เดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมานี่ถือได้ว่าเป็นเดือนพิเศษครับ ด้วยมีจำนวนวันอยู่ถึง 29 วันซึ่ง 4 ปีจะมีครั้ง ดังนั้น จึงไม่แปลกที่เหตุการณ์พิเศษๆจะเกิดขึ้นในเดือนนี้หลายงานด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นโอกาสต้อนรับนายกรัฐมนตรีของประเทศถึง 2 ท่าน (อุ๊ย....ลืมไปครับ พูดไม่ครบ เอ่อ.....ท่านหนึ่งเป็นอดีต อีกท่านหนึ่งเป็นปัจจุบัน แฮ่....เกือบโดนชิมไปด่าไปแล้วสิเรา) นอกจากนั้น ยังเป็นเดือนส่งท้ายการทำงานของข้าราชการระดับสูงหลายกรมกองตาม “ความเหมาะสม” ซึ่งคาดว่าเทศกาลความพิเศษนี้น่าจะยาวมาถึงเดือนนี้ให้ใจเต้นตึ้กๆไปตามๆกัน ยังครับ…........ความพิเศษ ยังไม่หมด ล่าสุดแบงก์ชาติของเรายังได้มอบของขวัญชิ้นพิเศษส่งท้ายเดือนวาเลนไทน์ให้กับนักลงทุนด้วยการยกเลิกมาตรการกันสำรอง 30% ของเงินทุนนำเข้า หลังจากเก็งกันมานาน ซึ่งผลของมาตรการนั้น ท่านทั้งหลายคงได้เห็นกันไปแล้ว
พูดเรื่อยเปื่อยมาตั้งนาน ยังไม่เข้าหัวข้อซักที จริงๆแล้ววันนี้ไม่ได้คิดจะเปลี่ยนคมลัมน์จากเรื่องเงินๆทองๆไปเป็นคอลัมน์ท่องเที่ยวแต่อย่างใดครับ แต่บังเอิญว่าเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมาผมได้มีโอกาสไปพักผ่อนฉลองส่งท้ายเดือนพิเศษที่หัวหิน ซึ่งครั้งนี้ผมได้มีโอกาสได้ไปนอนในบูติคโฮเต็ล บรรยากาศสงบร่มรื่นสุดๆ วันๆก็ได้แต่นั่งมองทะเล มองโรงแรม แล้วก็มองสาวๆบ้างเล็กน้อยพอให้ได้พักสายตาอันอ่อนล้า แล้วก็คิดถึงผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบหนึ่งที่น่าจะได้รับอานิสงส์จากการยกเลิกมาตรการ 30% ในครั้งนี้ นั่นคือ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ครับ เพราะเดิมนโยบายนี้สกัดกั้นการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในกองทุนประเภทนี้ด้วย ทำเอากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ต้องพับแผนไปตามๆกัน
ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีให้เลือกหลากหลายประเภทครับ ตั้งแต่ บ้านหรู เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ศูนย์การค้า โรงภาพยนตร์ อาคารสำนักงาน นิคมอุตสาหกรรม สนามบิน หอพักมหาวิทยาลัย และล่าสุด คือ โรงแรม ซึ่งมีให้เลือกทั้งโรงแรมกลางเมือง และโรงแรมหรูกลางเกาะ
หลายท่านอาจสงสัยครับว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นี่เอาอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดมาทำได้บ้าง อย่างสมัยแรกๆคนไทยยังไม่ค่อยคุ้นกับกองทุนประเภทนี้นัก ก็นึกว่าเป็นกองทุนซื้อที่อยู่อาศัยอย่างเดียว ประเภทจองซื้อหน่วยแล้วเข้าอยู่ได้เลย พอมาระยะหลังๆบริษัทจัดการกองทุนทั้งหลายเริ่มนำเอาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ๆมาทำเป็นกองทุนให้ผู้ลงทุนได้เลือกซื้อกัน แต่เชื่อไหมครับว่าในสหรัฐอเมริกาซึ่งเป็นเจ้าตำรับกองทุนประเภทนี้นั้น มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่ารวมกันประมาณ 394,659 ล้านเหรียญ จำนวนกองทุนทั้งสิ้น 217 กองทุน (ที่มา: Global REIT Market, May 2007) มีจำนวนอสังหาริมทรัพย์อยู่มากมายก่ายกองกว่า 24,000 แห่ง โดยในแต่ละกองทุนประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์อยู่นับสิบนับร้อยแห่ง (ย้ำว่าแต่ละกองทุนนะครับ)
โดยประเภทของอสังหาริมทรัพย์นั้นนอกเหนือจากปกติทั่วๆไปแล้วยังมีอสังหาริมทรัพย์แปลกๆที่หลายคนอาจนึกไม่ถึงอย่างเช่น บ่อนการพนัน สนามกอล์ฟ ท่าจอดเรือยอร์ช ป่าไม้ หรือแม้กระทั่ง คุก เป็นต้น ใช่ครับท่านอ่านไม่ผิด “คุก” หรือ เรือนจำที่แหละครับ ภาษาฝรั่งเรียกว่า “Prison REIT” เอามาทำเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยแปลงสภาพเรือนจำของรัฐให้เป็นเอกชน ให้รัฐเช่าใช้พื้นที่แทน เป็นการช่วยประหยัดงบประมาณรัฐในด้านการจัดการ
ส่วนผลตอบแทนก็ใช่ย่อย อัตราเงินปันผลอยู่ในระดับ 10% ต่อปี เนื่องจากอัตราการเข้าคิวเพื่อใช้พื้นที่มีเต็มตลอดต่อเนื่อง (ฮา) แถมมีแนวโน้มสดใสสวนทางกับความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนชาวอเมริกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งยามเศรษฐกิจสหรัฐฯตกทุกข์ได้ยากเช่นนี้ (แนวคิดนี้กรมราชทัณฑ์อาจยืมไปใช้ได้ แต่ระวังท่านส.ว.รสนาตามเช็คบิลเอาภายหลังนะครับ)
เอ....เริ่มต้นจากโรงแรม มาลงท้ายด้วยคุกได้ยังไงไม่รู้ เอาเป็นว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถนำอสังหาริมทรัพย์มากมายหลากหลายรูปแบบมาทำได้ โดยมีประโยชน์หลายประการด้วยกัน ประการแรก คือ ได้เงินปันผลจากค่าเช่าหักด้วยค่าใช้จ่ายของกองทุน ซึ่งอัตราเงินปันผลส่วนใหญ่ก็เป็นไปตามอัตราค่าเช่า และอัตราการเข้าใช้ ซึ่งขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจ ภาวะธุรกิจ รวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วย ประการที่สอง คือ มีสิทธิเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบ อย่างอาคารสำนักงานบนถนนสาธรนี่ ไม่ใช่จะมีตังค์สิบยี่สิบล้านแล้วกำเงินไปซื้อได้นะครับ เพราะทำเลทองฝังเพชรเช่นนี้ ราคาย่อมสูงมหาโหด ต้องกฐินสามัคคีร่วมกันซื้อเท่านั้นถึงจะมีสิทธิเป็นเจ้าของ ประการที่สาม โดยทั่วไปอัตราค่าเช่าน่าจะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการดำเนินงาน ดังนั้น ผลตอบแทนจากกองทุนก็มีโอกาสที่จะเอาชนะอัตราเงินเฟ้อได้ (ต้องขึ้นกับอัตราการเข้าใช้ด้วย เพราะถ้าคนเช่าน้อย ราคาก็อาจขึ้นไม่ได้ เดี๋ยวคนเช่ายิ่งน้อยลงไปใหญ่)
พูดถึงแต่ข้อดี แต่อย่าลืมพิจารณาปัจจัยประกอบทุกๆด้านไม่ว่าจะเป็นทำเล ศักยภาพของธุรกิจ ความสามารถและความน่าเชื่อถือของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ในที่นี้ไม่ใช่บริษัทจัดการลงทุนนะครับ แต่เป็นมืออาชีพที่เข้ามาบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับกองทุน ซึ่งส่วนใหญ่ก็คือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมนั่นเอง) รวมถึงพิจารณาผลตอบแทนที่เหมาะสมกับสิทธิการเช่าหรือกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ การกระจายความเสี่ยงก็มีความสำคัญไม่น้อย เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังไม่มีการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายๆแห่งในกองทุนเดียวเหมือนประเทศที่ตลาดด้านนี้พัฒนาไปมาก ดังนั้น นักลงทุนอาจใช้วิธีกระจายการลงทุนด้วยตนเอง โดยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายกองทุน (เฉพาะที่เลือกแล้วว่าดี) เผื่อกองหนึ่งแย่อีกกองหนึ่งดีจะได้ช่วยประคับประคองให้ผลตอบแทนรวมสูงกว่าการลงทุนเยอะๆในกองทุนใดกองทุนหนึ่งแต่เพียงกองทุนเดียวครับ
พูดเรื่อยเปื่อยมาตั้งนาน ยังไม่เข้าหัวข้อซักที จริงๆแล้ววันนี้ไม่ได้คิดจะเปลี่ยนคมลัมน์จากเรื่องเงินๆทองๆไปเป็นคอลัมน์ท่องเที่ยวแต่อย่างใดครับ แต่บังเอิญว่าเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมาผมได้มีโอกาสไปพักผ่อนฉลองส่งท้ายเดือนพิเศษที่หัวหิน ซึ่งครั้งนี้ผมได้มีโอกาสได้ไปนอนในบูติคโฮเต็ล บรรยากาศสงบร่มรื่นสุดๆ วันๆก็ได้แต่นั่งมองทะเล มองโรงแรม แล้วก็มองสาวๆบ้างเล็กน้อยพอให้ได้พักสายตาอันอ่อนล้า แล้วก็คิดถึงผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบหนึ่งที่น่าจะได้รับอานิสงส์จากการยกเลิกมาตรการ 30% ในครั้งนี้ นั่นคือ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ครับ เพราะเดิมนโยบายนี้สกัดกั้นการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในกองทุนประเภทนี้ด้วย ทำเอากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ต้องพับแผนไปตามๆกัน
ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีให้เลือกหลากหลายประเภทครับ ตั้งแต่ บ้านหรู เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ศูนย์การค้า โรงภาพยนตร์ อาคารสำนักงาน นิคมอุตสาหกรรม สนามบิน หอพักมหาวิทยาลัย และล่าสุด คือ โรงแรม ซึ่งมีให้เลือกทั้งโรงแรมกลางเมือง และโรงแรมหรูกลางเกาะ
หลายท่านอาจสงสัยครับว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นี่เอาอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดมาทำได้บ้าง อย่างสมัยแรกๆคนไทยยังไม่ค่อยคุ้นกับกองทุนประเภทนี้นัก ก็นึกว่าเป็นกองทุนซื้อที่อยู่อาศัยอย่างเดียว ประเภทจองซื้อหน่วยแล้วเข้าอยู่ได้เลย พอมาระยะหลังๆบริษัทจัดการกองทุนทั้งหลายเริ่มนำเอาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ๆมาทำเป็นกองทุนให้ผู้ลงทุนได้เลือกซื้อกัน แต่เชื่อไหมครับว่าในสหรัฐอเมริกาซึ่งเป็นเจ้าตำรับกองทุนประเภทนี้นั้น มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่ารวมกันประมาณ 394,659 ล้านเหรียญ จำนวนกองทุนทั้งสิ้น 217 กองทุน (ที่มา: Global REIT Market, May 2007) มีจำนวนอสังหาริมทรัพย์อยู่มากมายก่ายกองกว่า 24,000 แห่ง โดยในแต่ละกองทุนประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์อยู่นับสิบนับร้อยแห่ง (ย้ำว่าแต่ละกองทุนนะครับ)
โดยประเภทของอสังหาริมทรัพย์นั้นนอกเหนือจากปกติทั่วๆไปแล้วยังมีอสังหาริมทรัพย์แปลกๆที่หลายคนอาจนึกไม่ถึงอย่างเช่น บ่อนการพนัน สนามกอล์ฟ ท่าจอดเรือยอร์ช ป่าไม้ หรือแม้กระทั่ง คุก เป็นต้น ใช่ครับท่านอ่านไม่ผิด “คุก” หรือ เรือนจำที่แหละครับ ภาษาฝรั่งเรียกว่า “Prison REIT” เอามาทำเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยแปลงสภาพเรือนจำของรัฐให้เป็นเอกชน ให้รัฐเช่าใช้พื้นที่แทน เป็นการช่วยประหยัดงบประมาณรัฐในด้านการจัดการ
ส่วนผลตอบแทนก็ใช่ย่อย อัตราเงินปันผลอยู่ในระดับ 10% ต่อปี เนื่องจากอัตราการเข้าคิวเพื่อใช้พื้นที่มีเต็มตลอดต่อเนื่อง (ฮา) แถมมีแนวโน้มสดใสสวนทางกับความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนชาวอเมริกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งยามเศรษฐกิจสหรัฐฯตกทุกข์ได้ยากเช่นนี้ (แนวคิดนี้กรมราชทัณฑ์อาจยืมไปใช้ได้ แต่ระวังท่านส.ว.รสนาตามเช็คบิลเอาภายหลังนะครับ)
เอ....เริ่มต้นจากโรงแรม มาลงท้ายด้วยคุกได้ยังไงไม่รู้ เอาเป็นว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถนำอสังหาริมทรัพย์มากมายหลากหลายรูปแบบมาทำได้ โดยมีประโยชน์หลายประการด้วยกัน ประการแรก คือ ได้เงินปันผลจากค่าเช่าหักด้วยค่าใช้จ่ายของกองทุน ซึ่งอัตราเงินปันผลส่วนใหญ่ก็เป็นไปตามอัตราค่าเช่า และอัตราการเข้าใช้ ซึ่งขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจ ภาวะธุรกิจ รวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วย ประการที่สอง คือ มีสิทธิเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบ อย่างอาคารสำนักงานบนถนนสาธรนี่ ไม่ใช่จะมีตังค์สิบยี่สิบล้านแล้วกำเงินไปซื้อได้นะครับ เพราะทำเลทองฝังเพชรเช่นนี้ ราคาย่อมสูงมหาโหด ต้องกฐินสามัคคีร่วมกันซื้อเท่านั้นถึงจะมีสิทธิเป็นเจ้าของ ประการที่สาม โดยทั่วไปอัตราค่าเช่าน่าจะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการดำเนินงาน ดังนั้น ผลตอบแทนจากกองทุนก็มีโอกาสที่จะเอาชนะอัตราเงินเฟ้อได้ (ต้องขึ้นกับอัตราการเข้าใช้ด้วย เพราะถ้าคนเช่าน้อย ราคาก็อาจขึ้นไม่ได้ เดี๋ยวคนเช่ายิ่งน้อยลงไปใหญ่)
พูดถึงแต่ข้อดี แต่อย่าลืมพิจารณาปัจจัยประกอบทุกๆด้านไม่ว่าจะเป็นทำเล ศักยภาพของธุรกิจ ความสามารถและความน่าเชื่อถือของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ในที่นี้ไม่ใช่บริษัทจัดการลงทุนนะครับ แต่เป็นมืออาชีพที่เข้ามาบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับกองทุน ซึ่งส่วนใหญ่ก็คือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมนั่นเอง) รวมถึงพิจารณาผลตอบแทนที่เหมาะสมกับสิทธิการเช่าหรือกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ การกระจายความเสี่ยงก็มีความสำคัญไม่น้อย เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังไม่มีการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายๆแห่งในกองทุนเดียวเหมือนประเทศที่ตลาดด้านนี้พัฒนาไปมาก ดังนั้น นักลงทุนอาจใช้วิธีกระจายการลงทุนด้วยตนเอง โดยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายกองทุน (เฉพาะที่เลือกแล้วว่าดี) เผื่อกองหนึ่งแย่อีกกองหนึ่งดีจะได้ช่วยประคับประคองให้ผลตอบแทนรวมสูงกว่าการลงทุนเยอะๆในกองทุนใดกองทุนหนึ่งแต่เพียงกองทุนเดียวครับ
