อำนาจเงินหยวน!! เปลี่ยน “คอนโดฯ ไทย” เป็น “โรงแรมเถื่อน-แหล่งรวมคนคุณภาพต่ำ”?

“ทุนจีน” กว้านซื้อคอนโดฯ “ใจกลางเมือง”!! เปลี่ยนเป็น “โรงแรมเถื่อน” กฎหมายบอก คอนโดฯ ห้ามต่างชาติถือครองเกิน 49% วงในอสังหาฯ บอกไม่เกิน 49% จริง แต่ที่เหลือคือ “นอมินี” ถ้าปล่อยไว้ คอนโดฯ ไทย เตรียมตัว “ล่มสลาย” กลายเป็นของ “จีน”!!

** จีนยึดเมือง!! กว้านซื้อคอนโดฯ!! **

กลายเป็นประเด็นที่ถูกส่องสปอตไลท์ขึ้นมา เมื่อแฟนเพจสะท้อนสังคมชื่อดังอย่าง “Drama-addict”ออกมาโพสต์แฉว่า พบ “ตู้ปริศนา”โผล่หลายจุดในกรุงเทพฯ ตามหน้าร้านส้มตำ หน้าวินมอเตอร์ไซค์ หรือแม้แต่แขวนไว้กับต้นไม้ก็มี

พอเปิดด้านในตู้จะพบ “กล่องนิรภัย”ที่เอาไว้เก็บ “คีย์การ์ดคอนโดฯ”ตรวจสอบพบว่าตู้เหล่านี้ คือมุกใหม่ของ “คนจีน”ที่ “กว้านซื้อคอนโดฯ”แล้วนำมา “ปล่อยเช่ารายวัน”ให้นักท่องเที่ยว ผ่าน “Airbnb”แพลตฟอร์มที่ให้นักเดินทางสามารถค้นหา และจองห้องพักระยะสั้นได้จากทั่วทุกมุมโลก

โดยวิธีการคือ เมื่อลูกค้าเช่าห้องเรียบร้อย ก็จะเดินไปเอา “คีย์การ์ด”ตามจุดที่ตู้ว่างอยู่ ซึ่งจะอยู่ห่างจากคอนโดฯ ไม่เกิน 100 เมตร

{“ตู้ซ้อนคีย์การ์ด” โผล่ทั่วกรุง}

แถมการเช่าคอนโดฯ รายวันแบบนี้ มีค่าใช้จ่ายที่ “ถูกกว่า” การเช่าโรงแรมจริงๆ เหตุเพราะเป็นการ “ปล่อยเช่าเถื่อน” โดยไม่ได้รับความคุ้มครองผ่านกฎหมาย

จากปกติ อาคารที่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้ จะต้อง “จดทะเบียนขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม”ก่อน นี่จึงเป็นที่มาของการแอบเอาตู้ใส่คีย์การ์ด ไปซ่อนตามที่ต่างๆ

สิ่งเหล่านี้นอกจากจะผิดกฎหมายแล้ว ปัญหานึงที่ “ลูกบ้านคอนโดฯ”ต้องรับกรรมก็คือ “พฤติกรรมแย่ๆ”ของนักท่องเที่ยวที่แอบมาเช่าพัก อย่างเคส “ฝรั่งคลั่ง” ที่เข้ามาพักระยะสั้น แล้วลุกขึ้นมาหยิบถังดับเพลิง ไปไล่ทุบประตูห้องคนอื่น

เมื่อย้อนไทม์ไลน์กลับไป จะพบว่าไม่ใช่เคสแรกที่ทำให้คนรอบข้างเดือดร้อน ก่อนหน้าก็มี “กลุ่มมั่วสุมสูบกัญชา”ลามไปจนถึงเคสที่ “ทำร้าย รปภ.”

{“ฝรั่งคลั่ง” ไล่ทุบห้องชาวบ้าน}

ลูกบ้านแฉไว้เพิ่มว่า คอนโดฯ เคสล่าสุดนี้ มี “ชาวจีน”เป็นเจ้าของหลายร้อยห้อง และปล่อยเช่าจนตอนนี้ จนเปลี่ยนให้คอนโดฯ กลายเป็นโรงแรมไปโดยปริยาย

ถามว่าปัญหา “คนจีนกว้านซื้อคอนโดฯ ในไทย”หนักข้อขนาดไหน คนวงในอย่าง “ปูน” ธนพัต ยิ้มสู้Blogger และกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของแฟนเพจ “พ่อบ้านบ้าคอนโด”ช่วยวิเคราะห์เอาไว้ให้แล้ว

ระบุชัดว่าทุกวันนี้ เส้นถนน “รัชดาภิเษก ”และสถานีรถไฟฟ้า “Airport Rail Link”คือบริเวณที่มีคนจีนซื้อคอนโดฯ มากที่สุด รวมถึงพื้นที่ใจกลางเมืองอย่าง “สุขุมวิท” “มักกะสัน” “ห้วยขวาง”ซึ่ง 90% ถูกซื้อเพื่อปล่อยเช่าต่อ

“แล้วที่พีคที่สุดตอนนี้ มันเกิดเหตุการณ์ที่เป็นcase study และวงการคอนโดฯ ไทยต้องจารึก มันเกิดการล่มสลายของโครงการนึง ที่อยู่มักกะสัน”

{“ปูน-ธนพัต”เจ้าของแฟนเพจ“พ่อบ้านบ้าคอนโด”}

คอนโดฯ ที่เป็นประเด็นวิจารณ์หนักแห่งเดียวกันนี้เอง ที่นอกจากจะมี “ปล่อยเช่ารายวัน” อย่างเอิกเกริกแล้ว ยังหนักข้อถึงขั้น “กรรมการนิติบุคคลคอนโดฯ” ก็ถูกยึดครองโดยชาวจีนไปแล้ว

คือจากกรรมการทั้งหมด 9 คน มี “คนจีน 3 คน”กับที่เหลือคือ “คนไทย6คน” ซึ่งลือกันว่าเป็น “นอมินีที่คนจีนจัดตั้งขึ้นมา”

กูรูด้านอสังหาริมทรัพย์รายเดิม คอนเฟิร์มอย่างคนวงในว่า คณะกรรมการชุดนี้ทำทุกอย่างเพื่ออำนวยความสะดวก ให้ธุรกิจปล่อยเช่ารายวันของคนจีน ส่งผลให้เสียงร้องเรียนของลูกบ้าน “ถูกปัดตก” มาโดยตลอด

{ลูกบ้านแฉ พฤติกรรมทรามของ “นักท่องเที่ยวรายวัน”}

** สู้ไม่ได้ก็ “เข้าร่วม” **

การกว้านซื้อคอนโดฯ ของชาวจีน มีมาพักสักใหญ่ๆ แล้ว จากข้อมูลของ “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)” ในปี 2567 ระบุว่า ต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ มากที่สุดคือ “จีน” รวมมูลค่ากว่า “2 หมื่นล้านบาท”

ลองหันกลับไปมองกฎหมายไทย ที่ระบุไว้ว่า คอนโดฯ 1 โครงการ “ต่างชาติจะถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด ได้ไม่เกิน 49%” ที่เหลือต้องเป็นคนไทย

แต่ในความเป็นจริงแล้วมันมีหนทางหลบเลี่ยงกฎหมายอยู่ โดยทุนจีนได้สร้าง “นอมินี” เอาไว้ ทั้งที่เป็นบุคคล และรูปแบบบริษัท เพื่อปฏิบัติการ “กว้านซื้อห้อง”ภายในคอนโดฯ 1 โครงการ

“เพราะฉะนั้น จริงๆ แล้วคอนโดฯ 1 แท่งทุกวันนี้ มันมีบางแท่งแล้วด้วยซ้ำ ที่สัดส่วนต่างชาติ 49% ก็จริง แต่ไทยที่เหลือเนี่ย เป็นนอมินี”

เรื่องนี้ “เราควบคุมการกว้านซื้อไม่ได้” เพราะคนจีนมีทุนหนา บวกกับเราไม่เคยกำหนดสิทธิ์ในการซื้อ ทำให้จะซื้อเท่าไหร่ก็ได้ ขอแค่สัดส่วนอย่าเกิน 49% แค่นั้น ซึ่งอย่างที่บอกว่า 90% จีนซื้อมาปล่อยเช่าต่อ

และเมื่อคอนโดฯ กลายเป็น “โรงแรมเถื่อน”แปลงเป็น “แหล่งรวมนักท่องเที่ยวคุณภาพต่ำ”พฤติกรรมแย่ๆ จึงส่งผลให้“คนไทย” ที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่ารายปี หรือเก็งกำไร โดยหางเลขไปด้วย เพราะ “ขายไม่ออก-ปล่อยเช่าไม่ได้”

“ณ ตอนนี้คือคนลงทุน ปล่อยเช่าระยะยาวอย่างผมอะ ถ้าผมไปเจอคอนโดฯ ในเมืองที่มีการปล่อยเช่า ระยะยาวปนกับระยะสั้นแบบนี้ ผมก็ไม่แฮปปี้ ผมก็ไม่อยากจะซื้อ”

เรื่องที่น่ากลัวคือ ทางออกของคนที่ปล่อยเช่ารายปี หรือขายต่อไม่ได้ พวกเขาก็ปรับตัวหันมาเปลี่ยนคอนโดฯ ให้เป็นห้องพักรายวัน “ร่วมกับคนจีนไปเลย” ซึ่งกูรูรายเดิมอธิบายปรากฏการณ์เหล่านี้ว่า “สู้ไม่ได้ก็เข้าร่วม”

“ผมถามคุณง่ายๆ ว่า ถ้าคุณเป็นเจ้าของห้องเช่า ไม่ว่าคุณจะเป็นคนไทยหรือคนจีน คุณจะเอารายเดือนหรือรายวัน ถ้าสมมติว่า ห้องนี้ปล่อยเช่ารายเดือนได้ 20,000 แต่ปล่อยเช่ารายวันได้ 2,000 เอาอันไหน”

ในมุมของนักลงทุนด้านอสังหาฯ เหมือนกัน ปูนบอกว่า เรื่องนี้ “ไม่กระทบ”กับนักลงทุนรายย่อยเลย เพราะเขาก็แค่เปลี่ยนไปปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งเผลอๆ อาจจะได้เงินมากกว่า “เช่ารายปี”ด้วยซ้ำ ซึ่งภาพแบบนี้มีให้เห็นเยอะขึ้นเรื่อยๆ

“โครงการไหนต่อต้านไม่ได้ เขาก็เข้าร่วม สมมติแห่งนี้ คนจีนอยู่กันเยอะใช่ไหมครับ คนเช่ารายวันเยอะ เราปล่อยบ้างดีกว่าว่ะ”

{นักท่องเที่ยว ลากกระเป๋าเข้า-ออก}

** คอนโดฯ ไทย “เตรียมล่มสลาย”!! **

ปรากฏการณ์ “แอบปล่อยเช่า” แบบนี้ ย่อมส่งให้มีภาพคนแปลกหน้า ลากกระเป๋าเดินทางเข้า-ออกตึก จนกลายเป็นภาพที่เห็นจนชินตา แต่ถามว่าจะไม่มีใครสังเกตเห็นเลยจริงๆ น่ะหรือ? โดยเฉพาะคนดูแลด่านแรกอย่าง “นิติบุคคลของคอนโดฯ”

จากประสบการณ์ของกูรูอสังหาฯ แล้ว มองว่า “นิติบุคคลคอนโดฯ”หลายแห่ง “อ่อนแอ”เพราะหลายที่ก็นิยมใช้“เด็กจบใหม่” เพื่อประหยัดต้นทุน พวกเขาเลยไม่กล้าเข้าไปจัดการ ทั้งที่กฎหมายก็บอกอยู่แล้วว่า “เช่ารายวัน มันทำไม่ได้”

อีกเรื่องคือ “กรรมการนิติบุคคล”ของคอนโดฯ บางที่ก็ถูก “แต่งตั้งจากทุนจีน”หรือ “ยัดเงินใต้โต๊ะ” เพื่อให้นิติบุคคลปล่อยผ่าน หรือมองข้ามเรื่องเหล่านี้ไป

และช่องโหว่สำคัญคือ ทุนจีนเหล่านี้ “เลี่ยงกฎหมายเก่ง” อย่างเคสคอนโดที่กลายเป็นประเด็นร้อนแห่งล่าสุด “ตำรวจ” และ “เจ้าหน้าที่สำนักงานเขต” ลงพื้นที่ตรวจสอบ แต่กลับไม่พบว่ามีการแอบเช่ารายวัน

เจอแต่ “สัญญาปล่อยเช่ารายปี” ซึ่งกฎหมายอนุญาตให้ทำได้ แต่กูรูอสังหาฯ อย่างปูก็แฉให้เราฟังว่า นั่นเป็น “สัญญาปลอม” ที่จีนเทาทำหลอกขึ้นมา เพราะความจริงคนเหล่านี้อยู่แค่ 1-2 วัน หรือไม่เกิน 1 เดือนก็ออกแล้ว

ปัญหาคือ“ไม่มีใครตรวจสอบอย่างจริงจัง” และความไม่จริงจังนี้เอง ที่ทำให้หลายคนกังวล เพราะถ้าจำกันได้ ในยุครัฐบาล “เศรษฐา ทวีสิน” เคยเสนอให้แก้กฎหมาย “การถือครองคอนโดฯ ของต่างชาติ” จาก 49% เป็น “75%”

ตอนนี้ “อยู่ระหว่างดำเนินการ” ซึ่งปัจจุบันถือครองได้แค่ 49% ปัญหายังเยอะขนาดนี้ ทั้งการกว้านซื้อผ่านนอมินี และแอบปล่อยเช่ารายวัน เปลี่ยนมาเป็น 75% ปัญหาหลายๆ อย่างน่าจะหนักขึ้นไปอีก
“มันก็ล่มสลายอะครับ บอกได้เลย คอนโดฯ ก็กลายเป็น Hotel”