มองอนาคตย่านการค้าดัง “คลองถมเซ็นเตอร์” หลังเพลิงเผาราบ ว่าจะทำตลาดต่อ หรือพอแค่นี้ บนที่ดินทำเลทองมูลค่า “หลักพันล้าน”
** “เอกชนประเมิน” ให้สูงกว่าภาครัฐ 3 เท่า **
ความเสียหายครั้งนี้ อาจกลายเป็นการ “ปิดตำนาน” 30 ปีตลาดกลางกรุง อย่างอาคาร “คลองถมเซ็นเตอร์” ถนนวรจักร แขวงป้อมปราบ เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย กรุงเทพมหานคร
หลังไฟไหม้ครั้งใหญ่ ทำเสียหายหนักมาก คือพื้นที่ 4 ไร่ถูกเผาวอด อาคารก็“ทรุดตัว”อย่างเห็นได้ชัด จนมีการประเมินว่า อาจกลับมาเป็นตลาดอย่างเดิมไม่ได้แล้ว
นี่ถือเป็นย่านการค้า กลางกรุงที่มีมูลค่าที่ดินสูงอีกจุดนึง ที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่าง “ดร.โสภณ พรโชคชัย”ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ช่วยประเมินเอาไว้ให้
จากปกติแล้ว ที่ดินบริเวณนั้น ตามราคาประเมินของ “ราชการ” จะตกอยู่ที่ ตารางวาละ “300,000 บาท”แต่ถ้าให้ “เอกชน”ประเมิน ราคาก็จะสูงขึ้นไปอีก “3 เท่า” คือตกตารางวาละ “800,000-900,000 บาท”เลยทีเดียว
ถ้านับเฉพาะตัวพื้นที่ของ “คลองถมเซ็นเตอร์” มูลค่าที่ดินจะสูงถึงราวๆ “1,700 ล้านบาท” ซึ่งจะเห็นว่า พื้นที่ของตลาดแห่งนี้ ถือว่าเป็นที่ดิน “ทำเลทอง”
ทำให้อนาคตของ “คลองถมเซ็นเตอร์”เป็นที่น่าจับตามองว่า จะกลับมาเป็นตลาดแบบเดิมต่อไหม? หรือถูกพัฒนาให้กลายเป็นอย่างอื่น
{เพลิงไหม้ “คลองถมเซ็นเตอร์” จบตำนาน 30 ปี}
เพราะ “ดร.โสภณ”วิเคราะห์ไว้ในด้านอสังหาริมทรัพย์ว่า ย่านนี้เป็นที่น่าจับตามอง และมีโอกาสเติบโตสูง เพราะอยู่ “ใจกลางเมือง”ใกล้สถานีรถไฟฟ้า และรอบๆ ก็มีแหล่งท่องเที่ยวที่เป็นย่านเมืองเก่าอีก
มองในมุมการลงทุน การพัฒนาที่ดินตรงนี้ ให้กลายเป็นโรงแรม, คอนโดฯ หรือทำเป็นศูนย์การค้า “รายได้” ก็น่าจะสูงกว่าการกลับมาทำตลาดอย่างเดิม
หรือต่อให้กลับมาทำ “ตลาด” อีกครั้ง แต่ถ้ามีการปรับปรุงใหม่ มันก็ยังเพิ่มราคาค่าเช่าได้ แต่มูลค่าอาจจะได้ไม่สูงเท่าอสังหาฯ ด้านอื่นๆ
“สมมติไปทำตลาดใหม่ แต่ให้มันดูดีกว่านี้ หรือว่าจะทำเป็นศูนย์การค้า เป็นโรงแรม มันอาจจะได้มูลค่ามากกว่านี้ก็ได้ ”
“ถ้าเป็นตลาดตอนนี้เนี่ย ค่าเช่าที่ได้ เราก็ไม่เคยไปสำรวจนะ แต่คิดว่าค่าเช่า มันคงไม่สูง เพราะมันมีมานานแล้ว”
“ดังนั้น สมมติว่ามาทำใหม่เนี่ย ค่าเช่าคงจะต้องปรับตัวขึ้น คงได้มูลค่าที่มากกว่า ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน”
{“ดร.โสภณ” ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์}
ถ้าลองหยิบข้อมูลมาเทียบ จะเห็นว่า “ค่าเช่า” ของ “ตลาดคลองถมเซ็นเตอร์” ต่อล็อก จะอยู่ที่ “7,000-15,000 บาท/เดือน”
แต่ทีมสำรวจข้อมูลราคา “คอนโดฯ-ห้องพัก-อาคารพาณิชย์” ในย่านนั้น ถ้าเป็นการ “ขายขาด” ซึ่งจะขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ ราคาก็จะอยู่ “หลักล้าน” ถึง “100 ล้าน” เลยทีเดียว
และถ้าเป็น “การเช่า” ค่าห้องก็จะตกเดือนละ “16,500-120,000 บาท/เดือน” เราจะเห็นว่าราคาของอสังหาฯ ในย่านนี้ ถือว่า “สูงมากๆ”
ซึ่งก็คงต้องดูกันต่อไปว่า จากเหตุไฟไหม้ใหญ่ครั้งนี้ ตำนาน 30 ปีของตลาดกลางกรุงนี้ จะไปต่อในทิศทางไหน
** กลายเป็น “ขี้เถ้า” ไม่ถึงชั่วโมง **
เคสของ “ตลาดคลองถมเซ็นเตอร์” ถือว่าหนักมาก เพราะในเวลา “ไม่ถึงชั่วโมง” เพลิงก็ “ลุกลาม” จนทั่วทุกพื้นที่ แม้จะยังไม่สามารถบอกถึงสาเหตุของเพลิงครั้งนี้ได้
แต่หนึ่งในคนที่ลงพื้นที่ตรวจสอบหลังเกิดเหตุ อย่าง “ศ.ดร.อมร พิมานมาศ” อาจารย์สาขาวิศวกรรมโยธา ม.เกษตรศาสตร์ และนายกสมาคมวิศวกรโครงสร้างแห่งประเทศไทย อธิบายเอาไว้แล้ว
ด้วยมุมมองที่ช่วยทำให้เห็นภาพมากขึ้นว่า ไฟที่ลุกลามอย่างรวดเร็วครั้งนี้ มันมาจาก 5 ปัจจัยหลักๆ ดังนี้
1. “เชื้อเพลิง” ต้องเข้าใจว่า นี่คือย่านการค้าด้าน “อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์” ทำให้มีเชื้อเพลิงชั้นดีจำนวนมาก ทั้ง “พลาสติก” และ “แบตเตอรี่”
2. “รูปแบบภายใน” คือด้วยที่อาคารแห่งนี้ ถูกแบ่งเป็นล็อกๆ เพื่อทำร้านค้า การกั้นผนังอาจไม่ได้ใช้ “วัสดุกันไฟ” พอเวลามีไฟไหม้ เพลิงจึงกระจายตัวอย่างรวดเร็ว
3. “โครงสร้าง” เพราะอาคารนี้เป็นรูปแบบ “อาคารโครงสร้างเหล็ก” คือใช้ “เสา” และ “คาน” เป็น “เหล็ก” ทั้งหมด ซึ่งตามกฎหมายสามารถทำได้
แต่กฎหมายก็บอกว่า โครงสร้างพวกนี้ต้องสามารถ “ทนไฟ” ได้“ไม่ต่ำกว่า 3 ชั่วโมง”แต่ความเป็นจริงคือ หลังมีไฟไหม้แค่ “1 ชั่วโมง” โครงสร้างกลับ “ยุบ” ตัวลงมา ทำให้การเข้าไปดับเพลิงได้ยาก
“แต่ว่าเหตุที่เกิดขึ้นเนี่ย มันเกิดเร็วมาก มันไม่ถึง 1 ชั่วโมง ก็พบว่าโครงสร้างมันมีการทรุดตัวแล้ว มันก็ทำให้ต้องถอนคนที่เข้าไปดับไฟออก ทำให้เพลิงแทนที่มันจะได้ดับ มันก็ดับไม่ได้อีก”
4.“พื้นที่โดยรอบ”อาคารคลองถมเซ็นเตอร์ ถือว่าเป็น “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ”ซึ่งกฎหมายกำหนดว่า จำเป็นต้องมีพื้นที่ “ถนน”หรือ “ระยะร่น” รอบอาคาร “ไม่ต่ำกว่า 6 เมตร” เพื่อรถดับเพลิงเข้าไปได้สะดวก
แต่ในสภาพความเป็นจริง มีถนนเพียง 2 ด้านของอาคารเท่านั้น ที่มีพื้นที่พอให้รถดับเพลิงเข้าถึง
และสุดท้าย 5.“ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ” อย่างพวก “สปริงเกอร์ดับเพลิง” ที่มีการตั้งคำถามว่า ได้มีการติดตั้งไว้หรือไม่? หรือใช้การได้จริงหรือเปล่า?
คำถามนี้ไม่ได้มีแต่ “ดร.อมร” ที่สงสัย เพราะจากคำบอกเล่าของแม่ค้า ก็ออกมาบอกกับสื่อเหมือนกันว่า ไม่เคยเห็นระบบดับเพลิงพวกนี้ ทั้งๆ ที่ตลาดแห่งนี้ เคยเกิดเพลิงไหม้มาก่อนหน้าหลายครั้งแล้ว
“พอมันเจอทั้งหมด 5 ประเด็นไปตรงนี้ มันก็เลยทำให้เพลิง เกิดการลุกลามอย่างรวดเร็ว ”
{“ศ.ดร.อมร” นายกสมาคมวิศวกรโครงสร้างฯ}
** “รากเหง้า” ปัญหาไฟไหม้ **
และถ้าเราไล่เรียงเหตุการณ์ จะเห็นว่ามันมี “ไฟไหม้ใหญ่”เกิดขึ้นติดๆ กันมาหลายเคสแล้ว ตั้งแต่ “ไฟไหม้ตลาดนัดจตุจักร” เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร เมื่อ 10 ก.พ.69
ต่อมามีเหตุสลด ที่ “โรงเบียร์ ณ ลาดพร้าว” ถนนลาดพร้าว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ที่เกิด “เพลิงไหม้”ในวันที่ 12 ก.ค. 69 จนส่งผลให้มีผู้ “บาดเจ็บ” และ “เสียชีวิต” หลายราย
ซึ่งสาเหตุที่ทำเกิดไฟไหม้ และลุกลามเป็นเพลิงขนาดใหญ่ของทุกๆ เคส ก็จะมีปัญหาเหมือนๆกันคือ “ไร้ระบบดับเพลิง”หรือไม่ก็ “ก่อสร้างอาคารไม่ถูกต้อง” ไม่มีมาตราป้องกันอัคคีภัย
{ไฟไหม้ “ตลาดนัดจตุจักร”}
“ถ้าปัญหามันเกิดขึ้นซ้ำๆ แบบนี้ มันก็สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาทางโครงสร้าง ปัญหารากเหง้า เช่น การไม่บังคับใช้กฎหมาย ปัญหาอาคารเก่า”
รากเหง้าของปัญหาอัคคีภัย มันก็คือ “การบังคับใช้กฎหมาย” อย่างจริงจังนี่แหละ ถ้า “เจ้าหน้าที่ท้องถิ่น” ลงไปตรวจสอบ แล้วเจอว่าอาคารไม่ได้มาตรฐานที่กฎหมายกำหนด ก็สามารถสั่งให้ “แก้ไข”ได้ทันที
แต่ก็อย่างว่า “ระบบการตรวจสอบอาคาร” ในบ้านเมืองเรามันมีปัญหา เพราะหลายๆ ครั้ง การลงพื้นที่ตรวจอาคาร ก็ทำแบบขอไปที ไม่ได้จริงจังเหมือนกัน
“การตรวจสอบอาคาร บางครั้งมันก็ไม่ได้ทำกันอย่างจริงจัง อันนี้ไม่ได้พูดถึงเจาะจงเฉพาะเคสนี้นะ แต่ว่าเราพูดถึงโดยทั่วๆ ไปว่า มีการตัดราคากัน มีการลงนามรับรอง แต่ว่าไม่ได้เข้าไปดูในพื้นที่จริง”
{เหตุสลด “โรงเบียร์ ณ ลาดพร้าว”}
สกู๊ป : ทีมข่าว MGR Live
ขอบคุณภาพ : Facebook “ดร.โสภณ พรโชคชัย”, “สำนักงานเขตจตุจักร”, “อมร พิมานมาศ” | klongthom.co.th
** มาตามติด ไลฟ์สไตล์บันดาลใจ+ประเด็นสดใหม่ ได้ที่นี่!! **