บไว้ที่สำนักงานเองแล้วนั้น ธุรกิจคลังเอกสารเองยังคงได้รับรายได้จากค่าเช่าอย่างแน่นอน เนื่องจากมีการทำสัญญาการเช่าระหว่างธุรกิจในฐานะผู้เช่ากับคลังเอกสารในฐานะผู้ให้เช่า
แม้ว่าผู้เช่าจะมีการนำเอกสารออกจากคลังเอกสารที่ฝากไว้เพื่อนำไปใช้ปฏิบัติงาน ฯลฯ แต่หากยังอยู่ภายในช่วงกำหนดระยะสัญญาการเช่า ผู้เช่าก็ยังจำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่คลังเอกสารนั้นด้วย ทำให้รายได้จากค่าเช่าของธุรกิจคลังสินค้ามีความต่อเนื่องและแน่นอน ถึงแม้ผู้เช่าจะนำเอกสารออกไปจากคลังเอกสารก็ตาม ประกอบกับโดยส่วนใหญ่สัญญาการเช่าระหว่างผู้เช่ากับคลังเอกสารมักมีอายุเฉลี่ยประมาณ 1-3 ปี และผู้เช่าส่วนใหญ่จะมีแนวโน้มการเปลี่ยนคลังเอกสารค่อนข้างต่ำ โดยเฉลี่ยประมาณ 10 ปีขึ้นไป ทำให้ธุรกิจคลังเอกสารจะได้รับรายได้ใหม่เพิ่มเติมจากผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นแล้ว ยังได้รับค่าเช่าจากค่าเช่าเอกสารเดิมที่รับฝากควบคู่กันไปด้วย ขณะที่บริษัทที่จดทะเบียนจากกระทรวงพาณิชย์ก็เริ่มมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นสอดคล้องไปกับเศรษฐกิจที่เติบโตได้ดี
ขณะเดียวกัน ในส่วนของผู้ให้บริการรับฝากเอกสารในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้มีจำนวนเพิ่มขึ้นจากเดิม เนื่องจากต้นทุนที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการดำเนินงานของธุรกิจคลังเอกสารเพิ่มขึ้นตาม ทำให้ปัจจุบันยังไม่มีผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่มีที่ดินสะสมเข้ามาในอุตสาหกรรมคลังเอกสาร รวมทั้งจำเป็นต้องมีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการด้านคลังเอกสารเฉพาะทาง ทำให้คู่แข่งรายใหม่ที่จะเข้ามาดำเนินธุรกิจคลังเอกสารมีค่อนข้างจำกัด ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจการเช่าของคลังเอกสารด้วยเช่นกัน
หากนักลงทุนท่านใดสนใจการลงทุนในธุรกิจคลังเอกสาร อาจพิจารณาการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์ศรีไทย สมาร์ท สโตเรจ ซึ่งจะเสนอขายครั้งแรกระหว่างวันที่ 22-31 ก.ค. 57 ซึ่งกองทุนฯ นี้จะนำเงินไปลงทุนในโครงการทรัพย์ศรีไทย สมาร์ท สโตเรจ ซึ่งเป็นธุรกิจคลังเอกสารที่บริหารทรัพย์สินโดยบริษัท ทรัพย์ศรีไทย จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีความเป็นมืออาชีพและมีประสบการณ์ในธุรกิจคลังเอกสารมายาวนาน และมีการนำระบบการจัดเก็บเอกสารอัตโนมัติ (Automation) เข้ามาช่วยในการจัดเก็บ ทำให้มีประสิทธิภาพในการใช้พื้นที่และลดต้นทุนแรงงานในการดูแลและจัดเก็บเอกสารได้เป็นอย่างดี
โดยผู้ลงทุนสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในอสังหาริมทรัพย์และมีรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอเป็นระยะเวลา 10 ปี โดยกองทุนฯ จะรับค่าเช่าคงที่ชำระทุก 6 เดือนในอัตราเริ่มต้นปีละ 63 ล้านบาท และปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้น 2 ล้านบาททุกๆ 3 ปี รวมทั้งมีหลักประกันการเช่าเป็นเงินรับประกันการเช่าในอัตราครึ่งหนึ่งของค่าเช่ารายปีตลอดระยะเวลาการเช่า 10 ปี และมีหนังสือค้ำประกันจากธนาคารพาณิชย์ในอัตราครึ่งหนึ่งของค่าเช่ารายปี ตลอดระยะเวลาในการเช่า 5 ปีแรก โดยโครงสร้างค่าเช่าและหลักประกันนี้จะเพิ่มความมั่นใจให้แก่นักลงทุน และคาดว่าจะสามารถจ่ายเงินปันผลให้แก่นักลงทุนในช่วง 10 ปีในอัตราเฉลี่ยประมาณ 7% ต่อปี ทั้งนี้ การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุนครับ
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ
Dr.win@one-asset.com
สวัสดีครับ ตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีแนวโน้ม Sentiment ที่ดีขึ้น หลังจากที่ชะลอลงในช่วงปีที่ผ่านมา ทำให้มีการระดมทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น โดยหนึ่งในอุตสาหกรรมที่น่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อุตสาหกรรมคลังเอกสาร
ธุรกิจคลังเอกสาร ในที่นี้ครอบคลุมไปด้วยธุรกิจในด้านบริการรับฝากเอกสาร การจัดหาและบรรจุกล่องเอกสาร บริการรับ-ส่งเอกสารระหว่างวัน บริการสืบค้นและตรวจสอบเอกสาร รวมไปถึงบริการทำลายเอกสาร โดยผมมองว่าธุรกิจคลังเอกสารเป็นธุรกิจที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง แน่นอนในทุกช่วงสภาวะเศรษฐกิจ และมีแนวโน้มเติบโตเพิ่มขึ้นไปกับภาวะเศรษฐกิจในช่วงขาขึ้น เนื่องจากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากด้วยข้อบังคับตามกฎหมายที่กำหนดที่ทำให้บริษัทต่างมีความจำเป็นต้องเก็บเอกสารไว้เพื่อตรวจสอบหรืออ้างอิงตามที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยเฉพาะธุรกรรมทางการเงิน ซึ่งส่วนใหญ่กฎหมายมักให้เก็บรักษาเอกสารไว้ตรวจสอบอย่างน้อย 5-10 ปี หรือตามนโยบายของแต่ละบริษัทก่อนที่จะถึงช่วงที่กำหนดทำลายเอกสาร
ดังนั้น บริษัทส่วนใหญ่จึงจำเป็นต้องมีที่รับฝากเอกสารดังกล่าวเพื่อรองรับการตรวจสอบ แม้ว่าบริษัทบางแห่งจะมีการใช้การ Scan เอกสารในเครื่องอิเล็กทรอนิกส์ก็ตาม ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาบริษัทต่างๆ ที่มักเลือกฝากเอกสารดังกล่าวไว้กับคลังเอกสาร เนื่องจากประหยัดต่อการเช่าพื้นที่สำนักงานในการเก็บเอกสาร ซึ่งจะมีภาระค่าใช้จ่ายสูงกว่าการนำเอกสารมาฝากไว้ที่คลังเอกสาร รวมทั้งการฝากในคลังเอกสารยังมีความปลอดภัยมากกว่าและมีความเสี่ยงต่อการสูญหายน้อยกว่าเมื่อเทียบกับการเก็บไว้ที่สำนักงานเองแล้วนั้น ธุรกิจคลังเอกสารเองยังคงได้รับรายได้จากค่าเช่าอย่างแน่นอน เนื่องจากมีการทำสัญญาการเช่าระหว่างธุรกิจในฐานะผู้เช่ากับคลังเอกสารในฐานะผู้ให้เช่า
แม้ว่าผู้เช่าจะมีการนำเอกสารออกจากคลังเอกสารที่ฝากไว้เพื่อนำไปใช้ปฏิบัติงาน ฯลฯ แต่หากยังอยู่ภายในช่วงกำหนดระยะสัญญาการเช่า ผู้เช่าก็ยังจำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่คลังเอกสารนั้นด้วย ทำให้รายได้จากค่าเช่าของธุรกิจคลังสินค้ามีความต่อเนื่องและแน่นอน ถึงแม้ผู้เช่าจะนำเอกสารออกไปจากคลังเอกสารก็ตาม ประกอบกับโดยส่วนใหญ่สัญญาการเช่าระหว่างผู้เช่ากับคลังเอกสารมักมีอายุเฉลี่ยประมาณ 1-3 ปี และผู้เช่าส่วนใหญ่จะมีแนวโน้มการเปลี่ยนคลังเอกสารค่อนข้างต่ำ โดยเฉลี่ยประมาณ 10 ปีขึ้นไป ทำให้ธุรกิจคลังเอกสารจะได้รับรายได้ใหม่เพิ่มเติมจากผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นแล้ว ยังได้รับค่าเช่าจากค่าเช่าเอกสารเดิมที่รับฝากควบคู่กันไปด้วย ขณะที่บริษัทที่จดทะเบียนจากกระทรวงพาณิชย์ก็เริ่มมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นสอดคล้องไปกับเศรษฐกิจที่เติบโตได้ดี
ขณะเดียวกัน ในส่วนของผู้ให้บริการรับฝากเอกสารในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้มีจำนวนเพิ่มขึ้นจากเดิม เนื่องจากต้นทุนที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการดำเนินงานของธุรกิจคลังเอกสารเพิ่มขึ้นตาม ทำให้ปัจจุบันยังไม่มีผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่มีที่ดินสะสมเข้ามาในอุตสาหกรรมคลังเอกสาร รวมทั้งจำเป็นต้องมีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการด้านคลังเอกสารเฉพาะทาง ทำให้คู่แข่งรายใหม่ที่จะเข้ามาดำเนินธุรกิจคลังเอกสารมีค่อนข้างจำกัด ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจการเช่าของคลังเอกสารด้วยเช่นกัน
หากนักลงทุนท่านใดสนใจการลงทุนในธุรกิจคลังเอกสาร อาจพิจารณาการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์ศรีไทย สมาร์ท สโตเรจ ซึ่งจะเสนอขายครั้งแรกระหว่างวันที่ 22-31 ก.ค. 57 ซึ่งกองทุนฯ นี้จะนำเงินไปลงทุนในโครงการทรัพย์ศรีไทย สมาร์ท สโตเรจ ซึ่งเป็นธุรกิจคลังเอกสารที่บริหารทรัพย์สินโดยบริษัท ทรัพย์ศรีไทย จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีความเป็นมืออาชีพและมีประสบการณ์ในธุรกิจคลังเอกสารมายาวนาน และมีการนำระบบการจัดเก็บเอกสารอัตโนมัติ (Automation) เข้ามาช่วยในการจัดเก็บ ทำให้มีประสิทธิภาพในการใช้พื้นที่และลดต้นทุนแรงงานในการดูแลและจัดเก็บเอกสารได้เป็นอย่างดี
โดยผู้ลงทุนสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในอสังหาริมทรัพย์และมีรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอเป็นระยะเวลา 10 ปี โดยกองทุนฯ จะรับค่าเช่าคงที่ชำระทุก 6 เดือนในอัตราเริ่มต้นปีละ 63 ล้านบาท และปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้น 2 ล้านบาททุกๆ 3 ปี รวมทั้งมีหลักประกันการเช่าเป็นเงินรับประกันการเช่าในอัตราครึ่งหนึ่งของค่าเช่ารายปีตลอดระยะเวลาการเช่า 10 ปี และมีหนังสือค้ำประกันจากธนาคารพาณิชย์ในอัตราครึ่งหนึ่งของค่าเช่ารายปี ตลอดระยะเวลาในการเช่า 5 ปีแรก โดยโครงสร้างค่าเช่าและหลักประกันนี้จะเพิ่มความมั่นใจให้แก่นักลงทุน และคาดว่าจะสามารถจ่ายเงินปันผลให้แก่นักลงทุนในช่วง 10 ปีในอัตราเฉลี่ยประมาณ 7% ต่อปี ทั้งนี้ การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุนครับ