ฝ่ายวิจัย บล.เอเซียพลัสชู “กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพรม์ ออฟฟิศ” และ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน” น่าลงทุน คาดผลการดำเนินงานเด่นรับปันผลงาม
รายงานข่าวจากฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซียพลัส จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ถึงความน่าสนใจของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 2 กองทุน ได้แก่ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพรม์ ออฟฟิศ (POPF) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) ทั้งนี้ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพรม์ ออฟฟิศ (POPF) มีผลการดำเนินงานในงวด 1Q57 กำไรสุทธิ 107.74 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30% qoq เนื่องจากมีการบันทึกกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากเงินลงทุนรวม 13 ล้านบาท เทียบกับขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงซึ่งเกิดจากการประเมินสินทรัพย์ 2.4 ล้านบาทในงวดก่อน หากไม่รวมรายการดังกล่าว กำไรปกติ (หรือรายได้จากการลงทุนสุทธิ) เท่ากับ 94.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% qoq โดยหลักมาจากค่าใช้จ่ายของกองทุนลดลง 13.5% qoq อยู่ที่ 69.3 ล้านบาท จากการลดลงของต้นทุนค่าเช่าบริการและค่าธรรมเนียมบริหารอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่รายได้ค่าเช่าและบริการลดลง 0.5% qoq เท่ากับ 160 ล้านบาท เกิดจากผู้เช่าบางรายหมดสัญญาเช่าลง ทำให้อัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเพลินจิต เซ็นเตอร์ และยูบีซีเฉลี่ยอยู่ที่ 98% เทียบกับระดับ 99-100% ในงวดก่อนโครงสร้างทางการเงินสิ้นงวด 1Q57 กองทุนมีกำไรสะสม 470.8 ล้านบาท หรือ 1.38 บาท/หน่วย
โดยฝ่ายวิจัย บล.เอเซียพลัสมองว่า งวด 2Q57 คาดทรงตัวสูงต่อเนื่องจาก 1Q57 เนื่องจากประเมินว่าอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งข้างต้น รวมพื้นที่ให้เช่า 7.65 หมื่นตารางเมตร มีอัตราการเช่าสูงต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 95% บวกกับการปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ย 3% ต่อปี จากผู้เช่าเก่าที่หมดสัญญาเช่าและต่อสัญญาเช่าใหม่ ทำให้คาดรายได้จากการลงทุนสุทธิงวด 2Q57 น่าจะอยู่ในกรอบ 90-95 ล้านบาท และทั้งปี 2557 ประเมินไว้ 364 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% yoy โดยประเด็นต้องติดตามคือ แผนการลงทุนเพิ่มเติมในสิทธิการเช่าโครงการบางนา ทาวเวอร์ ระยะเวลา 30 ปี มูลค่าไม่เกิน 2,022 ล้านบาท ผ่านการออกและเสนอขายหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยเดิม (Right Offering) ไม่เกิน 200 ล้านหน่วย ซึ่งได้รับมติจากการประชุมผู้ถือหน่วยเมื่อเดือน ธ.ค. 2556 และปัจจุบันอยู่ระหว่างการอนุมัติจาก ก.ล.ต. คาดจะสามารถดำเนินการเพิ่มทุนภายใน 3Q57
ทั้งนี้ โครงการบางนา ทาวเวอร์ ถือเป็นอาคารสำนักงานเกรดบี ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพบนถนนบางนา-ตราด มีพื้นที่ให้เช่า 43,287 ตารางเมตร และมีอัตราการเช่าระดับสูงเกิน 95% โดยภายใต้ประมาณการของกองทุนคาดโครงการดังกล่าวจะช่วยสร้างรายได้ค่าเช่าและบริการเพิ่มให้กองทุนปีละ 200 ล้านบาท
“จุดเด่นของกองทุน POPF ที่มีโครงสร้างรายได้ค่าเช่ามั่นคง ทำให้สามารถจ่ายเงินปันผลทุกไตรมาส โดยงวด 1Q57 จ่ายหน่วยละ 0.262 บาท และคาดทั้งปี 2557 จะจ่ายเงินปันผลรวม 1.05 บาท/หน่วย เทียบเท่า Div Yield น่าสนใจ 8.7% ต่อปี จึงแนะนำลงทุนเพื่อรับเงินปันผล”
ทางด้านผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) นั้น งวด 1Q57 กำไรสุทธิ 202.82 ล้านบาท ลดลง 2.8% จากงวด 4Q56 ซึ่งมีการบันทึกกำไรจากเงินลงทุนสุทธิ 8.4 ล้านบาท หากไม่รวมรายการดังกล่าวมีกำไรจากการดำเนินงาน (หรือรายได้จากการลงทุนสุทธิ) เพิ่มขึ้น 1.3% qoq โดยหลักมาจากค่าใช้จ่ายของกองทุนรวม 45.7 ล้านบาท ลดลง 14% qoq เกิดจากค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาซ่อมแซมโรงงานและคลังสินค้าลดลงเป็นหลัก ขณะที่รายได้ค่าเช่าและบริการลดลง 1.9% qoq เท่ากับ 241.1 ล้านบาท เนื่องจากมีผู้เช่าหมดสัญญาและไม่ได้ต่อสัญญาเช่าใหม่ ทำให้อัตราการเช่าเฉลี่ยของโรงงานและคลังสินค้าปรับลดลงอยู่ที่ 77.9% จากงวดก่อนที่อยู่ระดับ 80.6% โครงสร้างทางการเงินสิ้นงวด 1Q57 มีกำไรสะสมจำนวน 780 ล้านบาท คิดเป็นต่อหน่วย 0.68 บาท
โดยแนวโน้ม 2Q57 คาดทรงตัวจาก 1Q57 เนื่องจากสถานการณ์การเช่าโรงงานในโซนภาคกลางฝั่งอยุธยา (สัดส่วนพื้นที่ให้เช่าประมาณ 44% ของพื้นที่ให้เช่ารวม 5.8 แสนตารางเมตร) ยังคงฟื้นตัวช้า โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 75-80% ต่างจากโรงงานฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่าคิดเป็นสัดส่วน 56% คงมีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงเกิน 90% ทำให้เบื้องต้นฝ่ายวิจัยประเมินรายได้จากการลงทุนสุทธิงวด 2Q57 น่าจะยืนอย่างน้อย 200 ล้านบาท และทั้งปี 2557 คาดใกล้เคียงปีก่อนเท่ากับ 857 ล้านบาท
ทั้งนี้ กองทุน TFUND ประกาศจ่ายเงินปันผลสำหรับงวด 1Q57 หน่วยละ 0.18 บาท กำหนดขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 27 พ.ค. 2557 และกำหนดจ่ายเงินปันผลวันที่ 13 มิ.ย. 2557 โดยเงินปันผลดังกล่าวคิดเป็น Annualized Div Yield 6.76% ขณะที่ราคาหุ้นปัจจุบันยังต่ำกว่า NAV สิ้นเดือน มี.ค. 2557ที่ 10.9651 และคาดการณ์ NAV สิ้นปี 2557 ที่ 11.10 บาท จึงคงแนะนำซื้อเพื่อรับเงินปันผล
